Новости рынка недвижимости

Девелоперы по-прежнему заявляют о своих планах ввести в эксплуатацию в текущем году около 550 тыс. м² качественных складских площадей в московском регионе.

Уже по итогам I квартала 2009 г. суммарная площадь помещений, повторно вышедших на рынок в виде субаренды и прямой аренды, может достичь 250–300 тыс. м². При этом часть из них уже поглощена клиентами, которые были заинтересованы в краткосрочной аренде, или будет поглощена в ближайшее время: данный сегмент рынка оказывается наиболее динамичным и характеризуется сравнительно высокой скоростью заключения сделок. В I квартале 2009 г. получила развитие тенденция увеличения доли вакантных площадей в качественных складских комплексах. Их доля в московском регионе увеличилась с 1% в конце 2008 г. до 5% в феврале 2009 г.

В связи с оптимизацией бизнеса арендаторов, по итогам 2009 г. можно ожидать снижения активного спроса до 1 млн. м², что в 2 раза ниже, чем в середине 2008 г. Стремление компаний снизить расходы на складскую логистику ведет к росту спроса на низкокачественные складские объекты (классы «С» и «D»), а также объекты, находящиеся на значительном удалении от МКАД.

Для завершения проектов находящихся на финальных стадиях, девелоперы вынуждены продавать земельные участки (в том числе, ликвидные), ранее приобретенные под будущие проекты.

При этом крупные девелоперы на сегодняшний момент не объявляют о заморозке проектов в Московской области, предпочитая переносить заявленные сроки реализации складских комплексов.

Пик переносов сроков реализации пришелся на октябрь–декабрь 2008 г., когда девелоперами было заявлено о переносе 60–70% заявленных ранее площадей, преимущественно на срок 6–12 месяцев. Сегодня замораживаются и продаются в формате недостроя в основном мелкие (до 10–15 тыс. м²) объекты классов «B» и «B−». Общая площадь таких объектов в Подмосковье на сегодняшний день может составлять до 150–200 тыс. м², что составляет около 10–15% от общего объема складских площадей, запланированных к выходу в 2009–2011 гг. и находящихся в той или иной степени готовности.

В Санкт-Петербурге неблагоприятные экономические условия существенно отразились на заполняемости качественных складских помещений арендаторами. Высокий уровень вакантных площадей в классе «A» (до 27%) в комплексах, введенных в эксплуатацию во втором полугодии 2008 г., связан с тем, что потенциальные клиенты не спешат заключать договоры аренды, ожидая дальнейшего снижения арендных ставок.

В 2009 г. в Ленинградской области ожидается ввод в эксплуатацию около 300–350 тыс. м² качественных складских площадей.

Большинство девелоперов в конце 2008 г. — начале 2009 г. были вынуждены принять решение о замораживании проектов в российских регионах. Так, компания «Девелопмент-Юг» приостановила строительство логистического парка «ProLogica Park Тахтамукай» в Краснодаре, «Parkridge» заявил о приостановке проекта в Екатеринбурге и переносе сроков строительства склада в Краснодаре. Инвестгруппа «AG Capital» отказалась от покупки сахарных производств и на два-три года заморозила строительство индустриальных парков, на что в 2009 г. планировалось потратить 500 млн. $.

При этом региональные проекты крупных федеральных девелоперов, находящиеся на финальных стадиях реализации, будут завершены. Так, в конце февраля 2009 г. компания «Megalogix» заявила об окончании строительства логистического парка в Новосибирске общей площадью 120 тыс. м². С учетом уже вложенных в их развитие средств девелоперам выгоднее вывести их на рынок, хотя нынешний уровень спроса в регионах не позволяет им рассчитывать на быстрое поглощение объектов рынком.

На сегодняшний момент в регионах незанятыми остаются до 30–50% площадей в складских комплексах, уже введенных в эксплуатацию.

В настоящее время арендные ставки на складские помещения класса «A» в московском регионе составляют 115–130 $ за м² в год. При этом арендные ставки в классе «B» демонстрируют существенное снижение — до 100–115 $ за м² в год.

Собственники небольших складских комплексов готовы предлагать гибкие финансовые схемы, в том числе, фиксацию арендных ставок в рублях, с учетом НДС и операционных расходов, а в отдельных случаях — и коммунальных платежей.

Для клиентов такое выражение арендных ставок означает более четкое понимание предполагаемых расходов на складскую логистику, что исключительно важно в условиях ограниченных бюджетов.

Ставки на складские помещения в Санкт-Петербурге составляют 100–130 $ за м² в год. Арендные ставки в регионах значительно снизились в течение IV квартала 2008 г. — I квартала 2009 г., у потенциальных клиентов сегодня есть возможность арендовать складские помещения классов «A» и «B+» по ставкам менее 100 $ за м² в год.

По итогам 2008 г. на российском рынке складской недвижимости в аренду и субаренду было сдано не менее 900 тыс. м² складских помещений класса «A» и «B». Для сравнения: в 2007 г. было поглощено 1 млн. 300 тыс. м². 30% снижение объема поглощенных площадей по сравнению с 2007 г. обусловлено общим снижением темпов роста складского рынка. Общий объем сделок на рынке московского региона в 2008 г. составил 578 тыс. м² В прошедшем году существенно вырос объем рынка субаренды — размер сданных в субаренду площадей вырос с 40 тыс. м² в 2007 г. до 125 тыс. м² в 2008 г.

CRE