Новости рынка недвижимости
10 фактов, о которых необходимо знать при покупке офиса
- Тип договора: купля-продажа недвижимого имущества или акций. В соответствии с актуальной судебной практикой, все инвестиционные договоры (за исключением договоров долевого участия в строительстве) следует трактовать как один из следующих видов: договор купли-продажи будущей вещи, подряд и договор простого товарищества.
- Проблемы. При оспаривании договора купли-продажи и его расторжении более сильной позицией обладает покупатель. При оспаривании договора купли-продажи продавцу предъявляются требования, связанные с качеством товара, сроком его доставки и гарантиями качества.
- Коммерческие переговоры — основное (ключевое) звено во всей сделке. Чем тщательней будут проведены переговоры по всем параметрам, тем успешней пройдет сделка, в т.ч. и по срокам.
- В переговорах участвуют две стороны: покупатель и продавец. Кстати у последнего есть свои обязательства перед акционерами и кредиторами. Не стоит «выкручивать руки» продавцу, необходимо найти компромиссные решения по спорным вопросам.
- Не стоит полагаться только на юридическую сторону, т. к. зачастую юридическая сторона может завести в тупик переговоры.
- Аудит: технический и юридический.
— Технический аудит объекта: необходимо составить рекламационный акт по дефектам;
— Юридический аудит: проверить наличие всех правоустанавливающих документов на строительство, ввод в эксплуатацию, право собственности, земельный участок.
- Вопрос прав на земельный участок. Собственники объектов недвижимости имеют право самостоятельно и без дополнительных согласований и разрешений выбирать установленные правилами землепользования и застройки. Отсутствие разрешения на условно разрешённый вид использования земельного участка может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство, а вследствие — проблемы с получением права собственности. Изменение вида разрешённого использования может повлечь за собой изменение кадастровой стоимости земельного участка и, как следствие, изменение размера земельного налога, арендной платы или выкупа земельного участка.
- Location определяет успешность офиса (как и любой другой коммерческой недвижимости). Об этом надо помнить всегда! Если офис находится в чистом поле, то поехать туда решатся немногие. Для сотрудников важны: транспортная доступность, близость к партнерам и конкурентам. Особое внимание стоит уделить инфраструктуре, поскольку такие вопросы, как питание решать придется — хотите вы этого или нет.
- Команда. Раннее формирование команды (рабочей группы) поможет обеспечить успешное проведение сделки. Нанять на аутсорсинге можно юристов, налоговиков, менеджеров проектов, архитекторов, дизайнеров и инженеров. В штате должны быть сотрудники с опытом и знанием рынка недвижимости, технический персонал (т.к. он будет управлять офисом), финансист или коммерсант.
- Пост-оценка. К новому месту необходимо привыкнуть. Это только кажется, что к хорошему человек привыкает быстро. На самом деле изменяются привычные маршруты, даже место стола в новом офисе может показаться неудобным. В течение полугода сотрудникам предстоит подгонять место «под себя». Возможно, придется менять принятые решения. Надо быть к этому готовым.
Материал подготовил Сергей Канаев, коммерческий директор «Nagatino I-Land».
«CRE»
Вернуться к ленте новостей.
|
|
|