Новости рынка недвижимости

Договор субаренды имеет производный характер, и его юридическая судьба зависит от основного договора аренды. Несмотря на такую «зависимость», договор аренды и договор субаренды не порождают каких-либо обязательств между первоначальным арендодателем и субарендатором. Субарендодателю важно понимать, что в случае если суб¬арендатор нанесет вред имуществу, отвечать перед первоначальным арендодателем придется субарендодателю.

В целях исключения рисков, возникающих из производного характера договора субаренды, субарендатору, в свою очередь, необходимо удостовериться, что субарендодатель обладает правом на сдачу имущества в субаренду, а также предельно внимательно изучить условия первоначального договора аренды о сроках действия и возможности его расторжения.

«Будущая недвижимость»

Следует отдельно отметить правомерность сдачи в субаренду имущества, которое еще не создано («будущая недвижимость») или на которое еще не оформлены права собственности первоначального арендодателя (постановление пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»). Такая ситуация может иметь место при аренде площадей в строящемся здании. Для легитимности аренды, а значит, и субаренды, важно, чтобы арендодатель (субарендодатель) обладал правом собственности на объект недвижимости, передаваемый в аренду, в момент передачи имущества арендатору (субарендатору). Сам договор аренды, заключенный с лицом, которое не обладало на момент его заключения правом собственности на объект аренды, не является ничтожным.

Виды договоров

Договоры субаренды можно условно разделить на краткосрочные (заключаются на срок менее 1 года) и долгосрочные (заключаются на срок 1 год и более). Последние подлежат обязательной государственной регистрации, которая может занимать определенное время, поэтому некрупные компании при аренде так называемых «мини-офисов» предпочитают заключать краткосрочные договоры. Для целей обеспечения стабильного пользования имуществом и капитализации права субаренды (залог и пр.) заключение долгосрочного договора предпочтительней.

Субаренда части объекта недвижимости

Важно отметить, что недавно была поставлена финальная точка в споре о возможности передачи в аренду (субаренду) части объекта недвижимости. ВАС РФ признал, что такая субаренда не нарушает действующего законодательства. При этом в случае государственной регистрации договора субаренды недвижимости обременение будет установлено на всю недвижимую вещь.

Большим шагом на пути к упрощению процедуры оформления арендных отношений было указание пленума ВАС РФ на незаконность отказа в государственной регистрации договоров по причине непредставления кадастрового паспорта части недвижимого имущества, сдаваемого в субаренду. Права на часть недвижимости могут быть зарегистрированы и на основании документа, подписанного сторонами и содержащего графическое или текстуальное описание субарендуемой части.

Арендная плата

При согласовании арендной платы следует обратить внимание, что по общему правилу размер арендной платы не может меняться чаще, чем раз в год, однако стороны могут договориться и об иных минимальных сроках.

При заключении договора субаренды следует определиться с распределением расходов на содержание арендованного имущества, т.к. по общему правилу подобные расходы несет субарендатор.

Расторжение договора

Особое внимание следует уделить определению порядка расторжения договора субаренды. При аренде площадей в торговых центрах, например, в договоры часто включают право субарендодателя расторгнуть договор при нарушении субарендатором правил внутреннего распорядка торгового центра. Так, субарендатор может «очутиться на улице» в случае если его сотрудники, например, покурят в неположенном месте.

В случае если арендатор (субарендодатель) передаст свои права и обязанности по договору иному лицу, такое лицо может предпринять шаги по «вытеснению» субарендатора, считая, что действие ранее заключенных договоров субаренды прекратилось. Следует учесть, что новый арендатор (субарендодатель) в данном случае будет не прав, так как при изменении сторон основного договора аренды субаренда не прекращается.

Материал подготовил Игорь Чумаченко, партнер, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы «VEGAS LEX».

«CRE»