Новости рынка недвижимости

В январе количество вакантных помещений класса «А» увеличилось до рекордного за всю историю существования столичного рынка офисной недвижимости уровня — 23%. Шансы на то, что владельцам бизнес-центров удастся удержать арендаторов и остановить падение ставок аренды, очень малы.

Борьба за скидки

Еще в середине прошлого года, когда уровень вакантных площадей в БЦ класса «А» по Москве составлял 2—3%, нынешняя ситуация не могла присниться владельцам и управляющим БЦ даже в страшном сне. Однако если в сентябре 2008 года, по данным «Colliers International», вакантные помещения класса «А» составляли 4,2%, то в октябре — уже 7%, в ноябре — 11%, а в декабре и вовсе достигли 19,9% — абсолютного максимума за последние восемь лет. Количество купленных и арендованных в этом месяце «квадратов» достигло исторического минимума — объем сделок составил всего 26 тыс. м². Сократились и инвестиции в строительство. По данным «Blackwood», на 2009 год был заявлен выход 2,7 млн м² офисных площадей, но в реальности совокупный объем вводимых БЦ, по прогнозам компании, не превысит 500 тыс. м².

В первые два месяца 2009 года ситуация не изменилась: количество пустующих помещений в А-классе продолжило расти, пусть и не такими быстрыми темпами. В частности, согласно исследованию «C&WS&R», уровень свободных площадей в офисах, расположенных в пределах Бульварного Кольца, в районе Белорусского вокзала, в Замоскворечье и ММДЦ «Москва-Сити» сегодня составляет 22,5%. В других центральных районах офисы класса «А» не заполнены на 5,5%, а за пределами центра — на 7,8%. Общая площадь пустующих бизнес-центров класса «А» в столице достигла 500 тыс. м², причем больше всего пустующих площадей — около 100 тыс. — в «Москва-Сити».

В таких условиях даже самые престижные БЦ, еще недавно диктовавшие арендаторам свои условия, идут на многое, чтобы поддержать заполняемость на прежнем уровне. Например, в офисном центре «Белая площадь» (63,8 тыс. м², девелоперы — «Coalco» и «AIG/Lincoln») арендаторам предлагают заключить договор не на стандартные пять-семь лет, а на три года. Расчет на привлечение тех компаний, которые не хотят изымать оборотные средства из бизнеса на долгосрочную аренду, а также организаций, опасающихся больших штрафов от БЦ за расторжение долгосрочных договоров в случае плохой рыночной конъюнктуры (например, компании «ТНК-ВР», отказавшейся от аренды 45,4 тыс. м² в БЦ «Западные ворота», пришлось заплатить 25 млн. $ штрафа). В бизнес-центре «Добрынинский» в этом году не проводилось ежегодное повышение арендной ставки на 10—15%: менеджмент БЦ надеется, что эта мера послужит арендаторам достаточным аргументом в пользу того, чтобы остаться на прежнем месте и не искать более дешевых резиденций.

Собственник БЦ «Riverside Towers» компания «Enka» пошла другим путем: девелопер предлагает потенциальным арендаторам гораздо более компактные офисы, чем раньше. Если еще в конце прошлого года в этом БЦ минимальная площадь блока составляла 500 м², то теперь можно снять офис площадью от 200 м². А в недавно открывшемся бизнес-центре «Citydel», чтобы привлечь арендаторов, не взимают плату за внутреннюю отделку помещений, что дает существенную экономию времени и средств въезжающим в здание.

Но, конечно, главный инструмент сохранения старых и привлечения новых арендаторов для владельцев БЦ сегодня это снижение арендных ставок. И с начала года девелоперы пользуются этим инструментом более чем активно. Если в октябре 2008 года ставка аренды составляла 1575 € за 1 м² (вместе с НДС и эксплуатационными расходами), то сегодня эта сумма исчисляется уже в долларах. И это не считая дисконта в 10—30%, который, по словам директора департамента коммерческой недвижимости «Mayfair Properties» Сергея Волочкова, может получить при переговорах с «Enka» крупный арендатор. Именно эти условия, к слову, и удержали «Mitsubishi Electric» от переезда с Космодамианской набережной в менее дорогой офис. На еще большие уступки пошла девелоперская компания «Placon»: интернет-холдинг «Rambler Media», подписавший предварительный договор аренды около 6 тыс. м² в бизнес-центре «Омега Плаза», получил дисконт в целых 40% — первоначально установленная ставка снизилась до 500 $ за 1 м² с учетом НДС и эксплуатационных расходов.

В целом же, по данным компании «S.A.Ricci/King Sturge», с августа 2008 года по февраль 2009 года дисконт по арендным ставкам по предварительным контрактам достиг 50%, а по действующим договорам — 20—25%.

По данным «Richard Ellis», арендные ставки на БЦ класса «А» в Москве составляют 650—815 $ за 1 м² в год. Но это без учета находящегося за МКАД БЦ «Западные ворота» (550 $ за 1 м²) и бизнес-центров в «Москва-Сити», где она до сих пор составляет внушительную по нынешним меркам сумму — 1,3 тыс. $ за 1 м² в год (именно за эти деньги, к примеру, можно прописаться в башне «Федерация»).

Шанс для будущего роста

Впрочем, несмотря на явный кризис, владельцы большинства столичных БЦ пытаются сделать хорошую мину при плохой игре. В коммерческом отделе компании «Даев плаза» (управляет одноименным бизнес-центром) нам заявили, что кризис не привел и в ближайшей перспективе не приведет к уменьшению арендной ставки или появлению скидок для арендаторов. Девелоперы, выводящие на рынок новые объекты, также стараются держаться уверенно. «Несмотря на финансовый кризис, сегодня реальный объем предложений офисной недвижимости в Москве нельзя назвать высоким, — уверен генеральный директор „Capital Group“ Андрей Нестеренко. — В отношении величины арендных ставок действительно наблюдается некая стабилизация, но к концу 2009 года мы ожидаем острый дефицит качественного предложения офисной недвижимости». Свое мнение топ-менеджер аргументирует тем, что значительный рост ставок на объекты класса «А» наблюдался последние два года. Соответственно, офисные центры подобного калибра, сданные раньше, еще не проиндексированы до текущего рыночного уровня. Кроме того, по оценке «Capital Group», до конца года в Москве будет введено в строй не более четырех БЦ класса «А» (в том числе и собственный проект компании — «Город столиц»). В то же время специфика класса «А» предполагает использование современных инженерных решений и систем связи, так что новички высшей лиги БЦ будут заранее иметь некий гандикап перед уже построенными офисными центрами и без клиентов наверняка не останутся.

Однако большинство опрошенных экспертов не согласны. «О каком дефиците офисов класса „А“ к концу года может идти речь? — недоумевает Сергей Волочков. — Просто между ведущими девелоперами существует своего рода круговая порука: они не говорят про свои пустующие площади и скидки открыто, чтобы не спровоцировать еще больший обвал рынка. Однако стоит какой-либо крупной компании высказать заинтересованность в аренде площадей в конкретном БЦ, девелоперы легко идут на уступки и в процессе переговоров могут скинуть в зависимости от количества арендуемых квадратов от 10 до 30%».

По мнению директора департамента аналитики «Colliers International» Ольги Ясько, ситуация с ценами на БЦ класса «А» стабилизируется к середине лета, после коррекции арендных ставок не менее чем в 30—40% и сравнительно высокого, не менее чем 30%, уровня доли вакантных площадей. «Стабилизация наступит тогда, когда большинство владельцев офисов примут условия арендаторов, а эти условия сегодня — предложения в действующих объектах класса „А“ с отделкой по ставке 750 $ за 1 м² в год», — соглашается Павел Яншевский. Еще полгода назад подобные требования вызвали бы у владельцев БЦ лишь усмешку. Однако сегодня те девелоперы, которые первыми примут реалии рынка, окажутся в выигрыше.

Коварная субаренда

Что будет с ценами дальше? По мнению директора департамента консалтинга, аналитики и исследований компании «Blackwood» Ольги Широковой, учитывая нынешнюю ситуацию на рынке, к лету арендные ставки просядут еще на 30—35% относительно нынешних. С ней согласен и партнер «S. A. Ricci/King Sturge» Павел Яншевский: по его мнению, к июню-июлю даже такие «упертые» арендодатели, как девелоперы «Москва-Сити», будут вынуждены снизить ставки до 500—800 $ за 1 м². К этому их будут подталкивать и собственные арендаторы, которые в целях экономии средств на дорогостоящий наем квадратных метров станут активно развивать субаренду. По данным «Knight Frank», в прошлом году 28% сделок с офисными площадями в классе «А» пришлось на финансовые и консалтинговые компании, которые больше всех пострадали от кризиса. В результате сегодня большая часть поглощенных ими площадей выходит на вторичный рынок в виде готовых помещений в действующих бизнес-центрах. Уже сегодня в субаренду предлагаются офисные площади класса «А» в таких престижных БЦ, как «Северная башня» и «Башня на набережной». Например, располагающиеся в последней «KPMG» и «Ренессанс Групп» намереваются сдать в субаренду 4 тыс. и 5 тыс. м² из занимаемых ими сегодня 12 тыс. и 14 тыс. «квадратов» соответственно.

Согласно прогнозам «Knight Frank», в первом полугодии 2009 года общий объем офисной «вторички» по Москве составит 150 тыс. м², из которых 70% придется как раз на помещения класса «А» (в 2008 году было в пять раз меньше). И это еще умеренный прогноз — по расчетам управляющего директора «Jones Lang LaSalle» Владимира Пинаева, в первом квартале 2009 года общий объем предложения офисов в субаренду может достичь 250—300 тыс. м².

Александр Макаренко