Новости рынка недвижимости

7 декабря 2011 года в Институте экономики недвижимости Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики» был проведен семинар: «Актуальные вопросы профессиональной оценки недвижимости в России (из практики ведущих консультационно-аудиторских компаний)».

Руководитель семинара, член Российского и Американского обществ оценщиков, к.э.н. А. К. Лебедев, и девять участников — представителей деловых кругов и государственных учреждений Москвы — обсудили вопросы оценки стоимости недвижимого имущества, представляющие особый интерес для принятия управленческих решений и ведения бухгалтерского учета.

В частности, были рассмотрены основные виды оценочных услуг, к которым относятся: подготовка отчета по оценке, оказание консультаций по стоимости имущества, а также проверка («экспертиза») отчета по оценке.

Особо отмечено, что поскольку отчет по оценке стоимости имущества представляет собой официальный документ, он должен строго соответствовать требованиям действующего законодательства и стандартов по оценке, причем оценщик обязан быть независимым (свободным от конфликта интересов) и объективным в выполняемой им работе.

В отличие от отчета по оценке, консультации по стоимости не носят строго стандартного формата, в частности, оценщик-консультант в этом случае выступает скорее как советник или адвокат-защитник интересов заказчика, и результаты его работы не предназначены для использования кем-либо, кроме заказчика.

Наконец, проверка отчета по оценке, выполненного коллегой-оценщиком, выполняется как внутри фирмы и для ее нужд, так и для сторонних заказчиков, в целях определения надежности и обоснованности выводов оценочного отчета.

Особо отмечалось, что с выводами о стоимости, содержащимися в отчете, проверяющий может согласиться или высказать иное мнение о стоимости объекта оценки только в том случае, если он в ходе проверки сам выполнит весь объем работ по оценке, предусмотренный договором на подготовку проверяемого отчета.

Большой интерес на семинаре вызвало обсуждение учета конфликта интересов при выполнении работ по оценке. Например, при оценке недвижимого имущества для целей продажи или использования его в качестве неденежного вклада в уставной капитал или залога от оценщика ожидают подтверждения отсутствия какой-либо личной заинтересованности в имущественных отношениях, связанных с объектом оценки.

Нарушения в профессиональной деятельности, связанные с наличием конфликта интересов, приводят не только к прямым материальным потерям у оценочных компаний, но и к утрате доверия к ним со стороны потенциальных заказчиков.

Выбор вида (базы) оцениваемой стоимости осуществляет оценщик в зависимости от предполагаемого использования результатов оценки заказчиком.

На семинаре были рассмотрены случаи выбора рыночной или инвестиционной стоимости в качестве базы (цели) оценки, а также взаимосвязь понятий «рыночная стоимость» и «справедливая стоимость», когда оценщика привлекают к работам по подготовке бухгалтерской отчетности.

Обсуждались также ситуации, когда назначение оценки требует использования восстановительной стоимости — издержек на замещение или воспроизводство имущества, например, в качестве показателя страховой стоимости недвижимости или в качестве показателя справедливой стоимости активов в бухучете.

В заключение были проанализированы сходства и различия важнейших требований отечественных и международных стандартов оценочной практики и подготовки финансовой отчетности.

За последние несколько десятилетий широкое признание во всем мире получили Международные стандарты финансовой отчетности (МСФО) и Международных стандартов оценки (МСО). С самого первого издания, появившегося в 1985 г., и до последнего девятого издания (2011 г.) в МСО содержатся требования к оценочным работам, предназначенным для финансовой отчетности.

Действующие в России Федеральные стандарты оценки (ФСО) были разработаны с учетом международных стандартов, однако, к сожалению, не содержат столь важных требований.

«Институт экономики недвижимости НИУ ВШЭ»