Новости рынка недвижимости

В рамках бурно развивающегося рынка торговой недвижимости, все больше и больше девелоперов обращают внимание на небольшие города. Сложившиеся на сегодняшний день «традиции» на рынке торговой недвижимости значительно влияют на формирование ТМ в ТЦ в малых городах. Зачастую девелоперам приходится прибегать к принципу «я тебя слепила из того, что было», либо искать выход их непростой ситуации, чтобы создать уникальный и востребованный объект. Ниже приведены факты, с которыми сталкиваются девелоперы при формировании ТМ в подобных ТЦ:

• Неразвитость рынка профессиональных ТЦ в малых городах. Девелоперы совсем недавно обратили свое внимание на небольшие города для открытия в них профессиональных торговых объектов. Может показаться, что низкая конкуренция среди профессиональных торговых центров в малых городах открывает широкие возможности для выбора операторов, но на практике это лишь препятствует формированию качественного ТМ. Нередко, ритейлеры не готовы выходить на новый региональный рынок, который не может предоставить достаточного количества качественных объектов.
• Отсутствие выбора федеральных сетей. К сожалению, пока далеко не все операторы готовы открывать свои магазины в небольших городах и, как правило, девелоперам редко удается внести изменения в планы развития ритейла.
• Федеральные сети открывают магазины в усеченных форматах. Нередко крупные федеральные сети в небольшие города заходят усеченными форматами своих магазинов, иногда снижение площади может достигать 50%. Таким образом те операторы, которые могли бы рассматриваться как мини-якоря, в небольшом городе оказываются рядовыми операторами торговой галереи.
• Крупные федеральные сети предпочитают крупные ТЦ. Девелоперам непросто «переломить» принципы, которыми руководствуются ритейлеры при формировании своих планов по развитию. Очевидно, что крупный ТЦ с классическим составом операторов всегда предпочтительнее для ритейлеров. Уменьшенный формат ТЦ сужает круг потенциальных арендаторов. Однако небольшой город не в состоянии «переварить» ТЦ с общей площадью в 100 тыс. м². Для города с населением в 300 тыс. человек ТЦ в 20 тыс. м² является более чем достаточным, однако такой формат объекта не рассматривается большинством крупных федеральных сетей.
• Международные бренды трудно привлечь в небольшой город. Международные сетевые операторы являются ещё менее «гибкими» при принятии решений о развитии. Очень часто политика развития формируется непосредственно в головной компании. Для таких операторов применимы всё ограничения, упомянутые выше, плюс добавляется невозможность прямых договоров с лицом, принимающим решение.
• Преобладание якорных арендаторов. Поскольку в небольших городах практикуется не новое строительство, а реконструкция старых промышленных объектов, в таких случаях нередкими оказываются многоэтажные проекты, верхние этажи которых могут «выживать» только в случае открытия в них сильных якорей.
• Высокая доля партнерских магазинов. Многие торговые сети не готовы открывать в небольших городах свои прямые магазины, в таком случае единственным выходом для девелоперов является поиск партнеров, готовых приобрести франшизы федеральных сетей. В самых крайних случаях, для повышения привлекательности проекта, девелоперы самостоятельно открывают магазины ключевых операторов.
• Высокая доля местных операторов. Отсутствие широкого выбора крупных федеральных сетей в регионе строительства заставляет девелоперов более пристально присматриваться к местным ритейлерам и, как следствие, включать их в состав арендаторов своего ТЦ.
• Преобладание брендов категории «средний минус». К сожалению, на сегодняшний день уровень жизни в малых городах. Это приводит к преобладанию «дешевых» магазинов в проекте.
• Многолетние традиции шопинга, сформировавшиеся в небольших городах, отпугивает посетителей от профессионального ТЦ и федеральных операторов. Нередко жители небольших городов настороженно относятся к посещению нового профессионального ТЦ. Операторы фуд-корта воспринимаются как рестораны, а магазины федеральных сетей как что-то недоступное. Учитывая такие особенности менталитета местных жителей, не стоит бояться добавлять в состав арендаторов местных несетевых операторов, ссылаясь на их недостаточное соответствие концепции профессионального торгового центра. Зачастую такие операторы прекрасно «чувствуют» покупателя и являются востребованными.

Материал подготовила Елена Кулешова, руководитель регионального проекта компании «Base Properties Group».

«CRE»