Новости рынка недвижимости

В столичных высотках пустует более трети офисных помещений. К такому выводу пришли специалисты международной консалтинговой компании «Jones Lang LaSalle». По их данным, доля свободных площадей в новых высотках значительно превышает средний показатель. Больше всего от нехватки арендаторов пострадали собственники новых зданий, вышедших на рынок в пик кризиса.

«Доля свободных офисных площадей в высотках Москвы к четвертому кварталу 2009 года достигла 34,5%», — говорится в специальном исследовании консалтинговой компании «Jones Lang LaSalle» («JLL»). При этом, по данным компании половина из них — 317 тысяч квадратных метров — приходится на ММДЦ «Москва-Сити».

Под знаком Сити

По информации «JLL», предложение современных офисных площадей в высотных зданиях Москвы составляет примерно 669 тысяч квадратных метров, причем почти несмотря на доминантное положение Сити, географическое распределение высоток по Москве неоднородно. Например, только 9% высоток расположено внутри центрального делового района, тогда как в целом по рынку здесь сосредоточено 24% всего объема современных офисных площадей. В основном такая ситуация вызвана наличием большого числа старых зданий и запретами на строительство в центре города.

До осени 2008 года объем строящихся и планируемых высотных зданий значительно превышал их существующее предложение: на пике роста рынка этот показатель достигал 2,3 млн. м², в объектах, которые планировалось сдать в эксплуатацию до 2014 года.

«Однако многие проекты были отменены или перенесены на неопределенное время из-за резкого снижения ставок аренды и недостаточного финансирования строительства. Это притормозит рост предложения на рынке в ближайшие годы», — резюмируется в исследовании.

В классе «А»

По итогам 2009 года общий объем качественных офисных площадей Москвы составил 10 587 тысяч м². Как сообщает аналитический консалтинговый центр «Миэль» (АКЦ «Миэль»), в течение 2010 года ожидается ввод в эксплуатацию около 1,5 млн. м² офисных площадей, значительную долю которых составят площади класса «А». Именно к этой категории офисов, специалисты относят большинство существующих и строящихся высотных зданий.

«Высокая доля офисных площадей класса „А“ обуславливает более дорогую аренду в высотных зданиях, чем в среднем по рынке в Москве (где преобладают здания классов „В+“ и „В−“», — поясняют эксперты «JLL», добавляя, что на сегодняшний день базовая ставка аренды офисов в высотках (без отделки и НДС) достигает 520–600 $ за м² в год.

Лучше гор...

Акрофобия — навязчивый страх высоты. Относится к категории фобий, которые связаны с дискомфортом пространства и движения.

С началом кризиса спрос на современные офисные площади значительно снизился, что привело к увеличению доли свободных площадей до 19,6% по Москве в конце 4-го квартала 2009 года, а также к резкой коррекции ставок аренды. «Особенно это затронуло новые здания, которые вышли на рынок, когда спрос начал падать. В результате, доля свободных площадей в новых высотках значительно превышает средний показатель», — считают аналитики «JLL».

Все ниже и ниже

«По нашим оценкам, спрос на небольшие (до 150 м²) офисные помещения всегда находился на высоком уровне, такой спрос было сложно удовлетворить из-за политики и желания девелоперов реализовывать площади от „этажа“». После того как спрос на офисную недвижимость упал в целом и, прежде всего, на площади от 300 м², количество запросов на небольшие офисы вышел на первое место«, — говорит Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость».

Впрочем, по мнению остальных экспертов, несмотря на кризисный спад интереса к качественным офисам, расположенным в высотных зданиях, в долговременной перспективе, спрос на такие предложения вернется.

Как заметил Константин Ковалев, управляющий партнер компании «Blackwood», более высокая стоимость строительства и дороговизна земли в центре Москвы, нивелируется серьезной инфраструктурой офисов на высоте, которая привлекает арендаторов. По словам Ковалева, когда рынок окончательно восстановится и конкуренция среди офисных площадей возрастет, помещения в высотках будут пользоваться повышенным спросом.

Иван Гидаспов