Новости рынка недвижимости

Маленькие офисы перестали быть большой проблемой. Несмотря на то что спрос на небольшие площади увеличился, на рынке их появляется все больше: компании, снявшие офисные помещения в 2007–2008 годах, сегодня пытаются сдать «излишки» в субаренду.

Еще недавно самой сложной задачей на рынке коммерческой недвижимости класса «А» и «B», по признанию консультантов и арендаторов, было найти и арендовать офис малой площади. По данным компании «Paul’s Yard», на маленькие площади приходилось около 70% всего спроса. Поиск небольшого офиса был сравним с поиском иголки в стоге сена. По крайней мере, он занимал примерно столько же времени.

Однако финансовый кризис поменял соотношение спроса и предложения. Владельцы офисных пространств или крупные арендаторы, проведя сокращение сотрудников, теперь стремятся либо сдать часть освободившихся площадей в субаренду, либо переехать в помещения меньшей площади, стараясь сократить издержки.

Перемена мест

«Сегодня предложение превышает спрос, — говорит заместитель генерального директора ГК „Овентал“ Захар Калмыков. — Это вызвано тем, что арендаторами таких площадей, как правило, были небольшие компании, которые в условиях кризиса испытали на себе наибольшие финансовые трудности и потери. Показатели изменения спроса можно разделить на две подгруппы. В первой, где его формируют новые и расширяющиеся компании, он падает. Во второй, куда относятся фирмы, которым необходимо переехать в альтернативный офис с меньшей арендной ставкой, отмечается его рост. При этом предложение растет».

С ним согласна и ведущий специалист отдела коммерческой недвижимости ООО «Агентство недвижимости «Арсенал холдинг» Софья Андреева: «Ситуация изменилась кардинально. Сейчас на рынке масса предложений по офисным площадям практически любого размера. Если до кризиса, для того чтобы снять офис в уже функционирующем здании высокого уровня в центре города, нужно было встать в лист ожидания на неопределенное время, то сейчас даже в таких известных бизнес-центрах, как „Романов Двор“, предлагаются в аренду уже свободные офисные площади».

Эксперты прогнозируют, что в 2009 г. будет наблюдаться рост рынка субаренды в связи с сокращением работников ряда компаний и предприятий и урезанием затрат. Общий объем площадей, предлагаемых в субаренду на рынке, согласно прогнозам «GVA Sawyer», в первой половине 2009 года составит 160 тыс. м². «Сдача в субаренду собственных помещений — реальный шанс для компании сократить расходы. Сейчас многие структуры вынуждены поступать именно так. Имидж фирмы не позволяет менять престижный офис на маленький», — говорит директор департамента коммерческой недвижимости «Capital Group» Петр Исаев.

Еще недавно небольшим офисом называли помещения площадью около 1000 м², а на сегодняшний день стандарты поменялись — это комнаты от 20 до 500 м². В категории офисов «до 200 м²» наибольшую долю рынка аренды представляют помещения на первых этажах отдельно стоящих зданий и жилых домов, а вот помещения от 200 до 500 м² находятся в основном в комплексах класса «А» и «B». Да и там их немного. «Классификация бизнес-центров не позволяет девелоперам выводить на рынок офисные центры класса „А“ и „В“ с мелкой нарезкой. Как правило, она бывает только в классе „С“», — уточняет Захар Калмыков.

Пространственная геометрия

До кризиса около 60% всех входящих звонков в агентства недвижимости составляли заявки на аренду офисных помещений до 250 м². Такой высокий спрос объяснялся практическим отсутствием на рынке ниши маленьких качественных офисов.

И объяснялось это отнюдь не пристрастным отношением девелоперов и собственников к арендаторам с небольшим штатом. Дисбаланс происходил потому, что большая часть внутренних пространств существующих или строящихся бизнес-комплексов спроектирована по принципу «открытого пространства», что предусматривает поэтажную сдачу площадей.

Девелоперы проектировали в строящихся офисных центрах пространства-прямоугольники по 1000 м². Казалось бы, поделить его на четыре квадрата по 250 м² проще простого, однако на деле эта задача превращается в задачку из учебника занимательной геометрии. При таком делении существенно возрастает коэффициент нагрузок. Понадобятся как минимум два пожарных выхода. Также «нарезается» много коридоров, что в итоге повышает ставки аренды. Субаренда тоже имеет минусы, например, отсутствие собственной рецепции и необходимость проходить через помещения основного арендатора.

По словам экспертов, в итоге на такой маленькой офис будет «повешен» дополнительный фактор потерь по этажу (лост-фактор), способный увеличить арендную ставку от 8% до 14%. Но в последнее время девелоперы проектируют более сегментированные пространства с лифтовыми шахтами с разных сторон здания и несколькими лестничными пролетами, что позволяет организовывать отдельные блоки на этаже. Но все же такие предложения единичны.

«Заточенность» девелоперов под крупного клиента вполне понятна: работа с одним арендатором для собственника гораздо проще и приятнее, чем с десятком. Ведь привлечение крупных, финансово устойчивых компаний не только повышает престижность бизнес-центра, но и обеспечивает стабильность в платежах. Крупные фирмы, как правило, к тому же заключают долгосрочные договоры аренды. Однако если из бизнес-центра вдруг съедет крупный арендатор, одномоментно высвобождается большое количество площадей. И найти клиента для них весьма затруднительно. К примеру, «ТНК-BP» недавно отказалась от переезда в «Западные ворота» после проведенных сокращений в компании. «Такой большой объем площадей компании просто не нужен», — говорит вице-президент по коммерческой недвижимости компании «GVA Sawyer» Елена Шевчук.

Зато для небольших арендаторов теперь появилась возможность снять небольшой офис в престижном бизнес-центре. По данным компании «GVA Sawyer», субарендаторов ищут «Яндекс» (бизнес-центр «Красная роза»), «Тройка Диалог», «PricewaterhouseCoopers» («Белая площадь»). Достаточное количество предложения по субаренде и в ММДЦ «Москва-Сити».

Часто под небольшие офисы сдают квартиры на первых этажах жилых домов. Сейчас появилась возможность купить апартаменты в МФК «Imperia Tower» (ММДЦ «Москва-Сити») выше 43 этажа. На этих пространствах площадью от 95 м² можно разместить представительский офис. «Компании стараются сэкономить и уменьшают производственные издержки, в связи с чем меняют дорогие большие офисы в центре Москвы на более скромные и меньшие по размеру за пределами ТТК, а иногда и МКАД. Данный фактор, а также ввод новых объектов в эксплуатацию в условиях сократившегося спроса на коммерческую недвижимость в целом вызвали значительное увеличение доли вакантных площадей, сдаваемых в аренду, которая на данный момент в офисах класса „В+“ составляет более 30%», — говорит заместитель директора по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт» Павел Епихин.

Работа на удержание

Снимать маленький офис за большие деньги сегодня никто не хочет. Влияние мирового финансового кризиса проявилось в коррекции и снижении арендных ставок, начавшихся в сентябре-октябре 2008 года — по сравнению с III кварталом 2008 года снижение составило 30–40%. «И в первую очередь коррекция произошла в объектах, не соответствующих заявленному собственником классу», — говорит Елена Шевчук. По итогам I квартала 2009 года средневзвешенные арендные ставки в классе «А» составили 750–800 $ за м² в год (не включая НДС и эксплуатационные расходы), в классе «В+» — порядка 500–550 $ м² в год, а в классе «С» — 350–450 $ за м². И чем меньше площадь блока, тем арендная ставка выше. Разница может достигать 15–25%.

Падают в цене и центральные, и удаленные офисы. «Стоимость аренды небольших офисных помещений в районе ТТК и МКАД, в особенности расположенных в отдаленности от центральных транспортных магистралей, а также с плохо развитой инфраструктурой, снизилась на 40%», — согласен Захар Калмыков.

Специалисты ООО»Агентство недвижимости «Арсенал холдинг» отмечают постоянное снижение ставок, причем цена аренды, которую изначально заявляет собственник, может подвергнуться существенной корректировке в сторону понижения как в процессе экспозиции объекта, так и в процессе переговоров с потенциальным арендатором. «Например, в настоящее время можно снять офис площадью 300–500 м² в административном здании с качественной внутренней отделкой, рядом с ТТК, в пешей доступности от метро за 10 000 — 12 000 руб. за м² в год. Между тем год назад цена подобного предложения составила бы не менее 20 000 руб. за м² в год, — говорит Софья Андреева. — По поводу прогноза по изменению цен хочется отметить, что еще не все арендодатели осознали уровень цен, на котором их предложения начнут пользоваться спросом, и не готовы торговаться. По нашим ожиданиям, в дальнейшем и они будут снижать цены под воздействием общих тенденций на рынке. Таким образом, среднестатистическая цена аренды квадратного метра офисных площадей будет продолжать падать».

Изменения произошли не только в стоимости аренды, но и в ее сроках, а также в качестве предоставляемых площадей. Арендаторы теперь готовы буквально на все — и на арендные каникулы по оплате, и на договоры на короткий срок, и на ремонт за свой счет, — лишь бы арендатор остался с ними. «Сегодня небольшие помещения с отделкой предлагаются в основном не на фиксированный срок. В большинстве своем ставки, которые готовы платить арендаторы за офисы, гораздо ниже их потенциала. Поэтому в условиях аренды прописывают возможность существенного пересмотра ставок через 1–2 года», — говорит Петр Исаев.

Как отмечают специалисты, собственники идут на уменьшение сроков аренды с 5–7 до 3–5 лет, некоторые арендаторы стремятся заключать договоры на срок до года в связи с неопределенностью на рынке. «Раньше отделка как статья расходов ложилась на арендатора. А теперь арендодатели, чтобы „конкурировать“ с предложением по субаренде, часто оплачивают ее по причине большого объема предложения субаренды, когда помещения сдаются в состоянии „готово к въезду“, что сейчас более удобно для арендаторов, — говорит Елена Шевчук. — При проведении стандартной отделки помещения в состоянии „shell and core“ собственники качественных бизнес-центров предоставляют арендатору определенную сумму в виде компенсации за проведенные отделочные работы». И это понятно — теперь за клиента надо бороться всеми доступными способами, даже с помощью валика и краски.

Жанна Локоткова