General Stone Management
Новости рынка недвижимости
Объекты в аренду и на продажу
Левый угол Центр
+7 499 343-01-90
inform@generalstone.ru

Новости рынка недвижимости

Обзор рынка офисной недвижимости Москвы за I квартал 2011 года

Основные показатели рынка офисной недвижимости Москвы

В I квартале 2011 года рынок офисной недвижимости продолжил свое восстановление по основным показателям, таким как доля вакантных площадей и показатели объема поглощения. Предпосылки этого были заложены еще в первой половине 2010 г. на фоне общей стабилизации российской экономики.

Кризис и связанные с ним приостановки строительства объектов привели к сокращению объема ввода нового предложения. Это отразилось на объеме предложения бизнес-центров, введенных в эксплуатацию за первые три месяца 2011 г. При этом спрос на офисные помещения продолжал оставаться стабильным (интерес для арендаторов представляют наиболее привлекательные объекты с качественной технологической и географической составляющей).

В этой ситуации уровень вакантных площадей начал плавное сокращение в объектах класса «А», и сделал небольшую корректировку в сторону уменьшения в объектах класса «B». Этот факт подстегнул рост ставок аренды, который в среднем по Москве за I квартал 2011 г. составил 5,5%.

Предложение

Отсутствие финансирования и, как следствие, заморозка проектов во время кризиса отразились на объеме ввода нового предложения в 1 квартале 2011 года. За этот период было введено в эксплуатацию 208 841 м² качественных офисных площадей. Это в 1,5 раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Таким образом, общий объем качественных офисных помещений по результатам первых трех месяцев 2011 года в Москве составил около 11,458 млн. м².

По данным базы «ASTERA» по состоянию на конец I квартала 2011 года 42% всего активного строительства в Москве находится на стадии проекта. Это проекты, реализация которых была заморожена в кризисные 2008–2009 гг. из-за недостатка финансирования. Среди них ряд проектов был отменен (по решению московских властей, связанному с запретом строительства новых бизнес- и торговых центров в пределах Садового кольца). Официально заявлено об отмене строительства 7 объектов коммерческой недвижимости.

На стадии завершения строительства и ввода в эксплуатацию находится только 19% объектов. Из них 1,405 млн. м² заявлены к сдаче до конца 2011 года. Однако существует понимание, что часть этих объектов не будет сдана. Это связано с трудностями финансирования и приоритетом в реанимации наиболее ликвидных объектов (с точки зрения расположения и технической оснащенности). Учитывая, что по данной причине сроки многих объектов будут в очередной раз сдвинуты на более позднее время (2012 г.), можно предположить, что реальный объем предложения к концу 2011 года составит до 1 000 000 м². офисных площадей.

В связи с невысокими темпами ввода новых объектов в эксплуатацию, вызванными заморозкой многих проектов во время кризиса, объем качественного предложения офисов в Москве по результатам 1 квартала 2011 г. не является высоким. Новых проектов крайне мало, что связано с недостаточностью финансирования строительства офисных объектов. Банковский сектор охотнее кредитует жилищное строительство, поскольку сроки окупаемости жилых проектов по сравнению с офисными существенно меньше.

I квартал 2011 года пока обозначил тенденцию дефицита офисных помещений класса «А». В рамках намерений правительства Москвы о запрете строительства новых бизнес-центров в пределах ТТК дефицит помещений класса «А» и «В+» будет со временем увеличиваться. Объем офисных помещений класса «B» пока остается достаточным для удовлетворения существующего спроса.

Спрос

Общее оживление рынка после кризиса отразилось на возрастающем спросе со стороны арендаторов к офисному рынку. Многие компании демонстрируют развитие и рост, что благоприятно сказывается на спросе на офисную недвижимость.

Наиболее востребованными со стороны арендаторов являются объекты с высоким уровнем технической оснащенности и расположенные преимущественно в пределах ТТК (объекты класса «А» и «В+»).

Показатель объема поглощения в I квартале 2011 г. корректируется в сторону увеличения. По сравнению с аналогичным периодом 2011 года показатель поглощения в офисном сегменте увеличился почти в 1,4 раза (180 тыс. м² по сравнению с 130 тыс. м²). По итогам 2011 года можно прогнозировать увеличение объема поглощения качественных офисных площадей до 1,4 млн. м².

Вследствие увеличения интереса компаний, заинтересованных в аренде и приобретении в собственность офисных помещений, началось постепенное снижение уровня вакантных площадей. В I квартале 2011 года показатели вакантности составили по классу «А» — 14–17%, по классу «B» — 10–13%. Таким образом, очевидно плавное снижение доли вакантных площадей. Можно ожидать, что эти показатели в случае сохранения текущей макроэкономической ситуации на конец текущего года могут составить 12 и 8% соответственно.

Общее оживление рынка выявило наиболее активных арендаторов — представителей добывающей отрасли, финансовых структур, сферы товаров народного потребления. Поэтому наиболее активными арендаторами в I квартале 2011 года по-прежнему являются компании индустриального, потребительского и финансового секторов. Распределение спроса на аренду помещений между ними составило 16 и 11% (промышленность, энергетика), 31% (сфера потребления) и 27% (финансовые сектор).

Как правило, наиболее удобный формат помещений для бизнеса данных секторов — до 500 м². Наибольшие площади занимает энергетический сектор (от 10 000 м².), что связано с размерами бизнеса и финансовыми возможностями данного бизнеса. Помещения от 3000 до 10 000 м² чаще привлекают телекоммуникационные компании и IT-бизнес.

В структуре спроса на покупку офисных помещений большую активность так же проявляют промышленные и производственные компании (36%), а также финансовый и энергетический сектор (25 и 21% соответственно).

В I квартале 2011 года наблюдалось увеличение количества на офисные помещения, и прежде всего, на помещения в качественных объектах — класса «А» и находящихся в пределах ТТК.

Ставки аренды

В I квартале 2011 года продолжилась тенденция роста ставок аренды, начавшаяся еще в 2010 г. Это было вызвано активизацией рынка после кризиса и сокращением доли вакантных площадей. Наибольшая коррекция ставок аренды коснулась, в основном, офисов класса «A» и «В+», удачно расположенных в центре Москвы.

Максимальной ставкой в данном сегменте, по которой проходят реальные сделки, является 900 долларов за м² в год. Ставки в сегменте класса «B» практически не корректировались. Это вызвано тем, что интерес арендаторов сфокусирован на объектах, которые обладают самыми высокими потребительскими характеристиками. Таким образом, на эксклюзивные проекты в центре столицы в определенной степени существует конкуренция. По остальным помещениям (при существующем уровне вакантности) ставки практически не поднимаются: иногда собственнику приходится идти на уступки потенциальному арендатору.

В целом, средние ставки на офисные площади класса «А» и «В+» в зоне Садового и Бульварного кольца выше ставок в зоне ТТК на 30–35%.

Таким образом, складывающаяся ситуация на рынке офисных помещений до сих пор говорит скорее о «рынке арендатора», чем арендодателя. Изменение ставок аренды на 5,5% по офисам класса «А» по сравнению с концом 2010 г. представляет собой тенденцию роста только на качественные и высоко востребованные объекты. Рост арендных ставок по офисам класса «В» на 2% по сравнению с концом 2010 г. является слабой тенденцией роста и служит скорее показателем общего оздоровления рынка и интереса к офисам данного класса.

Однако в свете решений столичного мера о запрете строительства бизнес- и торговых объектов в рамках ТТК эксклюзивность предложения объектов с высококлассными техническими характеристиками возрастает. С этой точки зрения ставки аренды на такие помещения обладают емким потенциалом для роста. При стабильной экономической ситуации до конца года в целом он может составить 15–20%.

Рост уровня арендных ставок по наиболее ликвидным объектам на 5,5% за первые три месяца 2011 года являются продолжением тенденции, начавшейся еще в 2010 г. Стабильная экономическая ситуация в 2011 году будет поддерживать спрос на офисные помещения, и прежде всего на качественные помещения класса «А» и «В+». (Например, офисные помещения в БЦ «Цветной бульвар» были в кратчайшие сроки практически полностью сданы в аренду).

Ограниченный объем предложения новых качественных объектов (как следствие кризиса), трудности с финансированием текущего строительства, а также запрет столичных властей на строительство бизнес-центров в центре Москвы создадут в перспективе 2012–2013 гг. определенный дефицит площадей. В данной ситуации будет сложно удовлетворить растущий спрос, что неизбежно спровоцирует рост арендных ставок.

Арендные сделки

I квартал 2011 года обозначил тенденцию активной ротации арендаторов офисных площадей. Это вызвано тем, что на протяжении текущего года многие компании, разместившиеся в бизнес-центрах в 2008–2009 гг. на привлекательных на тот моменту условиях, в текущее время планируют перезаключение договоров аренды. Это приведет к увеличению арендных сделок в течение 2011 г.

В I квартале 2011 года среди сделок по покупке активов (офисных помещений) анонсированы:

  • возможная покупка совладельцами Руснарбанка БЦ «Садко» (общая площадь 12 180 м²);
  • возможная покупка ОАО «Ростелеком» бизнес-центра в собственность площадью около 70 тыс. м² с бюджетом около 300–350 млн. долларов.

В связи с общим оздоровлением экономики возобновился рост многих компаний. Это увеличило спрос на аренду офисных помещений и количество соответствующих сделок. В связи с пересмотром в настоящее время коммерческих условий арендаторов, снимавших офисные помещения в кризис, неизбежно увеличение количества арендных сделок в 1,5–2 раза до конца 2011 г.

Инвестиционные сделки

Стабильность макроэкономических показателей плавно приводит к увеличению инвестиций в недвижимость, и прежде всего со стороны российских игроков (85%). Около 65% от общего объема инвестиций приходится на офисный сегмент.

Несмотря на заметную активность на рынке долгового финансирования проектов, I квартал 2011 года не показал крупных инвестиционных сделок. Пик активности традиционно приходится на второе полугодие.

Однако известно о единственной сделке по приобретению активов структуры «Гиналмаззолото» (около 6000 м² коммерческой недвижимости). Вместе с тем, в начале 2011 года появилась информация о согласии «Сбербанка» финансировать проект — БЦ «ALCON» на Ленинградском проспекте.

До конца 2011 года можно прогнозировать плавное увеличение инвестиций в офисную недвижимость и говорить о востребованности площадей конечными пользователями. В перспективе могут быть проданы такие объекты коммерческой недвижимости как БЦ «Ducatt III», «Олимпия парк» на Водном Стадионе, ТЛК в ММДЦ «Москва-Сити», ЛК «Южные врата», сеть «Мосмарт».

Итоги конференции «МИПИМ» еще раз убедили российских игроков рынка в том, что иностранный капитал крайне осторожен в выборе российских проектов. Большая часть проектов финансируется российским бизнесом. Цена объектов зачастую неоправданно завышена и не соответствует заявленному уровню доходности потенциальных инвесторов. При этом риски воспринимаются игроками рынка как неоправданно высокие. Вследствие этого, первые три месяца 2011 года не показали сколько-нибудь крупных сделок в офисном сегменте. Ожидать серьезных сделок в офисном сегменте, особенно с участием иностранного капитала, можно будет начиная со второго полугодия 2011 г.

Тенденции рынка

I квартал 2011 года продолжил тенденции второй половины 2010 года, а именно курс на дальнейшее восстановление рынка офисной недвижимости Москвы. Следует отметить высокую активность как потенциальных арендаторов и покупателей, так и инвесторов, и девелоперов.

Ряд заявленных в 2008–2009 гг. проектов по решению московских властей был отменен. Многие девелоперы ведут переговоры о реструктуризации своих долгов с целью размораживания объектов. Объекты в стадии строительства активно достраиваются. В условиях складывающегося дефицита на рынке офисов многие девелоперы спешат осуществить реализацию своих проектов. Однако многие игроки, у которых существуют проблемы с финансированием, переносят сроки открытия своих объектов и тем самым усугубляют ситуацию с объемом качественного предложения офисных площадей в Москве.

В целом объем качественного предложения недостаточен для того уровня спроса, который существует сегодня, прежде всего по помещениям класса «А» и помещений класса «В+» в пределах ТТК.

В структуре спроса как по аренде, так и по покупке офисных площадей наиболее активными являются промышленные и производственные компании, а также финансовый сектор, что свидетельствует о постепенном оздоровлении экономики.

Уровень ставок по аренде офисных помещений изменился по сравнению с показателями конца 2010 года вырос по помещениям класса «А», а по помещениям класса «В» практически не изменился, что вызвано подавляющим спросом прежде всего на элитные объекты.

В свете распоряжения столичных властей о запрете строительства в центре офисных объектов появилась тенденция к децентрализации строительства бизнес-центров. Активно реанимируются и строятся новые объекты за пределами Садового кольца и ТТК («Москва-Сити», «Nagatino i-Land»), и на МКАД («Western Gate», бизнес-парк «Химки») и др.

Офисный сегмент рынка коммерческой недвижимости продолжил оставаться наиболее привлекательным для инвесторов, и, прежде всего, для российских. Особых значимых сделок в I квартале 2011 года не произошло. Увеличение инвестиционной активности по практике «ASTERA» можно ожидать во второй половине 2011 г.


Компания «ASTERA» в альянсе с «BNP Paribas Real Estate»



Вернуться к ленте новостей.

© 2004–2012   
+7 
 
General Stone Management
(499) 343-01-90
inform@generalstone.ru