Новости рынка недвижимости

Понятие индустриального парка стало активно использоваться, начиная с 60-х гг. прошлого века. Большинство индустриальных парков в России появилось за последнее десятилетие и связано с развитием автомобильной промышленности и химической отрасли. К сожалению, их большая часть появилась в чистом поле, а не с использованием существующих производственных площадок и чаще всего нацелены на строительство новых производств западными компаниями.

• Индустриальный парк — площадка, на которой ведут свою деятельность несколько предприятий одной или смежных отраслей. Качественные индустриальные парки отличает наличие проведенных инженерных коммуникаций, сервисной инфраструктуры, а также управляющей компании.
• Предпосылками формирования индустриальных кластеров могут быть удобное географическое положение, транспортная доступность, близость к НИИ, присутствие крупных производителей родственных индустрий, наличие квалифицированных трудовых ресурсов и поддержка местных органов власти в части организационных процедур и налоговых льгот.
• Как правило, на территории индустриальных зон фокусируется пул резидентов одной или смежных отраслей, включающие в себя: производство, организации, предоставляющие техническую поддержку, торгово-сервисную инфраструктуру, складские площади, парковку для грузовых автомобилей и др. Синергия компаний, занимающихся основным производством, производством комплектующих и складского функционала позволяет снизить затраты и время на логистику.
• Существуют два типа возведения индустриальных парков: «brownfield» — освоения бывших промышленных территорий, и «greenfield» — строительство парков на неосвоенных территориях, по предварительно подготовленному проекту (мастер плану).
• По итогам прошедшего 2013 г. в России насчитывается порядка 80 индустриальных парков, из которых 45% относятся к действующим, и 65% к строящимся или проектируемым объектам. На Московскую область приходится порядка 15% от общего объема по стране, что в абсолютном выражении достигает 2300 Га.
• Наибольшая концентрация индустриальных парков в Московской области наблюдается в Южном направлении Московской области. В рамках плана по развитию новых территорий Москвы определены следующие точки роста индустриальных зон: «Румянцево», «Мосрентген», «Лотос-сити», «Индиго парк», «Русский мир», «Внуково», «Киевский», «Ярцево», «Щапово», «Вороново», «Кленово».
• Средний размер индустриальных территорий по Московской области составляет — 300 Га для зон «greenfield» и 30 Га для «brownfield». При этом в международной практике существуют примеры масштабных индустриальных кластеров, размеры которых значительно выше — «Dubai Industrial City» (6400 Га), «Alliance Texas» (7000 Га) и др.
• Стоимость продажи земли в Московской области в зависимости от месторасположения и наличие точек ввода по коммуникациям (на участке или в непосредственной близости от него) варьируются от 5000 до 7000 $ за 1 сотку, и в отдельных случаях могут достигать 14 000 $. Следовательно, бюджет покупки участка, размером 1 Га, под возведение индустриального парка составляет 500–700 тыс. $. По проектам, где вопросы коммуникаций и соответствующего зонирования не решены, цена может быть снижена до 200–250 тыс. $ за 1 Га.
• Основную долю в России формируют частные проекты — 60%. Однако наиболее эффективным вариантом для развития индустриальных зон является государственно-частное партнерство, на сегодняшний день доля таких парков не превышает 20%. ГЧП с одной стороны включает в себя механизмы частного бизнеса, а с другой дает поддержку и гарантии успешного прохождения согласований на этапе проектирования и возведения объектов.
• Стоит отметить, что в 2013 г. большое внимание уделялось властями проблеме формирования индустриальных зон в Московской области и в регионах: прорабатывались вопросы организации СЭЗ и льготных налоговых режимов, создания УК для индустриальных парков. Однако масштабное развитие данных зон требует серьезных инфраструктурных инвестиций в дороги и коммуникации, что, как правило, происходит только при поддержке со стороны федерального или областного бюджета, а также требует выстроенной системы работы с частными инвесторами со стороны государства, что удается осуществить пока что только немногим областям.

Материал подготовил Дмитрий Герастовский, директор департамента складской и индустриальной недвижимости «S.A. Ricci».

«CRE»