Новости рынка недвижимости

По данным «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ» в Московском регионе с начала 2010 года было введено 369 тыс. м² арендопригодной современной складской недвижимости. Этот показатель стал самым низким за последние 8 лет.

Объем существующего предложения на рынке Москвы и Московской области на конец года составил 5,9 млн. м².

К реализации в 2011 году заявлено порядка 350–400 тысяч м² складской недвижимости. Однако в связи с прогнозируемым ростом спроса, может быть реализовано большее количество складских площадей, чем ожидается.

В 2010 году было анонсировано сразу несколько проектов строительства и инвестирования новых складов, что является хорошим признаком восстановления рынка.

За год спрос на аренду складских площадей вырос на 16%, а спрос на покупку на 18%. Однако уровень спроса пока еще остается ниже показателей 2008 года на 9% по аренде и на 17% по продаже.

В 2010 году предпочтения арендаторов отдавались небольшим помещениям до 500 м² внутри МКАД, и складским площадям от 500 до 1000 за МКАД. По сравнению с прошлым годом произошло смещение спроса в сторону уменьшения площадей.

При этом спрос на аренду в северном направлении за 2010 год значительно снизился. Этому способствовало открытие в 2009–2010 годах большого объема складских площадей (57% от всего объема ввода) в южном и юго-восточном и юго-западном направлениях, а также усложнение транспортной ситуации на севере Московского региона.

Однако это не означает, что север, северо-запад и северо-восток региона потерял свои позиции. Напротив, в 2010 востребованность со стороны потенциальных покупателей площадей в этих направлениях выросла.

В отношении спроса на покупку, значительно снизилась доля потенциальных покупателей на помещения от 1000 до 5000 м², с одновременным увеличением спроса на более мелкие площади (от 500–1000 м²).

Среди совершенных сделок по аренде складских площадей в 2010, как и в предыдущем году, большее количество площадей было взято в аренду торговыми операторами.

До кризиса средний уровень вакантных площадей в Московском регионе составлял порядка 1–3%. Этот уровень отражал дефицит складских площадей на рынке, в таких условиях освобождавшиеся площади поглощались рынком практически моментально. Доля вакантных площадей, с вводом в 2009 году новых складских комплексов, к началу 2010 года составляла порядка 15–17%.

В 2010 году на рынке отмечался хороший темп роста спроса, вследствие чего мы отмечаем уменьшение доли вакантных площадей до 7%. Такой показатель является оптимальным для условий нормальной конкурентной среды. Однако дальнейшее снижение объема ввода новых площадей может привести к дефициту складских площадей в будущем.

Ставки аренды за 2010 год, как и предсказывалось, держались на одном уровне. Во втором полугодии начался незначительный рост, который по итогам года составил 4% в классе «В» и 5% в классе «А».

С начала года девелоперы практически не ведут переговоры по снижению цены предложения на небольшие площади. Ставка дисконта для арендаторов средних и больших площадей на сегодняшний день составляет порядка 5–7% и зависит от запрашиваемой площади. Крупные сделки проходят преимущественно по ставкам, не превышающим 115 $ за м².

Цены продаж по-прежнему имеют сугубо индивидуальный характер, в зависимости от характеристик объекта, возможности его расширения и т.п. Цена продажи качественных складских площадей за МКАД может находиться в диапазоне 1000–1500 $ за м², в пределах МКАД доходить до 1800 $ за м².

В 2010 году было проведено большее количество сделок в сравнении с 2009 годом. Следует отметить, что в прошедшем году прошли первые инвестиционные сделки в складском сегменте коммерческой недвижимости. Также, несколько компаний заявило о своем намерении продать складские комплексы или проекты.

Большинство крупных девелоперских компаний, развивающих складское направление, в 2010 году перешли на формат «build-to-suit» при строительстве новых складских корпусов, что связано с желанием привлечь дополнительное финансирование и соинвесторов, а на выходе получить гарантированное заполнение своих площадей.

В 2010 году начинали развиваться такие направления как продажа земельных участков с подведенными коммуникациями под производственно-складское строительство и «Self Storage» — индивидуальные склады. «В 2010 году стало понятно, что рынок выходит на новый этап развития, в фазу роста. На рынке начали появляться инвестиционные сделки. Девелоперы активно развивают складское направление в регионах, — считает Владислав Луцков, генеральный директор „АКЦ МИЭЛЬ“. — В виду прогнозируемого низкого объема ввода площадей в 2011 году и сохранения текущего уровня спроса, в 2012 году рынок складской недвижимости может приблизиться к ситуации 2007–2008 годов, когда доля вакантных площадей составляла всего 1–3%».

«Пресс-служба холдинга „МИЭЛЬ“»