General Stone Management
Новости рынка недвижимости
Объекты в аренду и на продажу
Левый угол Центр
+7 499 343-01-90
inform@generalstone.ru

Новости рынка недвижимости

Рынок торговой недвижимости Москвы. Итоги года

По данным Мосгорстата, оборот розничной торговли за январь — октябрь 2011г. составил 2654,2 млрд. руб., что в сопоставимых ценах больше, чем за аналогичный период прошлого года на 6,4%. По предварительным прогнозам Минэкономразвития рост реальных располагаемых денежных доходов россиян может увеличиться на 1,5% по итогам 2011 года (для сравнения, в 2010 г. рост составил 4,2%).

В 2011 году департаментом торговли и услуг Москвы была подготовлена «Концепция развития розничной и оптовой торговли в Москве», согласно которой основной задачей городской администрации станет увеличение площади торговых площадей в столице за счет строительства магазинов шаговой доступности и районных торговых центров площадью до 5–10 тыс. м².

Предложение

Среди основных тенденций уходящего года отметим:

  • Сокращение нового предложения в два раза по сравнению с 2009 и 2010 гг.
  • Перенос сроков открытия ТЦ. Общая площадь ТЦ срок ввода которых был отложен с 2011 на 2012 год составил 317 196 м² (GBA — 189 222 м²).
  • Уменьшение масштабности заявляемых к строительству проектов, так в 2012 г. планируется только один объект, чья арендопригодная площадь превышает площадь 50 тыс. м² — ТЦ «GoodZone», проект который должен быть введен еще в 2008 г., но из-за кризиса его строительство было «заморожено».

Общее предложение торговых (арендопригодных) площадей в качественных ТЦ столицы по итогам года составило 4130 тыс. м². Обеспеченность жителей города качественными торговыми площадями около 350 м² GLA на 1000 жителей.

В 2011 году было введено в эксплуатацию 370 000 м² (GLA — 231 000 м²) торговой недвижимости.

Ограничение на строительство в центре Москвы уже сказалось на некоторых проектах, а именно: в 2011 году отменили проекты ТРЦ под площадью Тверской Заставы (113 500 м²) и ТРЦ «Авиапарк» (260 000 м²) на Ходынском поле, а в ТРЦ «Павелецкий» планируют максимально уменьшить торговую площадь (117 000 м²).

В 2012 году согласно прогнозам GVA «Sawyer», планируется к вводу 411 тыс. м² арендопригодных торговых площадей.

Заявленные к строительству в текущем году проекты располагаются преимущественно в спальных районах столицы и в районе МКАД.

В 2012 году году будет наблюдаться дальнейшая децентрализация рынка. Будут введены первые outlet-центры.

Снижение объемов нового предложения приведет к увеличению дефицита качественных объектов.

Уровень вакантных площадей снизился и на конец 2011 г. не превышает 4–5%. Однако в старых, концептуально неудачных ТЦ уровень вакансий достигает в среднем 7–10%, в некоторых объектах доходит и до 20%.

Во многих ТЦ с удачным местоположением и успешной концепцией есть большие листы ожидания на площади.

Учитывая ограничение и снижение темпов строительства новых объектов в Москве и при этом возросший спрос на качественные площади со стороны ритейлеров, доля вакантных площадей в качественных объектах будет иметь тенденцию к снижению.

Спрос

В 2011 году было заключено рекордное количество сделок по покупке ТЦ. Общий объем GLA которых составил 187 тыс. м².

Несмотря на негативные макроэконом¬ические показатели второго полугодия, девальвацию рубля, ожидание «второй волны» кризиса, некоторые ритейлеры продолжали активную экспансию на рынке.

В текущем году на московский рынок торговли вышли: «Victoria’s Secret», «Imaginarium», «Banana Republic», «American Eagle Outfitters», «Reiss», «FireTrap», «Desigual», «Wendy’s», «La senza», «Rautakesko» и др.

Не все были столь успешны. «Евросеть», в прошлом году открывшая 2 гипермаркета под собственным брендом, решила отказаться от этого формата в пользу магазинов меньшей площади. «Домашний интерьер» вышел из соглашения с «Austrian Leiner Group» («Kika») и после ребрендинга, стал развивать сеть гипермаркетов «Hoff».

Среди знаковых событий года отметим покупку «Евросетью» ЗАО «Сигма Трейд» (управляет салонами связи «Альт Телеком» — 520 салонов).

Среди крупнейших сделок слияния/поглощения компаний выделим покупку ГК «Дикси» 100% ГК «Виктория», а также покупку владельцем «Седьмого континента» (Александр Занадворов) «Мосмарта». Кроме того, «Unilever» заключил соглашение о приобретении 82% акций концерна «Калина» за 390 млн. евро.

В 2012 г. также планируют продолжить экспансию следующие федеральные и международные сети, а именно: «Ашан», «О’Кей», «Азбука вкуса», «Дикси Групп», «Х5 Retail group», «Mango», «Kira Plastinina», «Incity», «Детский мир», «Эльдорадо», «Техносила» и др.

Финансовые условия

В 2011 г. рост арендных ставок был умеренным и составил порядка 5%.

К наиболее часто встречающимся изменениям в условиях уже действующих или согласуемых договоров аренды можно отнести:

  • Уменьшение суммы обеспечительного платежа, замена его банковской гарантией, либо отсутствие каких-либо обеспечений;
  • Замена пункта о ежегодной индексации на пункт об изменении арендной ставки в большую или меньшую сторону в зависимости от годовых финансовых результатов работы в данном конкретном магазине;
  • Переход на процент с оборота;
  • Многие, особенно крупные ритейлеры, условием вхождения в проект ставят необходимость выполнения отделки их помещения собственником за свой счет, с учетом всех технических требований арендатора;
  • Указание необходимого количества подписанных договоров аренды в момент открытия ТЦ. В случае, если в объекте не будет согласованного процента арендаторов к моменту открытия, арендатор вправе не открыться до заполнения объекта, либо собственник должен снизить арендную плату.

Дефицит качественных торговых площадей в 2012 году спровоцирует дальнейший годовой рост арендных ставок в районе 7–10%.

В некачественных объектах с высоким уровнем вакантных площадей вряд ли будет наблюдаться рост арендных ставок, учитывая требования арендаторов, такие объекты в ближайшем будущем подвергнутся редевелопменту.


«Promotion Realty»



Вернуться к ленте новостей.

© 2004–2012   
+7 
 
General Stone Management
(499) 343-01-90
inform@generalstone.ru