Новости рынка недвижимости

Консалтинговая компания RRG в рамках еженедельного мониторинга рынка предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги сентября 2008 г.

Основными характеристиками сентябрьскими можно назвать:

• заметный рост большинства основных показателей рынка;
• резкое увеличение числа выставленных на продажу объектов, обусловленное, с одной стороны, опасениями инвесторов и собственников, что недвижимость скоро может потерять ликвидность, а с другой стороны, потребностью в финансовых средствах;
• серьезное — до рекордных за весь период мониторинга — увеличение доли офисного сегмента по общей стоимости предложений;
• массовый выход на рынок торговых помещений площадью менее 1000 м², расположенных за пределами Садового кольца;
• рост средневзвешенной цены на торговые помещения за пределами Садового кольца, добравшейся до своего рекордного значения;
• продолжающийся рост сроков экспонирования объектов, как показатель крайне низкой оборачиваемости рынка.

Рынок коммерческой недвижимости в сентябре 2008 года

В сентябре объем предложения рынка купли-продажи коммерческой недвижимости не просто оказался гораздо выше, чем в предыдущем месяце, а достиг рекордных за все время мониторинга значений. При этом сроки экспозиции объектов на рынке все продолжают удлиняться.

Отчасти столь высокие значения, можно объяснить сезонным фактором — традиционным ростом после летнего «отдыха». Однако, главная причина — набирающий силу кризис. Сказываются опасения собственников перед возможным снижением цен и низкой ликвидностью объектов недвижимость. Немаловажными в данном случае факторами также являются высокая стоимость и низкая доступность заемных денег и сложности в рефинансировании недвижимости. Таким образом, активное стремление продать обусловлено еще и потребностью в деньгах. Все вместе это и приводит к росту объема предложения.

В целом количество объектов увеличилось на 12% и составило 1251 шт. объем предложения в финансовом эквиваленте вырос на 17% относительно августа, составив 15 млрд. $. Такого объема предложения не наблюдалось за весь период мониторинга. Суммарная площадь предложения также выросла существенно (11% относительно предыдущего месяца) и достигла рекордных значений − 2261 тыс. м². При этом наибольший вклад в увеличение объема рынка внес сегмент офисных помещений, серьезно увеличивший свою долю на рынке по общей стоимости всех предложений.

Однако не стоит приписывать заслугу массового «выброса» предложений одному только офисному сегменту: если посмотреть на количество торговых объектов, то, например, за пределами Садового кольца оно увеличилось за месяц на 14%. Другое дело, что эти торговые помещения небольшие по площади (средняя площадь «внецентровых» торговых объектов снизилась на 15%), что в результате сказалось общей площади и общей стоимости. Так что вполне можно сделать вывод: в сентябре на рынок активно выходили как офисные, так и торговые помещения.

Кризис кризисом, а цены растут! Цены и структура рынка коммерческой недвижимости в Москве

Несмотря на кризис и стремительно растущий объем предложения, в целом за сентябрь средневзвешенная цена на коммерческую недвижимость выросла на 5%, в итоге составив 6.659/кв. м. $. Хотя обычно бывает наоборот: рост объема предложения обуславливает ценовое снижение. «Рынок недвижимости довольно инерционен, и если морально собственники уже готовы продавать объекты со скидкой, то позиционировать их с более низкими ценами, чем месяц назад, готовности пока нет, — объясняет генеральный директор RRG Денис Колокольников. — Замораживание новых проектов уменьшает потенциальное предложение на рынке, ставки растут, соответственно, растет потенциальная доходность, что очень на руку компаниям, имеющим сегодня свободные средства и намерения расшириться с прицелом на послекризисные времена. Однако, как считают в RRG, в связи с удорожанием заёмных денег количество претендентов на коммерческие квадратные метры сократилось, и даже массовое снижение цен не приведет к увеличению количества покупателей».

Если рассматривать ценовую ситуацию в каждом отдельном сегменте, то заметнее всего выросла цена на офисные помещения − сразу на 9%, при том, что на торговые — только на 3%. А вот производственно-складские помещения и помещения свободного назначения чуть сдали свои ценовые позиции — на 5% и 4% соответственно.

Стоит обратить внимание, что в сентябре доля офисных помещений по общей стоимости оказалась самой высокой за весь период мониторинга, увеличившись с 59,6% до 67,6%. И вообще офисный сегмент показал наибольший рост рыночных показателей — достаточно сказать, что на 25% увеличилась общая стоимость всех офисных помещений, предлагающихся к продаже, и на 15% — их общая площадь и количество. В итоге, доля торговых помещений по стоимости составила 17,6%, производственно-складских помещений − 9,8%, помещений свободного назначения − 5%.

Торговая недвижимость. Местоположение — разное, рост цен — одинаковый

В сентябре динамика развития рынка торговых помещений в центре Москвы и за пределами Садового Кольца несколько различались, однако можно выделить и одну общую для этих сегментов черту − повышение средневзвешенной цены в пределах 3%.

В центральной части столицы увеличился объем предложения — суммарное количество площадей, выставленных на продажу вырос по сравнению с августом на 11%. Как производная увеличения средневзвешенной цены квадратного метра и физического объема предложения на 15% выросла и суммарная стоимость экспонируемых объектов. Значение средней площади объекта составило 340 м²., что является очень низким показателем (ниже было только в августе этого года).

За пределами Садового Кольца предложение, напротив, несколько понизились. Так, общая стоимость объектов сократилась на 2% и составила 2,188 млрд. $, общая площадь уменьшилась на 3%, опустившись до отметки 302 000 м². По данным мониторинга RRG, в сентябре на рынок вышло большое количество помещений площадью менее 1000 м²., о чём свидетельствует уменьшение средней площади предложений сразу на 15% — до значения 870 м². А вот количество помещений, предлагаемых к продаже, увеличилось на 14% — до 347 шт. И при всем при этом средневзвешенная цена на торговые помещения вне Садового Кольца вновь показала рекордное значение, увеличившись на 2% и достигнув значения 7250 $/м².

Если рассматривать вновь представленные на рынке объекты, то наиболее дорогим по общей стоимости стал торговый центр площадью 6646 м² на ул. Отрадная — за него просили 35 млн. $. А самая высокая цена за м² — 29 000 $ — была установлена на помещение, расплоложенное в первой линии домов в районе площади трёх вокзалов, в 5 минутах от ст. м. «Комсомольская».

Офисная недвижимость. Столичные офисы бьют рекорды один за другим

В сентябре офисный сегмент бил рекорды один за другим. Так, в первый осенний месяц общая площадь предлагаемых к продаже «центровых» офисов составила 219 000 м² (+24% к августовским показателям), общая стоимость − 3,262 млрд. $ (+33% к августу), количество объектов − 181 (на 20% больше, чем в августе). Средневзвешенная цена выросла на 8% и составила 14 887 $/м², что также является рекордным показателем для данного сегмента.

Похожая ситуация наблюдалась и в сегменте офисных помещений на периферийной части столицы. Общая стоимость объектов составила 6,911 млрд. $, общая площадь − 1083 тыс. м², количество объектов − 376. И все три показателя продемонстрировали рекордное значение за весь период мониторинга.

Комментируя вышеописанное положение дел, можно предположить, что основной фактор, обусловивший столь высокие показатели, — все та же кризисная ситуация на мировых финансовых рынках и все те же опасения инвесторов и собственников в возможной скорой потере ликвидности недвижимости, но недостаточно трезво оценивающих сегодняшнюю ситуацию и выставляя объекты по ценам «вчерашнего дня».

Выделяя рекордные предложения, начавшие свое экспонирование в сентябре, отметим, что по общей стоимости «победителем» стал 7-уровневый офисный центр класса «А» в районе ст. м. «Профсоюзная» — его предлагали за 162,2 млн. $. По цене за квадратный метр вне конкуренции оказался 3-этажный офисный особняк с подземной парковкой в районе ст. м. «Смоленская», где цена за м² составила 28 800 $.

ПСП и ПСН. Объемы предложения растут, а цены падают

В сентябре многие показатели объема рынка производственно-складских помещений повысились: рост наблюдался и по количеству объектов, и по суммарной площади предложения, и по средней площади, и по общей стоимости. Максимальный рост — сразу на 12% — продемонстрировала общая площадь, дошедшая до отметки 516 000 м². Но при этом, по данным мониторинга RRG, на конец сентября стоимость м² в столичном сегменте ПСП составляла 2854 $, что в сравнении с августом месяцем на 5% ниже.

Аналогичная картина — в сегменте помещений свободного назначения. Почти все показатели по сравнению с августовскими повысились: на 6% — количество объектов, на 4% — общая стоимость, на 8% — общая площадь. А вот средневзвешенная цена продемонстрировала отрицательную динамику: понизившись на 4%, она в данном сегменте составила 6390 $/м².

Компания: RWAY.Ru