Новости рынка недвижимости

Недавно состоялось интервью «Агентства RWAY» с Ильей Шуравиным, партнером «S. A. Ricci / King Sturge». В ходе интервью господин Шуравин ответил на такие актуальные сегодня вопросы как разработка правильной концепции, нюансы проектирования ТЦ и необходимость его сопровождения, варианты концепции, востребованность торговых центров во время кризиса и востребованность арендаторов.

RWAY: Как компанией «S. A. Ricci / King Sturge» разрабатывается правильная концепция ТЦ/ТРЦ?

Илья Шуравин: На основании данных, полученных в результате проведенных исследований потенциала участка и уровня конкуренции, консультанты компании разрабатывают концепцию освоения земельного участка.

На самой ранней стадии работы специалисты готовят и согласовывают с заказчиком укрупненное функциональное зонирование объекта. Используется как локальный опыт российской группы специалистов, так и опыт специалистов «King Sturge» по всему миру, адаптируются с учетом российской специфики кейсы работы по проектам в других странах.

Разработанная укрупненная модель объекта интегрируется в согласованную властями транспортную схему участка и учитывает ограничения по объему застройки и высотности. В случае плотной застройки привлекаются независимые эксперты по инсоляции.

В условиях точечной застройки в исторических центрах городов уже на первоначальных переговорах с представителями властей можно оценить существующие ограничения по высотности, функциональному назначению объектов и возможность изменения транспортной схемы участка. Если проектируемый объект расположен рядом с федеральной магистралью, съезд с которой требует согласования со стороны соответствующих органов, то транспортная схема имеет достаточно небольшой лаг для вариаций и без ее утверждения далее планирование загрузки торгового центра, а следовательно и поэтажное зонирование, может оказаться неэффективным и потребует последующей переработки.

Согласованный объем строительства на участке и позиционирование объекта позволит оценить необходимые нормативы по парковке и подготовить рекомендации по выделению установленного количества парковочных мест для посетителей объекта. Для торговых и мультифункциональных объектов используется методология, разработанная «Urban Land Institute» на основании анализа более чем 4000 крупнейших коммерческих объектов.

Понимание укрупненного перечня основных функций использования объекта и основных целевых групп посетителей далее сменяет детализация: какие группы посетителей могут пересекаться и могут иметь пересекающиеся общественные зоны, а какие нужно обязательно выделять в отдельный поток. Для многофункциональных объектов проработка подобных деталей на самом раннем этапе позволяет заложить основу будущего успеха проекта.

Минимизация потери площадей — еще один из важнейших моментов, позволяющий улучшить окупаемость проекта.

На следующем этапе огромное значение имеет сопровождение проектирования.

Работа с архитекторами требует понимания менталитета и умения учитывать не только СНиПы, но и человеческий фактор. Это одна из сильных сторон руководителей проектов компании «S. A. Ricci / King Sturge» — у каждого есть успешный практический опыт интеграции международных архитекторов мирового уровня в работу российских проектных бюро.

У компании имеется и опыт проведения международных тендеров по выбору проектного бюро. Расход клиентов на проектирование минимизируются, далее выполняется работа по сопровождению проектирования.

Порой даже сильнейшие проектные бюро могут допускать просчеты, особенно это касается многофункциональных объектов — именно предпроектное решение должно согласовываться с привлечением специалистов. Опыт показывает, что до 10 раз происходит переработка поэтажных планов для того чтобы достичь оптимального решения для существующей конфигурации застраиваемого земельного участка. Конечно, это гораздо выгоднее любому инвестору, чем впоследствии пытаться устранить ошибки проектирования на уже построенном объекте.

RWAY: Какие варианты концепции существуют?

Илья Шуравин: Есть достаточно стандартизированная и удобная классификация по нескольким признакам (масштаб, специализация ТЦ и тд), ей при необходимости пользуются все профессиональные игроки.

RWAY: Что изменилось в концепции за кризис?

Илья Шуравин: Исчезла гигантомания — проекты стали меньше, логичнее, эффективнее. Уменьшились в 5–7 раз площади, закладываемые под развлекательные центры — потому что спрос на такие площади в последнее время значительно снизился.

Менее принципиально девелоперы стали подходить к количеству машиномест. Нерационально пользоваться универсальными нормативами по отношению к объекту, расположенному на выходе из метро и на сосредоточении посадок большого количества общественного транспорта. Количество паркинга в таком случае можно снизить без ущерба для посещаемости проекта.

RWAY: Какие арендаторы сейчас наиболее востребованы?

Илья Шуравин: Торговые центры могут иметь специализированную направленность либо обладать широким перечнем товаров.

В любом случае, на перекрестке в крупном спальном районе с численностью 50–200 тыс. человек возле центре города всегда найдутся арендаторы, желающие пересесть из стрит-ритейла в полноценный торговый центр.

В историческом центре города традиционно собственники хотели бы строить торговые центры под премиум- и люкс-категорию, однако эти арендаторы новые объекты рассматривают достаточно скептически.

RWAY.Ru