Новости рынка недвижимости

Нестабильность на мировых финансовых рынках, ярко проявившаяся к концу третьего квартала 2011 года, пока не отразилась на активности арендаторов и покупателей офисной недвижимости. К такому выводу пришли аналитики «S.A. Ricci».

Как отмечают эксперты «S.A. Ricci», заметный спад на рынке недвижимости возможен в случае перехода негативных трендов в реальный сектор российской экономики. Тем не менее, говорится в отчете, при сохранении цены на нефть на уровне не ниже 95–100 $ за баррель, деловая активность сохранится на текущем уровне, что будет гарантировать дальнейшее поступательное развитие рынка офисной недвижимости.

По данным аналитиков компании, в третьем квартале 2011 года было заключено несколько инвестиционных сделок, среди которых — покупка международным фондом «Heitman» одного из офисных зданий в составе МФК «Метрополис» у «Capital Partners» и приобретение фондом «UFG Real Estate» бизнес-центров «Пушкинский дом» и «Конкорд» у «Capital Group». Также ведутся переговоры о приобретении структурами Алишера Усманова строящегося БЦ «Оружейный», владельцем которого является компания «ДС Девелопмент».

Несмотря на заметную инвестиционную активность на московском офисном рынке, прозвучали и сообщения о планах ряда зарубежных инвесторов избавиться от активов в России. «Orco Property Group», европейский девелопер и инвестор, собирается продать офисные, складские и жилые проекты, а фонд «Wells REIT II» объявил о продаже здания в составе бизнес-центра «Двинцев», своего единственного актива в Москве.

По оценке экспертов «S.A. Ricci», яркой тенденцией стало намерение ряда девелоперов офисной недвижимости обратиться к строительству жилья. О таких планах заявили «MR Group», «Экоофис», «Storm Properties» и др. Стоит отметить, что незадолго до кризиса наблюдался противоположный тренд: в 2007 году ряд застройщиков жилья начали активно развивать направление коммерческой, в том числе офисной недвижимости, среди них такие девелоперы, как «Дон-строй», «Баркли», «Крост» и др.

Как отмечается в отчете компании, в третьем квартале 2011 года было введено в эксплуатацию около 140 тысяч м² офисных площадей. В результате объем качественных офисных площадей в Москве составил около 11,75 млн. м².

По прогнозам аналитиков, до конца 2011 года может быть введено в эксплуатацию около 230 тысяч м² офисных площадей, основная часть которых относится к классу «А». Таким образом, общий прирост предложения в 2011 года не превысит 660 тысяч м². Этот показатель лишь немногим больше показателя 2010 года и более, чем в 2,5 раза меньше, чем было введено в эксплуатацию в 2009 году.

В четвертом квартале 2011 году планируется к вводу несколько офисных проектов. Среди них:

• "Аквамарин III" (Озерковская наб., 22-24, арендопригодная офисная площадь — 52,7 тысяч м²)
• "LightHouse" (Валовая ул., 28, 22,5 тысяч м²);
• "Imperia Tower" (площадь офисной части — 71 тысяч м², участок № 4 ММДЦ «Москва-Сити»);
• Офисные площади в составе комплекса гостиницы «Москва» (ул. Охотный Ряд, д. 2, 11 тыс. м²).

Как прогнозируют эксперты «S.A. Ricci», увеличение темпов ввода новых объектов произойдет не ранее 2012 года, когда может быть введено около 850 тысяч м² офисных площадей. При этом стоит учитывать, что в случае усугубления угрожающих экономических трендов девелоперы могут скорректировать планы строительства и перенести ввод ряда объектов на более поздний срок. Среди офисных центров, введеных в эксплуатацию в третьем квартале 2011 года, в отчете отмечены «Олимпия Парк» (Ленинградское шоссе, 39) общей площадью 44,5 тыясчи м², «Легион II» (Большая Татарская ул., д. 7) общей площадью 18 тысяч м², «Дельта Плаза» (2-ой Сыромятнический переулок, дом 11/16) общей площадью 21 тысяча м², бизнес-центр на Шаболовке (ул. Шаболовка, д. 31Г) общей площадью 31,5 тысяча м².

По предварительным данным компании, объемы поглощения в третьем квартале 2011 года квартале оказались сравнимы с показателем второго квартала, составив более 200 тысяч м² офисных площадей.

Что касается вакантных площадей, то в сегменте офисов класса «А» уровень вакантных площадей в среднем по Москве на конец третьего квартала составил около 15%. В сегментах офисов классов «B+» и «B−» свободно около 12% площадей.

В целом по Москве объемы поглощения превышают количество введенных в эксплуатацию офисных площадей.

По оценкам экспертов компании, средневзвешенные ставки аренды офисных площадей в течение третьего квартала выросли незначительно. Основная динамика наблюдается в сегменте «prime», где максимальные ставки аренды площадей класса «А» превысили 1400 $ за м² в год.

В связи с ростом курсов западных валют к рублю арендаторы стремятся зафиксировать долгосрочные обязательства по договорам аренды в национальной валюте.

Средняя ставка аренды предлагаемых помещений класса «А» составляет около 1230 $ за м² в год внутри Бульварного кольца, 810 $ за м² в год между Бульварным и Садовым кольцами. За пределами центрального района ставки для класса «А» варьируются в диапазоне 350–750 $ за м² в год.

Средневзвешенная арендная ставка для помещений класса «В+», предлагаемых в аренду в центре города, составляет около 670 за м² внутри Садового кольца, при этом максимальная ставка превышает 1000 $ за м² в год. Вне центра ставки для офисов класса «В+» варьируются от 180 до 700 $ за м² в год.

«CRE»