Новости рынка недвижимости

Порядка 5% в структуре спроса на офисные помещения приходится на арендаторов, представляющих компании так называемой «креативной индустрии»: кино- и видео производства, музыки и продюсирования музыкальных проектов, галерейного и выставочного бизнеса, создания компьютерного софта, архитектурных и дизайнерских бюро, рекламы, маркетинговых коммуникаций, fashion-индустрии, туризма и т.д.

По некоторым оценкам последние годы доля креативного класса в структуре занятости постоянно растет, в Москве почти каждый третий работающий — представитель творческой профессии. В абсолютном значении эта цифра приближается к 2 млн. человек.

«Применительно к рынку офисной недвижимости, этот арендатор формирует совершенно новые требования к организации рабочего пространства, планировкам зданий, однородности бизнес-окружения, расходам по статье арендные платежи и прочее. В то же время объем более-менее адекватного предложения составляет 3–4% в общей совокупности офисного сегмента», — говорит Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость».

Брокерская практика позволяет констатировать, что сложившийся уровень арендных ставок в Москве для представителей креативного класса оказывается неподъемным. Действительно, если даже не касаться премиальных БЦ, средние, базовые ставки (не включая НДС и операционные расходы) на офисы класса «В» внутри Садового кольца находятся на уровне 600–650 $ за м² в год, за его пределами — 400–500 $ за м² в год. Род деятельности творческих коллективов зачастую предполагает наличие шоу-румов, салонов-продаж с окнами-витринами, т.е. своеобразный микс офисной и торговой недвижимости, а потому арендные ставки могут быть еще выше, приближаясь к торговому сегменту.

Все это требует определенной гибкости в политике собственника БЦ, в частности, он должен быть готов предоставить арендаторам свободный график работы, в том числе и в ночное время, возможность создания независимых рабочих мест, возможность трансформировать пространство под решение определенных задач творческого коллектива. Часто творческие объединения создаются под конкретный проект, имеющий временные ограничения, а потому собственники помещений должны предлагать более короткие сроки договоров аренды.

«Полагаю, что потенциал возникновения адекватного предложения можно искать в редевелопменте существующих промышленных зон. В частности, только на участках между третьим и четвертым транспортными кольцами может быть освобождено порядка 7 га земли, где уже сегодня до 90% предприятий не действует, и площади хаотично сдаются под офисы. В то же время, если срок окупаемости нового проекта составляет 10 лет, то офисный проект после редевелопмента может выходить на показатель 5 лет, а, следовательно, предложить более низкие ставки своим будущим арендаторам», — считает Елена Мишина.

«RWAY.Ru»