Новости рынка недвижимости

Лозунг арендаторов докризисной России — «Много и сразу» — претерпевает серьезные изменения и теперь звучит как «Меньше, но лучше». Возможно, он станет в следующем году руководством к действию, которое позволит выжить в условиях кризиса многим девелоперам, работающим на офисном рынке.

Главный «ньюсмейкер» 2009 года — арендные ставки. Ситуация с их падением сильно потрепала многих, и теперь о простой стабилизации арендных ставок эксперты говорят, как о неком благе. Управляющий партнер компании «АйБи ГРУПП» Сергей Игонин считает, что самая хорошая новость для рынка сегодня — отсутствие потрясений и плохих известий. «Есть надежда на некую стабилизацию арендных ставок и на то, что они уже достигли минимального показателя и больше падать не будут. И это тоже хорошая новость», — добавляет он.

«По итогам третьего квартала 2009 года мы наблюдаем определенную стабилизацию ставок. Безусловно, все зависит от конкретного объекта. Например, есть бизнес-центры, управляющим компаниям которых удается сохранять ставки выше средних по рынку, несмотря на общий сниженный спрос. Но такие примеры единичны», — говорит руководитель отдела проектного брокериджа «ASTERA St. Petersburg» Ольга Земцова.

Стоит отметить, что именно осень стала тем временем года, когда все заговорили о стабилизации ситуации. «После планомерного падения ставок и роста доли свободных площадей в первом полугодии осень принесла некоторую стабильность на рынке. Более того, первые осенние недели подарили офисному рынку некоторое оживление», — рассказывает руководитель группы исследований рынков «Knight Frank St. Petersburg» Олег Громков. Однако эксперт не ожидает дальнейшего активного роста ставок.

Тренды 2010

Стабилизировать ситуацию на рынке помогли арендаторы. Точней, компании, которые сумели приноровиться к новым условиям и почувствовали себя более уверенно. Правда, для этого им пришлось принять «антикризисные меры»: уменьшить занимаемые площади за счет сокращения персонала и более компактной рассадки сотрудников, отказаться от второстепенных площадей — комнат переговоров, помещений, арендованных впрок, для дальнейшего развития компании. И теперь уже ясно, что такой подход к выбору офисов (минимальное и более эффективное использование площадей) сохранится в следующем году.

Будущий год поставит точку в процессе переездов арендаторов из одного офиса в другой. «Хотя основная ротация арендаторов между офисными центрами утихла, еще остаются компании, заинтересованные в переезде в более качественные помещения. Кроме того, для многих компаний сейчас актуален вопрос бюджетирования на будущий год, и уже сейчас они закладывают в свои планы новые расходы на аренду офиса», — разъясняет Олег Громков.

Основными поставщикам новостей в следующем году могут стать офисные центры, пострадавшие от кризиса больше всего: именно им приходится бороться за выживание на рынке. «Сегодня сложнее всего приходится самым крупным объектам, расположенным на периферии города», — уверен господин Громков.

Впрочем, интересных маркетинговых шагов в 2010 году стоит ждать и от тех офисных центров, которые расположены более выгодно по локации, однако страдают низкой заполняемостью. Это могут быть объекты любой классности, но без детально проработанных концепций. Соответственно, на них повлияла изменившаяся конъюнктура рынка. «В условиях кризиса популярностью пользуются объекты с удобным местоположением, гибкими планировочными решениями и современной инженерией», — пояснил Олег Громков.

Впрочем, эксперты полагают, что легко не будет никому. Если владельцам офисных центров, допустившим просчеты в своих прогнозах, придется бороться за заполняемость объектов, то сохранившим арендаторов нужно будет сражаться еще и с издержками в связи со снижением доходности объекта. Впрочем, о втором думают пока меньше, считает Сергей Игонин: «В головах собственников царит одна главная мысль — сдать площади, которые стоят свободными и удержать существующих арендаторов. Эта задача не только собственников, но и управляющих компаний».

«Но там, где собственники и управляющие имеют более гибкую арендную политику, а сами центры — явные конкурентные преимущества, уровень вакантных площадей держится практически на докризисном уровне», — добавляет исполнительный директор «Praktis CB» Сергей Федоров. И, конечно, сложней всего придется еще одной группе — тем, кто активно пользовался банковскими кредитами при развитии своих девелоперских проектов и на момент кризиса остался в должниках.

Ситуация усугубляется тем, что в среде экспертов начинают раздаваться голоса о насыщении рынка. Ольга Земцова рассуждает: «Главным итогом года стал неоспоримый приход рынка офисной недвижимости Петербурга к насыщению. Если до 2009 года у кого-то еще оставались иллюзии, что рынок способен поглотить большее количество офисных объектов, то сейчас таких иллюзий уже нет. Город обеспечен офисными площадями на много лет вперед, существующего на текущий момент объема вполне достаточно, чтобы эти помещения медленно заполнялись в течение ближайших пяти лет. Можно реализовывать новые проекты только в том случае, если они содержат какое-то уникальное предложение, изюминку, востребованную и пока не представленную на рынке».

Эксперты уверены, что в 2010 году в новой структуре собственников постепенно начнет проявляться банковский сектор, которому придется управлять заложенной недвижимостью. Этот процесс начался уже в текущем году. Но в целом величина поглощения банковским сектором девелоперов не будет значительной — пока банки не заинтересованы становиться собственниками непрофильных активов, которые переходят к ним в качестве залогов по непогашенным кредитам, поскольку у большинства финансовых организаций нет соответствующих структур для управления такими активами. С другой стороны, процесс перехода активов от девелоперов к банкам набирает обороты. При этом ряд кредиторов уже создает специализированные структуры для управления имуществом, которое досталось им от заемщиков. В связи с этим можно предположить, что в ближайшие несколько лет эти структуры будут заниматься развитием доставшейся им «в наследство» недвижимости. Насколько успешно — неизвестно.

Нетвердый прогноз

Безусловно, ситуация на рынке зависит прежде всего от макроэкономики, прогнозы развития которой в последнее время меняются довольно часто. Однако Сергей Игонин обратил внимание на следующий факт: «Мы следим за индексом промышленного производства. Его существенный рост за последние два квартала пока не отразился серьезным образом на оживлении экономической активности. Впрочем, как и рост цен на нефтепродукты». Господин Игонин рекомендует в грядущем году наблюдать за торгами Фонда имущества: «Сделки, которые будут заключаться на торгах, цены, объекты — главные индикаторы рынка».

Опрошенные эксперты сохраняют оптимизм в отношении сегмента офисной недвижимости. К примеру, Ольга Земцова считает, что бизнес-центры остаются одним из наиболее интересных активов для иностранных и российских инвесторов. Зарубежные фонды и компании интересуются только функционирующими объектами, заполненными арендаторами с долгосрочными договорами, но владельцы таких центров не планируют их продавать.

Директор отдела офисных помещений компании «Maris Properties in association with CB Richard Ellis» Алексей Федоров ожидает в ближайшие три месяца активного спроса на офисы — количество сделок по аренде превысит показатели 2009 года. Но только март-апрель покажут, является ли этот подъем спроса краткосрочным всплеском или рынок вернулся к росту. К тому же Алексей Федоров уверен, что арендные ставки будут подниматься, но только по мере заполнения офисов и восстановления рынка в целом. Однако «восстанавливаться рынок будет не менее двух лет», дополняет коллегу Сергей Федоров.

Игорь Федоров