Новости рынка недвижимости

До кризиса на офисном рынке стали появляться объекты на окраинах Москвы и даже за МКАД. Считалось, что при дефиците бизнес-центров рынок легко их проглотит. Однако судьба распорядилась иначе, и теперь многие из этих зданий в спальных районах пустуют. Кому они нужны и что будет с ними дальше? Вопрос не праздный...

Центростремительная сила

С началом кризиса многие арендаторы принялись сокращать расходы. Некоторые компании предпочли переехать в более дешевый офис, расположенный на большем удалении от центра.

Например, «Олимпстрой» арендовал помещение в БЦ «Solutions» в Южном Чертанове, переехав с улицы Наметкина, где собственник не только не согласился снизить арендную ставку, которая составляла около 1000 долл. за 1 м² в год, но и планировал ее увеличить. Таким образом, первыми стали пустеть бизнес-центры и офисные здания в пределах Садового кольца.

Летом и в начале осени 2009 г. ситуация, по информации, которую предоставил Денис Колокольников, генеральный директор компании «RRG», начала меняться. Собственники стали предлагать льготный период, право субаренды и тому подобное, а к концу года в число главных критериев при выборе офисного помещения уже вернулось соотношение «цена — качество». Так собственники высококлассных бизнес-центров внутри Садового кольца снова стали обретать своих арендаторов.

При этом уже произошло снижение ставок, а в центральной части города, где площади были сильно переоценены, оно шло быстрыми темпами. Снять качественное помещение в пределах Садового кольца стало не намного дороже, нежели на окраинах. «Разница в стоимости аренды между центральными и периферийными офисами, которая в докризисный период составляла 70–80%, уменьшилась до 50–55%», — отмечает Д. Колокольников. При этом площадь в новых, введенных в эксплуатацию уже в кризисное время бизнес-центрах порой предлагалась на уровне периферийных цен.

Словом, арендаторы стали подтягиваться ближе к центру. Показательный пример привела Елена Просветова, ведущий эксперт-аналитик по маркетингу Департамента консалтинга «GVA Sawyer»: компания «ТНК-ВР», отказавшись от аренды помещения в БЦ «Западные ворота», расположенном на Можайском шоссе у МКАД (официально пока не расторгла договор), рассматривает вариант размещения своей штаб-квартиры в «NordStar Tower» (ст. м. «Беговая»). «В 2009 г. доля сделок, заключенных в центральных районах города (в пределах ТТК), составила 64% от совокупного объема сделок, тогда как в 2008-м — 43%», — сообщает Ирина Флорова, руководитель аналитического направления «CB Richard Ellis».

В результате всех этих процессов наиболее пострадали окраины Москвы. «В текущих условиях объем пустующих офисных площадей в зоне ТТК — МКАД сохраняется на высоком уровне, немногочисленные потенциальные арендаторы, рассматривающие эту зону, отдают предпочтение качественным зданиям с удачным расположением и выполненной отделкой, предлагаемым по низким ставкам, — говорит Ольга Павлик, руководитель отдела исследований и аналитики „Praedium ONCOR International“. — Значительная доля бизнес-центров класса „В“, активно возводившихся в последние годы на окраине города, простаивают без арендаторов». Благополучны лишь помещения класса С, к которым относятся бывшие производственные здания и корпуса НИИ: они заполнены на 70—100%. Это связано, во-первых, с низкими ставками аренды, по которым объекты предлагали до кризиса, а во-вторых, с тем, что значительная их доля заполнялась арендаторами в условиях докризисного дефицита предложения на определенных направлениях (например, север и северо-запад).

По данным «Praedium ONCOR International», ставки аренды на объекты, расположенные в зоне ТТК — МКАД, по состоянию на начало 2010 г. составляют 200–350 долл. за м² в год без учета НДС и эксплуатационных расходов. В новых качественных объектах, расположенных за пределами МКАД, базовая ставка варьируется в диапазоне 350–500 долл. за м² в год. В целом за пределами города, по словам И. Флоровой, снять офис можно за 200–350 долл. за м² в год, включая все расходы.

Кому это надо?

А нужны ли вообще городу офисы на окраинах?

В принципе они существуют и на развитых западных рынках. Помимо таких раскрученных деловых зон, как парижский Дефанс или лондонский Сити, за пределами городов активно строят бизнес-парки. Они «являются довольно распространенным форматом и пользуются спросом у крупных компаний, — комментирует О. Павлик. — При этом, например, в США бизнес-парки все чаще начинают использоваться как штаб-квартиры». Популярны там и офисные центры в рамках различных ритейл-парков.

Вообще на зарубежных рынках коммерческой недвижимости арендаторы стали очень прагматично подходить к подбору помещений. «Уже прошли те времена, когда главным было богатое внутренне убранство офиса и престижный район, — говорит Елена Афанасьева, руководитель Департамента коммерческой недвижимости компании „Prime Time Realty“. — Сейчас этим берут только компании, работающие в сфере оказания услуг. Для них высказывание „встречают по одежке“ по-прежнему актуально. Для большинства же крупных компаний основной мотив — сокращение расходов. Это привело к тому, что многие сделали выбор в пользу минимализма и удобства вместо престижа».

Как и на Западе, у нас на окраинах и за МКАД помещения арендуют крупные компании (часто холдинги) с численностью персонала от 1000 человек с целью оптимизации расходов на размещение back-офиса (для сотрудников, не занятых в обслуживании клиентов) или call-центра. А в центре города они располагают представительские офисы. Так, компания «Аэрофлот» сняла 7 тыс. м² в деловом комплексе «Midland Plaza» на Арбате, куда переедет топ-менеджмент компании, а рядом с аэропортом Шереметьево на площади 35,5 тыс. м² в построенном специально для компании бизнес-центре разместится back-офис.

Также в офисных площадях «на выселках» заинтересованы компании, чей бизнес сконцентрирован за пределами ТТК или МКАД, либо имеющие поблизости производство или склад. «Это не значит, что представители подобных компаний снимают офисы в непосредственной близости от производства, но, скорее всего, помещения будут располагаться внутри одного района», — добавляет Е. Афанасьева. Среди других категорий арендаторов — управляющие компании торговых и логистических сетей, производители и дистрибьюторы FMCG (товары повседневного спроса), для которых при выборе офиса на первом месте стоит качество помещения и приемлемая цена, а не престижное местоположение; международные компании с большей долей иностранцев в менеджерском составе и высоким объемом международных контактов (БЦ вдоль МКАД выгодны близостью к аэропортам); компании, развивающие сеть офисов в различных районах города.

Ну и, наконец, окраины и «замкадье» выбирают фирмы, вынужденные жестко экономить. Среди них есть компании, которым необходимо снять офис по относительно низким арендным ставкам, но которые не готовы жертвовать его классностью. «При этом даже представительский офис может располагаться далеко не в центральной части столицы, при условии что качество и оснащение самого офиса, что называется, на уровне, — отмечает Д. Колокольников, — а если в компании минимизирован клиентский поток или уровень бренда настолько значим, что к ним поедут в любое место, то офис на окраине — самое лучшее решение с точки зрения экономии».

Бывает и так, что офисы на окраинах и даже за МКАД вполне устраивают владельца или руководителя компании-арендатора, если он сам живет в этом районе.

Все же компаний, согласных довольствоваться «окраинным» офисом, видимо, недостаточно на московском рынке: по словам О. Павлик, качественные помещения, расположенные за МКАД, например бизнес-парки, активное строительство которых развивалось до кризиса, в большинстве случаев имеют высокий уровень вакантных площадей.

Московские окраины пользуются у арендаторов неодинаковой популярностью. Наиболее успешны западное, юго-западное и северо-западное направления — как для бизнес-центров в черте города, так и для бизнес-парков, расположенных вдоль МКАД. А вот на юго-востоке столицы спрос невелик — «даже при условии строительства интересных проектов», говорит Е. Афанасьева.

Главное — дождаться спроса

Наконец, какая судьба ожидает офисы на окраинах и за МКАД, особенно новые, которые собственники вынуждены достраивать? Будут ли они востребованы? Эксперты сомневаются в этом. «Сдать будет трудно, уже сейчас там очень высокая доля свободных площадей», — уверена И. Флорова. «Я бы не стала утверждать, что спрос на подобные объекты сильно вырастет», — полагает Е. Афанасьева.

Конечно, судьба проекта зависит не только от удаленности от центра, но и от многих других факторов — удобства расположения, концепции, арендных ставок, которые должны быть разумными, «рыночными для этого объекта». Тем не менее «новый проект сейчас сдать в аренду гораздо сложнее, чем действующий БЦ», признает Д. Колокольников.

Примеры успешных окраинных проектов на рынке есть. Так, в бизнес-центре «Country Park» первая фаза полностью сдана в аренду таким компаниям, как «Volvo Construction», «Реал-Гипермаркет», «Nokian Tyres», «Porsche», «BMW Russland Trading», «SC Johnson», «Volvo Trucks». В 2009 г. введена в эксплуатацию вторая фаза этого объекта. Денис Колокольников упомянул еще о нескольких проектах: бизнес-парк «Гринвуд», бизнес-центры «Румянцево», «Химки».

А вот БЦ «Западные ворота» практически закончен, но стоит пустой. В долгосрочной перспективе такие проекты тоже найдут своих арендаторов. Как прогнозируют аналитики, во второй половине 2010 г. баланс спроса и предложения на рынке офисной недвижимости начнет плавно смещаться в сторону спроса, и через два-три года на рынке вновь возникнет дефицит качественного предложения. «Продолжится тенденция децентрализации, прервавшаяся с наступлением кризиса, поэтому качественные бизнес-центры, расположенные на окраинах вблизи станций метро либо имеющие удобные подъездные пути и эффективно организованную доставку сотрудников до места работы, будут вновь востребованы», — считает О. Павлик.

Елена Афанасьева, руководитель Департамента коммерческой недвижимости компании «Prime Time Realty»:

«Пришли времена, когда для арендатора стал важнее фактор удобства, нежели фешенебельность. Поскольку в последнее время было построено много „классной“ офисной недвижимости в различных районах за ТТК и за МКАД, выбор арендатора теперь уже не сконцентрирован внутри Садового кольца. Сейчас стало модным иметь офис не рядом с Кремлем, а с районом, где расположен бизнес компании. Безусловно, остались еще фирмы, которые смотрят на престижность места. Но это в основном те, что работают на рынке услуг».

Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании «RRG»:

«Ставки на офисную недвижимость за пределами Cадового Кольца в среднем по всем классам составляют около 400 долл. за м² в год. При удалении от центра к МКАД они снижаются. Офис на окраине уже можно снять за 250–350 долл. за м² в год. Однако у МКАД диапазон ставок может быть весьма широким — от 150 до 500 долл. за м² в год».

Ирина Богатырева