Новости рынка недвижимости

По данным исследований, проведенных УК «Clever Estate», 70% бизнес-центров, расположенных за МКАД, так или иначе, обслуживают Москву (являясь сервисными подразделениями или бэк-офисами московских компаний), и только 30% работают на область, не имея отношения к Москве.

В процентном соотношении, по данным УК «Clever Estate», рынок подмосковных бизнес-центров делится на две равные доли. В первые 50% входят крупные БЦ, площадью не менее 150 000 — 200 000 тыс. м², с арендаторами, чей бизнес полностью ориентирован на Москву. Вторые 50% составляют локальные городские офисные центры, частично занятые компаниями, обслуживающими Москву, частично — компаниями, ориентированными на подмосковные города.

В абсолютных цифрах количество крупных подмосковных бизнес-центров проигрывает локальным областным; поддерживать равную долю рынка с маленькими офисными центрами им помогает величина площадей. На сегодняшний момент БЦ такого типа наиболее успешно развиваются на федеральных трассах южного, юго-западного, северного и западного направления от МКАД, примерно в 5–10-километровом поясе. Как правило, это офисы класса «А» и «Б» .

«Их отличительная особенность, — говорит Сергей Креков, генеральный директор УК „Clever Estate“, — состоит в том, что они расположены не в городах Подмосковья, а именно на федеральных трассах с хорошей пропускной способностью. Транспортная доступность, близость незагруженных развязок и железнодорожных станций — вот ключевые факторы для того, чтобы такой бизнес-центр возник, и на него был спрос. Основные арендаторы — это московские компании, и в большинстве случаев здесь присутствует обратная маятниковая миграция: из Москвы едут работать в область, а вечером возвращаются домой. В такие БЦ обычно перелокируются бэк-офисы крупных компаний, оставляя головной офис в Москве».

По словам Сергея Крекова, релокация бэк-офисов (колл-центров, бухгалтерии, финансовых и расчетных центров) в Подмосковье последние годы приобрела характер тренда в основном из-за более дешевой (на 30–40%) арендной ставки, чем в Москве.

Локальные городские бизнес-центры, составляющие вторые 50% рынка офисной недвижимости Подмосковья, имеют среднюю площадь от 2000 до 30 000 м². Новые БЦ, как правило, строятся не ниже класса «А»; офисы, открытые в зданиях бывших НИИ, как правило, получают «доводку» не ниже класса «Б».

«Они ориентированы — говорит Сергей Креков, — строго на малый бизнес, для которого невозможно да и не нужно открывать офис в Москве и платить большую арендную ставку. Им также невыгодно располагаться и в крупном подмосковном офисном центре. Что касается арендных ставок, то в локальных БЦ они ниже, чем в крупных подмосковных бизнес-центрах примерно процентов на 30%. Но как правило, площади там арендуются на короткий срок; для локальных городских офисных центров это самая существенная проблема. Поэтому, чтобы избежать „простоя“ площадок, часть их переделывается под апартаменты и успешно сдается».

Тренд на перелокацию бизнес-центров из Москвы в Подмосковье формировался несколько лет, но в 2013 году он приобрел устойчивые очертания. Есть тенденция к тому, что он продолжится и в 2014 году. С развитием дорожно-транспортной инфраструктуры, спрос московских компаний на крупные подмосковные офисные центры будет усиливаться. По мнению аналитиков УК «Clever Estate», создание федеральных трасс в Подмосковье — это единственный ключевой импульс, который дает развитие этому типу коммерческой недвижимости. В то время, как строительство многоквартирных жилых домов, продвижение новостроек вглубь Московской области, и как следствие, увеличение автомобильного трафика, не только не усилит, но и существенно затормозит его развитие.