Новости рынка недвижимости

Рынок офисной недвижимости Москвы в 2011 году все еще находился в стадии «оживления». При сохранении стабильной ситуации в экономике (если рынок «не накроет» вторая волна кризиса), а также, когда будут более понятны планы московских властей относительно нового строительства, рынок сможет вступить в новую фазу «расширения», для которой будет характерен более быстрый рост арендной платы при недостатке предложения. Тогда и девелоперы, учитывая все бóльшую экономическую целесообразность строительства, начнут заявлять все больше новых проектов. По нашим прогнозам это произойдет к 2014–2015 годам.

Предложение

По данным компании GVA «Sawyer», общий объем рынка качественной офисной недвижимости по итогам 2011 года составил 11,7 млн. м². В текущем году было введено всего 680 тыс. м², что на 30% ниже прошлогоднего показателя.

Обеспеченность качественными офисными площадями жителей Москвы на 1 000 человек составила 1020 м².

Невысокие темпы прироста площадей сохранятся как минимум 2 года.

В следующем году рынок может пополниться на 570 тыс. м², что на 16% ниже, чем в текущем году.

Половина введенных за год площадей относится к классу «А». Крупнейшие построенные объекты в этом классе — «Империя Тауэр» (287 700 / 80 000 м²) в «Москва Сити», «Vivaldi Plaza» (100 600 / 66 600 м²) и «Diamond Hall» (61 500 / 38 000 м²).

Что касается географического распределения нового предложения, то пока еще бóльшая часть объектов вводится в ЦАО (около 50%), в САО — 17%, в ЮАО — 11%.

Объекты класса «А» построены преимущественно в ЦАО — 87%. Новые офисные здания класса «В+» — в САО 34%. Объекты класса «В» — преимущественно были введены в ЮВАО — 47%.

Градостроительно-земельная комиссия расторгла более 200 инвестконтрактов (всего с 4 кв. 2010 г. планируется рассмотреть 1175). По словам префекта ЦАО, в 2011 г. власти запретили строительство 1 млн. м² офисных площадей.

Несмотря на это в 4 кв. «AFI Development» получила взамен забираемого городом подземного проекта на Тверской Заставе три площадки у м. «Белорусская» под строительство офисных комплексов (общая площадь 3-х проектов около 170 тыс. м²).

В целом, введенные максимальные ограничения на строительство офисов в центре приведут к тому, что рынок будет более децентрализован. Причем новое предложение в большей степени будет сконцентрировано в западных и северно-западных округах, как наиболее престижных для офисного девелопмента, а также в направлении «новой Москвы»

Перенос министерств и ведомств за пределы центра Москвы освободит большое количество офисных помещений, однако говорить о значительном увеличении предложения в этом сегменте пока рано, так как возможно некоторые здания «отдадут» под гостиницы.

Вкупе с увеличивающимися арендными ставками в центре и при дальнейшем ограничении предложения, это приведет к оттоку новых арендаторов и покупателей из центра столицы к периферии.

Новые проекты практически не заявлялись. Проект «Хрустальные башни» (девелопер — «Coalco») общей площадью около 170 тыс. м² и вовсе из офисов перепрофилируют в апартаменты.

Уровень свободных площадей в классе «А» составил около 15%, в классах «B+» и «B−» 10% и 13% соответственно.

Спрос

Общий объем сделок на рынке приближается к докризисным показателям.

Чистое поглощение офисных площадей в 2011 г. составило порядка 750 тыс. м², при этом общий объем сделок на рынке превысил 1,25 млн. м². Высокая арендная активность говорит о высокой ротации арендаторов, их стремлении снять площади по приемлемым для них ставкам, которые уже вряд ли снизятся.

Среди крупнейших сделок аренды 2011 г. отметим:

• "Mail.Ru Group" арендовала 29 932 м² в БЦ «SkyLight» (класс «А»).
• "Лаборатория Касперского" арендовала 29 847 тыс. м² в «Олимпия парке» (класс «А»).
• "Нафта-Москва" планирует приобрести «Eurasia Tower» (ММДЦ «Москва Сити»). Компания выкупила права по кредиту (под залог строящегося комплекса) у «Сбербанка».

Среди важных событий 4 кв. 2011 г. необходимо отметить отказ от покупки БЦ «Косинская плаза» (112 000 м²). Компания «BedhuntHoldings» (покупатель) потребовала вернуть ей аванс, внесенный еще в 2010 г. Сумма сделки должна была составить 195 млн. $. «Альфа-банк» отказался от покупки БЦ «Аквамарин» (3 очередь), в которой планировал разместить штаб-квартиру. Оба объекта принадлежат «AFI Development».

Финансовые условия

Арендные ставки в среднем по рынку выросли на 4–6%. На некоторые объекты класса «А» и для помещений класса «В+» в центральном деловом районе, ставки аренды увеличились до 6–8%.

По итогам 2011 г. уровень арендных ставок в классе «A» в ЦДР составил 750–1200 $ (здесь и далее — не включая НДС и эксплуатационные расходы). Помещения класса «B+» 650–750 $ за м² в год — в пределах ЦДР, 390–570 $ — вне делового центра города, класса «В−» 250–400 $ за м² в год.

Размер операционных расходов для офисов класса «А» в среднем составил 110–140 $ за м² в год, в классе «В+» 80–115 $ за м² в год, «В−» 60–85 $ за м² в год.

Диапазоны цен продаж офисных помещений довольно широки и остаются в целом стабильными (класс «А» — 7500 — 12 000 $, не включая НДС, в пределах ЦДР, 4500–6500 $ — вне делового центра города; класс «В+» — 3500–7500 $; класс «В−» — 2500–4000 $).

На рынке офисной недвижимости в 2011 г. наблюдалось удорожание предложения в сегменте «прайм» на помещения класса «А» в пределах Центрального делового района.

Учитывая ограничение на новое строительство в ЦАО, ставки на высококачественные офисы продолжат свой рост, возможно более высокими темпами, чем в среднем по рынку. В 2012 г. в среднем по рынку можно ожидать небольшого роста ставок в сегменте офисной недвижимости (на 3–5%).

«Promotion Realty»