Новости рынка недвижимости

2010 год превзошел ожидания рынка в части объема инвестиций в российскую коммерческую недвижимость, продемонстрировав рост объема капиталовложений на 43% по отношению к предыдущему периоду: 4,171 млрд. $ против 2,919 млрд. $ в 2009 году. Большая часть инвестиций (62%) была осуществлена во второй половине года.

Сегмент офисной недвижимости по-прежнему удерживает лидирующую позицию по притоку капитала — 64,9% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость в России (для сравнения: в 2009 году это значение составляло 74,7%).

С 0,2% в 2009 году до 14,1% в 2010 выросла доля инвестиций, осуществленных в сегменте складской и индустриальной недвижимости. Доли в общем объеме инвестиций других сегментов — торговой, гостиничной недвижимости и многофункциональных комплексов — остались на уровне, сопоставимом с 2009 годом. По итогам 2010 года эти значения составили 6,2%, 2,4% и 12,4% соответственно.

Факты говорят о том, что иностранные инвесторы пока не торопятся возвращаться на российский рынок инвестиций в недвижимость. В 2010 году были отмечены сделки с иностранным капиталом, однако их доля в общем объеме инвестиций по-прежнему невелика — 14% по итогам года. Среди таких сделок можно отметить покупку китайской государственной корпорацией «Чэнтун» международного выставочно-офисного комплекса «Гринвуд» на 74 километре МКАД между Ленинградским и Волоколамским шоссе за 350 млн. $. К заметным инвестиционным сделкам 2010 года с участием иностранного капитала можно отнести также покупку компанией «Wenaasgruppen» (Норвегия) гостиничного комплекса «Шереметьево 2» за 65 млн. $ и приобретение австрийским фондом «UFG Real Estate II» бизнес-центра общей площадью более 5 000 кв. м на улице Бахрушина.

В общем объеме инвестиций в российскую коммерческую недвижимость несколько уменьшилась доля сделок по приобретению объектов для собственного размещения (13% в 2010 году, в то время как в 2009 году эта цифра равнялась 24,9%). Подавляющее большинство сделок (87% от общего объема инвестиций) было заключено с инвестиционными целями.

Традиционно высокие риски и отсутствие ясного сценария развития рынка коммерческой недвижимости в регионах способствуют тому, что абсолютное большинство инвесторов предпочитают вкладывать свои средства в объекты, расположенные преимущественно в Москве и Московской области. Однако доля инвестиций в объекты недвижимости в регионах в 2010 году незначительно возросла: с 5% в 2009 году до 8% от общего объема в 2010, из которых 42,7% пришлись на Санкт-Петербург. К заметным инвестиционным сделкам в северной столице можно отнести приобретение компанией «Renaissance Development» (Турция) торгово-офисного комплекса «Regent Hall» общей площадью 11 700 кв. м на Владимирском проспекте. Объем сделки — 25,5 млн. $. Среди региональных также можно отметить сделку по покупке «Сбербанком» бизнес-центра «Росевроплаза» (арендуемая площадь — 24 000 кв. м) в Новосибирске за 44 млн. $. В качестве продавца выступила компания «Росевродевелопмент».

Стоит отметить, что в 2009 году на рынке коммерческой недвижимости России в качестве новых игроков прочно обосновались крупные банки (преимущественно с государственным участием), на баланс которых перешло немало объектов несостоятельных должников. События 2010 года продемонстрировали, что банки, не перестававшие в период кризиса утверждать, что «не собираются заниматься строительством», изменили свою политику в этом отношении и теперь не избавляются от непрофильных активов, а напротив — консолидируют их. Так, например, в конце прошлого года «Сбербанк» заявил о своем намерении создать крупнейшую девелоперскую корпорацию России — «Сбербанк девелопмент» — для управления обширным девелоперским портфелем банка, в который входят: контрольный пакет акций «DB Development», доля в капитале проекта «Рублево-Архангельское», а также ряд проектов компаний «Дон-Строй» и «Capital Group». Банк «ВТБ», по всей видимости, пока также не намерен покидать рынок коммерческой недвижимости. Помимо структуры «ВТБ-Девелопмент» (осуществляющей управление девелоперскими проектами в Северо-Западном регионе), банку подконтрольна девелоперская компания «Система Галс» — активный участник рынка. Есть основания полагать, что это может вдохнуть новую жизнь в рынок недвижимости (в том числе и коммерческой): девелоперская компания, имеющая значительно более открытый (чем любой другой участник рынка) доступ к финансовым ресурсам — это солидный игрок.

Рынок финансирования коммерческой недвижимости в течение года демонстрировал признаки оживления, особенно отчетливо прослеживающиеся во второй половине года. Наиболее активны на этом рынке оставались крупные банки с государственным участием — прежде всего, «Сбербанк» и «ВТБ». Немалый интерес к финансированию недвижимости проявляют на сегодняшний день крупные европейские банки, в сферу интересов которых входит, прежде всего, рефинансирование готовых объектов коммерческой недвижимости высокого качества (примером этого может служить кредит банка «Nordea» в размере 100 млн. $, выданный «Immofinanz» на рефинансирования торговых центров «Золотой Вавилон I» и «Золотой Вавилон II» в Москве). Условия кредитования, предлагаемые иностранными банками в таких случаях, близки к докризисным: кредит предоставляется по ставке «USD Libor» +7–7,5%, с коэффициентом «LTV» («loan-to-value») — 55–70%.

Оживление рынка инвестиций в недвижимость в 2010 году (происходящее на фоне плавного, но уверенного роста российского фондового рынка, подстегиваемого повышением мировых цен на нефть) повлекло за собой незначительное снижение ставок капитализации с конца 2009 года. Так, на конец 2010 года они составляют: для офисных объектов высокого класса — 9,5–10%, для качественных торговых объектов — 10,25–10,75%, для интересных с точки зрения инвестиций активов в сегменте складской недвижимости — 12,25–12,75%.

Ожидается, что в течение 2011 года ставки капитализации продолжат снижаться (однако темпы снижения будут невысокими), а объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость по итогам года вырастет примерно на 20%, достигнув отметки в 5 млрд. $.

Praedium ONCOR International