Новости рынка недвижимости

Эксперты компании «Penny Lane Realty» — ведущего оператора на рынке жилой и коммерческой недвижимости — подвели итоги III квартала 2011 года на рынке торговой недвижимости Москвы. Аналитики компании отмечают рост числа сделок в сегменте аренды помещений, который обеспечивается преимущественно за счет сетевых продуктовых ритейлеров и магазинов бытовой техники. Объемы инвестиций в покупку торговых объектов продолжают увеличиваться.

Спрос

Общая стоимость заключенных в III квартале сделок купли-продажи торговой недвижимости составила порядка 700 млн. $. Совокупная площадь объектов, участвовавших в договорах, насчитывает более 350 тыс. м².

«В преддверии президентских и думских выборов, а также из-за перспективы второй волны кризиса интерес инвесторов все больше смещается в сторону рынка недвижимости, где на данный момент сложился наиболее благоприятный климат, — говорит Алексей Могила, директор департамента торговой и региональной недвижимости „Penny Lane Realty“. — По нашим прогнозам, в IV квартале 2011 года данная тенденция будет только усиливаться».

Самой крупной сделкой в III квартале стал выкуп компанией «AFI» 25% доли в ТЦ «Афимолл сити» у правительства Москвы. О намерении совершить покупку компания заявляла еще в первом квартале 2011 года. Стоимость торговой части комплекса без учета 2700 парковочных мест, входящих в его состав, составила 310 млн. $. Завершилась также сделка по покупке «X5 Retail Group» сети аптек «А5» за 135 млн. $. Общая площадь занимаемых аптеками помещений составляет порядка 70 тыс. м².

Крупнейшие сделки купли-продажи на рынке торговой недвижимости в III квартале 2011 года

По словам Алексея Могилы, по итогам III квартала 2011 года увеличилось количество запросов на покупку помещений и в сегменте стрит-ритейла: инвесторы пытаются, как и перед кризисом, вложить свободные денежные средства в недвижимость. Наибольший интерес у покупателей вызывают небольшие помещения стоимостью 3–5 млн. $.

Ряд крупных брендов заявили о расширении своих сетей до конца 2011 года. Например, сеть универмагов «Фамилия» планирует открыть 18 магазинов, «Ростелеком» объявил о запуске розничной сети из 2,5 тыс. салонов. В планах «Metro Cash&Carry» значится открытие 7 новых гипермаркетов. При этом компания также заявила о развитии нового для себя формата «магазин у дома» в начале 2012 года.

Самыми активными арендаторами на рынке торговой недвижимости продолжают оставаться сетевые продуктовые ритейлеры, магазины бытовой техники и электроники, а также общепит.

Крупнейшие сделки аренды на рынке торговой недвижимости в III квартале 2011 года

Наиболее востребованными площадями сейчас являются 100–150 м² в стрит-ритейле на основных торговых магистралях, а также аналогичные помещения в торговых центрах. «Это связано с высокой конкуренцией в сегменте небольших форматов, а также с дефицитом качественного предложения, — комментирует Алексей Могила. — Сезон отпусков закончился, бюджеты еще до конца не выбраны, поэтому 3–4 квартал исторически демонстрирует всплеск интереса арендаторов к помещениям, и объем вакантных площадей незначительно, но постепенно сокращается».

Предложение

Единственным крупным объектом, введенным в эксплуатацию за отчетный период, стал ТЦ «Гренада» площадью 18 тыс. м² в г. Люберцы.

В III квартале 2011 года было заявлено о строительстве 8 крупных торговых центров, совокупная площадь которых составляет 310 тыс. м². Однако прирост новых торговых площадей, запланированный на 2012–2013 гг., будет осуществлен, в основном, за счет объектов в ближнем Подмосковье (140 тыс. м²). Торговые центры, заявленные к реализации в Москве, не превышают 16 тыс. м² каждый, что является подтверждением тенденции о растущем интересе девелоперов к торговым объектам районного назначения. Активно развивается также формат аутлетов: наряду с тремя проектами, заявленными за последний год («Fashion House Moscow», «Outlet Village Belaya Dacha» и «Brand City»), в III квартале на рынке было анонсировано открытие еще одного дисконт-центра премиум класса. Ввод в эксплуатацию «Vnukovo Outlet Village» общей площадью 46 970 м² запланирован в 2012 году.

Крупнейшие объекты, заявленные к строительству в III квартале 2011 года

Цены

Арендные ставки в торговых центрах и стрит-ритейле Москвы по результатам III квартала 2011 года остались на прежнем уровне. По данным аналитиков «Penny Lane Realty», ставка аренды в ТЦ для «якорных» арендаторов составляет 110–320 $ за м² в год, для торговой галереи — 500–1000 $ за м² в год, для развлекательной зоны — 120–200 $ за м² в год. В наиболее востребованных торговых центрах ставки аренды могут достигать 5000 $ за м² в год. В сегменте стрит-ритейла самым дорогим торговым коридором по-прежнему остается Столешников переулок (7000 $ за м² в год), на втором месте — Тверская улица (4400 за м² в год), замыкает тройку лидеров Петровка (3500 за м² в год).

Все больше арендаторов переходят на форму расчета «арендная ставка + % с оборота». Собственники охотно идут на такие сделки с продуктовыми ритейлерами, магазинами бытовой техники и электроники, а также с брендами, хорошо зарекомендовавшими себя на рынке.

В сегменте торговых центров колебание курса доллара приводит к волнениям среди арендаторов относительно величины арендной ставки. Ярким тому примером является недовольство арендаторов «Афимолл Сити», вызванное неадекватным, по их мнению, уровнем ставок. Невыполнение требования по снижению величины арендных ставок может привести к выходу ряда арендаторов с торговых площадей.

Цены на покупку торговой недвижимости не претерпели каких-либо изменений по сравнению со II кварталом текущего года. Самым дорогим торговым коридором остается Столешников переулок: 1 м² обойдется инвестору в 80–100 тыс. $. Стоимость 1 м² в помещении на Тверской улице может доходить до 60 тыс. $, но в среднем находится в диапазоне 40–50 тыс. $.

Цены покупки торговых помещений на основных магистралях Москвы

По прогнозам аналитиков «Penny Lane Realty», в IV квартале 2011 года рост числа сделок купли-продажи недвижимости продолжится. Кроме того, ожидается увеличение объема сделок по аренде торговых помещений: открытие магазинов накануне Нового года позволит владельцам окупить вложенные инвестиции в течение первых двух месяцев 2012 года. Что касается иностранных инвестиций, в ближайшие полгода значительного притока капитала на рынок недвижимости не планируется.

«Тот факт, что политическая ситуация в России прояснилась и исход выборов стал более чем прогнозируемым, по сути, никак не повлияет на активность западных компаний, — поясняет Алексей Могила. — Путин показал себя грамотным политиком и выстроил четкую систему взаимоотношений в бизнесе, что придает инвесторам определенную уверенность в России. Однако рост интереса иностранных компаний зависит не только от перестановок в правительстве, но и от изменения экономической обстановки, в т.ч. на Западе и в США».

«Penny Lane Realty»