Новости рынка недвижимости

Общая ситуация

2010 год охарактеризовался для складского сегмента резкой сменой ситуации на рынке: за периодом низкого уровня спроса и спада девелоперской активности в первой половине года пришла пора значительного увеличения активности арендаторов на складском рынке, а вслед за ним и оживление среди девелоперов, объявивших в конце года о планах по новому строительству складских площадей.

Четко наметилась тенденция роста ставок аренды: за 2010 год ставки на качественные складские площади возросли на 9–11%. Доля вакантных складских площадей продемонстрировала рекордное падение: с 12 % в начале года до 7% в декабре.

На фоне оживления спроса и роста ставок аренды большинство складских девелоперов анонсировали новое строительство. Свои планы о начале строительства новых очередей озвучили компании «MLP», «PNK», «Росевродевелопмент». Всего в 2011 году в Московском регионе может быть введено по меньшей мере 500 000 м² качественных складских площадей.

Объем сделок по аренде складских площадей по итогам года достиг 750 000 м², что на 10% превышает значение 2009 года и на 15% — показатель 2008 года.

Заметно увеличилось не только количество сделок, но и размеры арендуемых площадей.

Крупнейшими на рынке складской аренды в 2010 году стали сделки по аренде компанией «Арконада» 32 500 м² в логистическом комплексе «А-Терминал», аренда компанией «СкладЛогистик» 25 780 м² в логистическом комплексе «Крекшино», две сделки в складском комплексе «PNK-Чехов»: 23 000 м² арендовала компания «Mitsui» и 22 006 м² — компания «X5 Retail Group».

Крупные сделки по аренде площадей заключались в 2010 году не только в столичном регионе.

Заметный интерес проявляют к крупным городам России арендаторы и девелоперы складских площадей. Крупные сделки аренды были заключены в Екатеринбурге (логопарк «Пышма»), Казани (складской комплекс «Биек-Тау») и Санкт-Петербурге (складские комплексы «Шушары», «МЛП Уткина Заводь», «Кулон Пулково» и «Гориго»). В сфере складского девелопмента в регионах также наметилось оживление: компания «Mirland Development Corporation» намерена построить в Саратовской области логокомплекс класса «А» площадью 150 тысяч м². Немецкая логистическая компания «SIF&B» намерена инвестировать свыше 1 млрд. евро в реализацию проекта индустриального логистического парка в районе технопарка «Ворсино» в Боровском районе Калужской области

Одной из основных тенденций 2010 года стало также повышение интереса к приобретению складов в собственность и формату «built-to-suit».

Наметившиеся в складском сегменте во второй половине 2010 года позитивные тенденции получат продолжение и в 2011 году. Рост ставок аренды продолжится, и по итогам следующего года может составить 15–20%. Ожидается, что на фоне сохранения высокого интереса к складским площадям со стороны арендаторов и покупателей и в случае, если все из заявленных на 2011 год складских комплексов будут введены в срок, доля вакантных площадей может снизиться к концу 2011 года до 3–4%.

Общее предложение качественных складов в московском регионе на конец 2010 года составило 4,59 млн. м², прирост за 2010 год — 8,26%.

Ввод новых складских площадей в московском регионе в 2010 году составил около 400 000 м², что почти вдвое меньше, чем значение прошлого года, и составляет 65% от запланированного объема. Максимум пришелся на 3 квартал, когда было введено в эксплуатацию порядка 180 000 м². В 4 квартале было построено чуть меньше — 120 000 м² качественных складских площадей. Таким образом, во втором полугодии было введено 75% от общего объема нового строительства в 2010 году.

Среди наиболее крупных объектов, введенных в эксплуатацию в 2010 году, следует отметить корпуса 3–6 в складском комплексе «PNK-Чехов», общая площадь которых составила 186 304 м², одна из очередей в логистическом парке «Крекшино» (36 500 м²), а также 34 000 м² в технопарке «Купавна».

Часть объектов, планировавшихся изначально к вводу в эксплуатацию в 2010, будут достроены в 2011 году. Кроме этого, на 2011 году запланированы к вводу ряд крупных складских объектов, о начале строительства которых стало известно в конце 2010 г на фоне общей активизации на рынке.

Объем нового строительства в складском сегменте Московского региона по итогам 2011 года может составить 500 000 — 600 000 м².

Уровень вакантных площадей снизился с 12% в начале года до 7% в декабре. Объем незанятых площадей составил на конец года порядка 320 000 м², сократившись, таким образом, почти на 40% по сравнению с январским значением.

До конца 2011 года прогнозируется дальнейшее сокращение доли вакантных площадей с 7 до 3–4%.

Однако, если планы складских девелоперов в Московском регионе не реализуются на 100%, в середине-конце 2011 года на рынке индустриальной недвижимости может вновь возникнуть дефицит качественных складских площадей.

Спрос

В 2010 году в сегменте качественной складской недвижимости наблюдалась активизация спроса, ставшая особенно заметной во второй половине года, когда объем сделок по аренде составил 180 000 м² в третьем квартале и 300 000 м² — в четвертом. Всего по итогам 2010 года в московском регионе было сдано в аренду порядка 750 000 м², что на 10% превышает значение 2009 года и на 15% — показатель 2008 года.

Активизация спроса проявилась, в первую очередь, со стороны крупных торговых операторов и дистрибьюторских компаний, что объясняется ростом оборота розничной торговли, явившейся следствием увеличения доходов населения. Восстанавливают потерянные в кризис позиции и логистические операторы, с участием которых был заключен ряд крупных сделок по аренде складских площадей. Среди логистических компаний, заключивших крупные сделки аренды в 2010 году в Московском регионе — «СкладЛогистик» и «Univeg».

Начиная с середины 2010 года отмечается рост количества заявок на аренду складских помещений площадью 7000 — 10 000 м² и числа сделок по аренде крупных блоков.

Арендаторами блоков площадью от 5 тыс. м² в 2010 году стали дистрибьюторские, логистические, алкогольные, фармацевтические компании, а также торговые операторы и продуктовые ритейлеры.

В 2010 году отмечено повышение интереса к приобретению складов в собственность. Однако пока количество заявок на покупку склада очень ограниченно, запросы потенциальных покупателей индивидуальны, а сделки по приобретению складских объектов в собственность носят единичный характер.

Заметным событием на рынке складской недвижимости в 2011 году может стать принятие законопроекта, обязывающего производителей алкоголя заключать договоры на аренду складов на весь срок действия лицензии. Новая мера может повлиять на условия как текущих договоров аренды алкогольных компаний, так и новых контрактов, а также отразиться на уровне спроса в будущем году.

При заключении договоров аренды в 2010 году собственники еще сохраняли гибкость в обсуждении условий контрактов. Так, например, по сравнению с докризисным периодом средний срок договора аренды складских помещений сократился с 5–7 лет до 3–5 лет, остается возможным заключение и краткосрочных договоров сроком 11 месяцев, однако на фоне перемен на рынке складской аренды такая практика постепенно уходит в прошлое.

Следует отметить, что объем арендуемых складских площадей в московском регионе уже 5 кварталов подряд заметно превышает объемы нового строительства. Данная тенденция подтверждает прогнозы относительно возможного дефицита качественных складов в ближайшем будущем.

Ставки аренды и цены продажи

Ставки аренды на качественные складские помещения в 2010 году возросли на 9–11%. По состоянию на конец года ставки аренды составляют:

•  110–120 $ за м² в год («triple net») для складов класса «А»;
•  95–105 $ за м² в год («triple net») для складов класса «В».

Цены продажи формируются индивидуально для каждого объекта. Средний диапазон цен продажи на сегодня составляет 1000–1500 $ за м² для объектов класса «А» / «В».

В 2011 году рост ставок аренды в Московском регионе продолжится, причем темпы роста вероятнее всего ускорятся: прирост показателя за год может составить 15–20%. А средние ставки аренды могут достичь отметки 130–140 $ за м² в год («triple net») для объектов класса «А» и 100–120 $ за м² в год («triple net») — для складов класса «В».

При этом стоимость услуг по эксплуатации сохранится на уровне 35–40 $ за м² в год (без учета НДС), коммунальные платежи составляют 10-12 $ за м² в год (без учета НДС).

«Praedium ONCOR International»