Новости рынка недвижимости

По данным консалтинговой компании «Praedium Oncor International» объем инвестиционных транзакций на рынке коммерческой недвижимости России в первом полугодии 2011 года достиг значения 3024,1 млн. $.

Примечательно, что во II квартале текущего года объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость (2435 млн. $) более чем вчетверо превысил аналогичный показатель первого квартала (589,1 млн. $).

Большое число крупных инвестиционных сделок, закрытых во II квартале, а также находящихся на стадии переговоров, позволяет говорить о том, что общий объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость по итогам 2011 года может значительно превысить прогнозируемые ранее 5 млрд. $ и достигнуть 6,5–7 млрд. $.

По итогам первых двух кварталов 2011 года 35% от общего объема инвестиций в российскую коммерческую недвижимость пришлось на офисный сегмент. Во II квартале года в данном сегменте был закрыт ряд знаковых инвестиционных сделок.

Так, например, компания «ВТБ Капитал» выкупила доли девелопера «Coalco» в бизнес-центре «Белая площадь» общей площадью около 111 000 м², а также в проекте «Белые сады» (общая площадь — 105 000 м²). Оба проекта расположены в районе станции метро «Белорусская». Объем сделки по приобретению данных активов оценивается в сумму порядка 675 млн. $.

Также в качестве одной и самых крупных в первом полугодии 2011 года в офисном сегменте сделок можно назвать приобретение компанией «Промсвязьнедвижимость» бизнес-центра «Альфа Арбат центр» общей площадью более 47 000 м² на улице Арбат. Объем сделки составил порядка 230 млн. $.

Как отмечают аналитики компании «Praedium Oncor International», в сегменте торговой недвижимости (на долю которого пришлось 25% от общего объема капиталовложений) инвестиционная активность также очень высока. Компанией МТЗ «Рубин» были проданы сразу два крупных торговых центра: ТЦ «Горбушкин двор» и ТЦ «Филион», совокупная стоимость которых оценивается в сумму порядка 400 млн. $. Кроме того, можно отметить крупномасштабную портфельную транзакцию — инвестиционную покупку компанией «РМБ-Инвест» трех торговых центров «МетроМаркет» у компании «Capital Group».

Представление интересов собственника в транзакции, а также привлечение финансирования для инвестора осуществляла компания «Praedium Oncor International».

Доля сегмента гостиничной недвижимости в общем объеме инвестиций — 26%. Для сравнения: в 2009 году это значение составляло 4,5%, в 2010 — 2,4%. Столь значительный рост доли этого сегмента обусловлен совершением крупной транзакции по продаже компанией «Capital Partners» пятизвездочного отеля «Ritz-Carlton» на улице Тверская в Москве. Согласно данным из открытых источников, сумма сделки составила 700 млн. $.

7% от общего объема инвестиционных транзакций (или около 200 млн. $ в абсолютном выражении) было осуществлено в сегменте складской и индустриальной недвижимости. Так, например, фонд «Hines Global REIT» стал новым собственником складского комплекса «FM Logistic» в Химках общей площадью 75 000 м². Объем сделки составил порядка 80 млн. $

Кроме того, британский фонд «Raven Russia» планировал выкупить контрольный пакет акций крупного складского комплекса «Южные врата» общей площадью 76 550 м². Сделка не состоялась, так как миноритарии девелопера — «Van Riet Capital» и «Latidge Investments Limited» — совместно владевшие пакетом акций в 6,6% «Giffels Management Russia» (девелопер объекта), увеличили свою долю в компании до 100%, воспользовавшись преимущественным правом выкупа.

Тот факт, что международные инвестиционные фонды обратили свое внимание на качественные объекты складской недвижимости, может свидетельствовать о возобновлении инвестиционной активности в данном сегменте. В то же время следует отметить, что это справедливо только для проектов высокого класса.

На долю сегмента многофункциональной недвижимости в первом полугодии 2011 года пришлось также 7% от общего объема инвестиций. Так, можно отметить приобретение «НОМОС-банком» 32,5% в проекте «Парк-сити» в Москве. Объем транзакции составил 76 млн. $. «Система-галс» подписала соглашение о приобретении 50% плюс одна акция в проекте мультифункционального комплекса, включающего транспортный терминал в «Москва-сити», общей площадью 228 000 м². Сумма сделки могла составить 100–150 млн. $.

Доля инвестиционных транзакций в отношении региональных проектов в сфере коммерческой недвижимости по итогам первых двух кварталов 2011 года составила 2% от общего объема. Причем подавляющий объем инвестиций в регионах России — 80,2% — был осуществлен в сегменте торговой недвижимости.

Акцент в распределении инвестиций по источнику капитала по-прежнему смещен в сторону российских инвесторов, однако доля иностранного капитала в структуре инвестиций в коммерческую недвижимость России по итогам 1 полугодия — 29% — значительно выше, чем в предыдущих отчетных периодах (в 2009 году — 17%, в 2010 году — 14%). Этот факт благоприятен для дальнейшего роста инвестиционной активности на рынке коммерческой недвижимости.

Доля сделок, заключенных в инвестиционных целях, постепенно растет. Если в 2009 году ее значение составляло 75%, в 2010 — 87%, то в первом полугодии 2011 года этот показатель равен 97%. Соответственно, снижается доля сделок по приобретению объектов коммерческой недвижимости для собственного размещения: в 2009 году — 25%, в 2010 году — 13%, в первом полугодии 2011 года — 3%.

Минимальные ставки капитализации для наиболее качественных объектов коммерческой недвижимости в Москве с конца 2010 года снизились в среднем на 25–50 базисных пунктов. На конец первого полугодия 2011 года их значения составляют: для офисных объектов высокого класса — 9,5–9,75%, для качественных торговых объектов — 10–10,5%, для активов институционального качества в сегменте складской недвижимости — 11–11,25%. В регионах минимальные ставки капитализации для объектов коммерческой недвижимости высокого класса также претерпели незначительную коррекцию в сторону снижения.

«Praedium ONCOR International»