Новости рынка недвижимости

Журнал «Форбс» назвал Top-7 самых богатых владельцев коммерческой недвижимости России, совокупный ежегодный доход которых составляет порядка 3 млрд. долларов. Эксперты отмечают, что доходы формируются и растут не за счет увеличения арендных ставок, а благодаря введению в строй новых объектов — офисных и торговых комплексов.

Классическое понятие «рантье» означает класс людей, живущих на проценты с отдаваемого в ссуду капитала или на доходы от ценных бумаг, или также определяет тех собственников капитала, которые «извлекают доход из этого без усилий для осуществления эффективного контроля за его использованием».

Трудно сказать со стороны, насколько формулировка, принятая во Франции в конце 19 века, соответствует сегодняшним российским реалиям, особенно в части того, что доход дается «без усилий». Отметим лишь, что постепенно рантье стали называть во всем мире и тех, кто живет за счет сдаваемого в аренду помещения любого назначения — от жилого до коммерческого.

Эксперты рынка недвижимости отмечают, что около 15–18% россиян, которые получили и оформили в собственность жилье в результате приватизации и сдают его сегодня в наем, также могут быть причислены к классу рантье. Только в Москве ежегодно сдается в аренду порядка 200–230 тыс. квартир, а совокупный доход оценивается в 1–1,3 млрд. долларов.

«Недвижимость всегда во всех странах была самым привлекательным инструментом извлечения прибыли на вложенный капитал, — говорит „ВЗГЛЯД — Недвижимости“ директор консалтингового агентства „Т.Р.А.С.Т.“ Евгений Руковишников. — При наличии капитала вложения в жилье или торгово-офисные помещения всегда приносят прибыль. В России последние два года наиболее прибыльными считались инвестиции в офисы благодаря их более низкой себестоимости строительства и востребованности на рынке. Кризис поменял приоритеты. На первый план выходят торговые центры, расположенные в доступных и престижных районах столицы».

Журнал «Форбс» обнародовал данные своего собственного исследования о самых богатых рантье России. Top-7 возглавляет владелец ГК «Крокус» Арас Агаларов, владеющий крупнейшим в Восточной Европе выставочным комплексом «Крокус-Экспо». Его годовой доход равен 550 млн. долларов.

На 2-м месте — группа «Киевская площадь», которой владеют Зарах Илиев и Год Нисанов. В их портфеле недвижимости — торговые центры, в том числе «Европейский», гостиницы «Славянская» и «Украина» и многое другое. Совокупный годовой доход от сдачи этих помещений в аренду и управление составляет порядка 520 млн. долларов.

На 3-м месте — владелец группы «Ташир» Самвел Карапетян. Недвижимость компании находится в ряде городов России — Сочи, Москве, Ярославле, Белгороде и других. Совокупный годовой доход — 410 млн. долларов.

На 4-м месте — группа «БИН», принадлежащая Михаилу и Саит-Саламу Гуцериевым и Михаилу Шишханову. Недвижимость насчитывает около 700 тыс. квадратных метров. Доход — 280 млн. долларов в год.

На 5-м месте — компания «Адамант», которой владеют Игорь Лейтис, Михаил Баженов и Евгений Гуревич. Им принадлежит порядка 40% всех торговых и развлекательных площадей в Санкт-Петербурге. Совокупный годовой доход — 270 млн. долларов.

На 6-м месте — компания «Манежная площадь». Владелец — Александр Занадворов, которому принадлежит первый в Москве подземный торговый комплекс «Охотный ряд» под Манежной площадью. Доход исчисляется 140 млн. долларов в год.

На 7-м месте — совладелец компании «Виктор и Ко» Виктор Сурков, владеющий многими торговыми центрами в Самаре. Доход — 140 млн. долларов в год.

Далее по мере убывания доходов следует более «мелкие» «короли недвижимости» — «Промсвязьбанк», группа «Абсолют», МТЗ «Рубин», компания «Капитал Груп», ЗАО «Комплексные инвестиции», Группа компаний «Боско», «АСТ» Тельмана Исмаилова и другие.

Совокупный годовой доход этих 30 крупнейших российских рантье (исследование касалось только граждан РФ) исчисляется 4,9 млрд. долларов против 3,8 млрд. в 2010 году.

Всего в стране несколько миллионов граждан, которых также можно причислить к классу рантье, благодаря тому, что их доходы состоят, в том числе, и из сдачи в аренду принадлежащего им жилья. Причем, как отмечают опрошенные нами эксперты рынка, только в Москве сдается в наем порядка 200–230 тыс. квартир. К сожалению, далеко не все владельцы такого жилья платят налоги с доходов от аренды. В компании «Penny Lane Realty» говорят, что чем дешевле аренда квартиры или дома, тем меньше вероятность того, что его владелец будет декларировать доходы с него.

«В сегменте квартир бизнес- и элит-класса, стоимость аренды которых начинается от трех тысяч долларов в месяц, собственники жилья предпочитают платить налоги. Как правило, для подобных арендодателей — это не основная статья дохода, а скорее дополнительная, и уплата налогов здесь для них чаще всего не обременительна», — заявил директор компании Вадим Ламин в интервью порталу «sarov-realty.ru». По его оценкам, не платить налоги с доходов от сдачи жилья бизнес и элит-класса могут примерно около 15–20%. Аналитики консалтинговой компании «Panorama Estate» считают, что, если говорить про массовый рынок жилья эконом-класса, то не платят налоги примерно 80–90% собственников.

«Сокрытие доход во всех цивилизованных странах считается тяжелым преступлением, которое влечет серьезное наказание и большой штраф, — комментирует „ВЗГЛЯД — Недвижимости“ гендиректор аудиторской столичной компании Михаил Гулый. — В России пока еще идут разговоры о том, как упорядочить процесс сбора информации, контроля и сбор соответствующих налогов. Проблема, в том числе, и в том, что если ввести адекватные западным „драконовские методы“, то пострадают сотни тысяч человек, для которых аренда является единственным источником бюджета или — его пополнением к зарплате. Проблема в низких доходах большинства работающих, а также — в правовом нигилизме».

«ВЗГЛЯД — Недвижимость» ранее уже сообщал, что налоговые службы готовы начать очередную кампанию «устрашения» против владельцев жилья, сдающих свои помещения в аренду без уплаты подоходного налога. Однако на сей раз могут пострадать не только те собственники жилья, которые утаивают налоги от государства, но вообще все добропорядочные граждане, имеющие две и более квартиры и не сдающие их внаем. Дело в том, что налоговики готовы начать рассылку уведомлений об уплате подоходного налога владельцам нескольких объектов недвижимости, априори считая их «получателями рентного дохода». В ФНС официально отказываются от комментариев, объясняя, что данная информация предназначена пока только для служебного пользования.

Не ясно на сегодня и то, на каком основании будут считать получателями доходов тех, кто владеет двумя квартирами, а не владельцев одной квартиры и садового домика, который теоретически также можно сдавать в аренду. Однако на сегодняшний день официальной информации об ужесточении этой части законодательства нет, а значит, и строить прогнозы, и давать оценки также преждевременно.

Так или иначе, но система сбора налогов на сдаваемое в аренду жилье будет разработана и принята. А пока только в Москве мимо налоговиков проходит ежегодно около 1 млрд. долларов.

«ВЗГЛЯД»