Новости рынка недвижимости

Общая ситуация

Как отмечают аналитики консалтинговой компании «Praedium Oncor International», на протяжении 3 квартала 2011 года рынок офисной недвижимости демонстрировал плавный рост. Положительная динамика основных показателей может свидетельствовать о стабилизации рынка офисной недвижимости.

Дефицит предложения качественных офисных площадей ощущается все заметнее. Объемы нового строительства качественных офисов остаются невысоки, и в ближайшей перспективе проблема дефицита предложения в сегменте новых офисов может обостриться. Доля вакантных площадей в целом по рынку в 3 квартале продолжила плавно сокращаться, достигнув отметки 13%.

Несмотря на то, что лето и начало осени считается периодом затишья и отпусков, и заметные события в это время на рынке офисной недвижимости происходят нечасто, 3 квартал 2011 года был отмечен интересными новостями и заключением нескольких крупных сделок по аренде офисов с участием российских и западных компаний.

Так, в технопарке «Nagatino i-Land» открылся «Немецкий центр промышленности и торговли» — предприятие концерна «Ландесбанк Баден-Вюртемберг» («LBBW») и один из самых крупных собственников в технопарке. Немецкий центр занимает здание площадью 23 000 м². Александр Чигиринский стал соинвестором небоскреба, который будет построен на месте запланированной ранее башни «Россия». В настоящее время на участке расположена временная автостоянка. Однако в январе 2011 г. стало известно, что компания «СТ Тауэрс» брата Чигиринского все-таки займется строительством в «Москва-Сити». Вместо башни «Россия» девелопер возведет комплекс из трех зданий общей площадью 250 000 м².

Кроме того, в 3 квартале 2011 года был сделан ряд заявлений о финансировании замороженных проектов. «Газпромбанк» выдал кредит для возведения башни «Эволюция», представляющей собой 48-этажное офисное здание высотой 250 метров общей площадью 169 000 м² с торговым центром в стилобатной части и подземной автостоянкой. Открытие для арендаторов и начало эксплуатации делового центра, дворца бракосочетаний с банкетными залами и ресторанами намечено на 4 квартал 2013 года.

«Нордеа банк» выдал «AFI Development» и «Снегири Девелопмент» кредит, средства которого предоставлены на рефинансирование современного офисного комплекса класса «А» «Четыре ветра», являющегося совместным проектом двух девелоперских компаний. Офисный центр состоит из двух 10-этажных зданий, общей площадью 28 308 м².

Летом и в начале осени 2011 года стало известно о закрытии ряда инвестиционных сделок, в результате которых сменили своих владельцев несколько объектов офисной недвижимости. Один из крупнейших в России международных институциональных инвестиционных фондов, специализирующихся на московском рынке коммерческой недвижимости, «UFG Real Estate», приобрел в 100% собственность бизнес-центры класса «А» «Пушкинский Дом» и «Конкорд», а также торговый центр «Метромаркет», расположенный в одном здании с БЦ «Конкорд». Продавцом объектов является «Capital Group», который планирует реинвестировать полученные средства в реализацию новых проектов. Среди них застройка участка «N 16» в «Москва-Сити» (250 000 м²), строительство многофункциональных комплексов на Хорошевском шоссе (180 000 м²) и на Ростокинской улице (300 000 м²).

Отмеченная в конце 1 полугодия тенденция, касающаяся перепрофилирования назначения своих объектов компаниями, специализирующимися в области коммерческой недвижимости, находит все больше примеров, подтверждающих подобные намерения. Так, компания «ЭКООФИС» намеревается построить жилье на месте бизнес-парков. В планах компании возвести около 1 млн. м² площадей. Первым проектом редевелопмента станет бизнес-парк «Дербеневский» (24 000 м²), на месте которого через несколько лет планируется построить жилой квартал бизнес-класса площадью 150 000 м². В перспективе «Экоофис» рассчитывает застроить жилыми домами и другие своих площадки — на Дербеневской и Полярной улицах, Открытом шоссе. Общая площадь строительства на этих участках составит около 800 000 м².

Предложение

В 3 квартале 2011 общий объем качественных офисных площадей составил 12,02 млн. м². В отчетный период было введено несколько офисных центров, суммарная арендуемая площадь которых составила порядка 70 000 м². Всего с начала 2011 года было введено 388 600 м² офисных площадей, что на 13% меньше запланированного объема и на 55% выше аналогичного показателя годичной давности.

Среди введенных за 3 квартал 2011 года объектов можно отметить БЦ «Каланчевская Плаза», общая площадь которого составляет 19 278 м², арендуемая площадь — 16 100 м², офисный центр общей площадью 17 893 м² в составе торгово-офисного центра «Лейпциг Fashion House» и другие объекты.

Все объекты офисной недвижимости, введенные в 3 квартале 2011 года, относятся к сегменту класса «В+». При этом структура офисных помещений в Москве по классам не претерпела существенных изменений по сравнению с 1 полугодием 2011 года: офисы класса «А» составляют 21% от общего объема предложения, класса «В+» — 54,7%, класса «В−» — 24,3%.

До конца года заявлено к вводу в эксплуатацию чуть более 250 000 м². При условии ввода всех заявленных на 4 квартал 2011 года объектов офисной недвижимости, объем нового строительства в 2011 году составит порядка 660 тыс. м², что сопоставимо со значением 2010 года.

Спрос

В 3 квартале 2011 года, несмотря на период отпусков, спрос на качественные объекты офисной недвижимости и активность арендаторов сохранились на достаточно высоком уровне. Были заключены сделки по аренде и купле-продаже офисных площадей, а отложившие поиск офиса арендаторы, вернулись к данному вопросу в сентябре.

На фоне растущего спроса на офисные помещения и невысоких темпов нового строительства уровень вакантных площадей продолжил плавное снижение и достиг к концу 3 квартала 2011 года отметки в 13%.

Можно отметить несколько крупных сделок по аренде офисной недвижимости, заключенных в 3 квартале 2011 года. Так, в августе было сообщено об аренде компанией «Лаборатория Касперского» офиса в бизнес-комплексе класса «А» «Олимпия парк». В соответствии с договором, «Лаборатория Касперского» арендует 29 847 м², что составляет более 65% от общего объёма арендуемых площадей в БК «Олимпия Парк». Кроме того, в бизнес-парке на площади 4700 м² разместится российская штаб квартира немецкого концерна «BMW Group», который подписал договор аренды офисных площадей сроком на 10 лет.

В бизнес-центре «Легенда» холдингом «GroupM» арендованы 4 отдельных этажа общей площадью около 10 000 м². Компания давно находилась в поиске подходящего объекта с целью расположить все медиаагенства холдинга в одном бизнес-центре. Компания «O’STIN» заняла 7728 м² в БЦ класса «А» «Линкор».

Банк «Unicredit» закрыл сделку по покупке 11 600 м² в проекте «Nagatino i-land», эти площади банк планирует использовать для собственных нужд. Кроме того, в настоящее время ведутся переговоры о продаже крупных площадей в комплексе еще с несколькими банками.

Ставки аренды

В третьем квартале 2011 года на фоне активного спроса на качественные офисные помещения и сокращения вакантных площадей, ставки аренды продолжали расти.

Средняя ставка аренды для офисов класса «А» в ЦАО по состоянию на конец периода составляет в среднем 1000–1300 $ за м² в год (без учета НДС и операционных расходов), за пределами центра ставка аренды на офисные помещения аналогичного класса составляет 550–750 $ за м² в год (без учета НДС и операционных расходов). Для офисов класса «В+» и «В−», расположенных в ЦАО, значение средней арендной ставки находится в диапазоне 700–800 $ за м² в год, за пределами центральной части города ставки не претерпели существенных изменений и составляют 350–400 $ за м² в год (без учета НДС и операционных расходов).

Таким образом, рост ставок аренды за 3 квартал 2011 года на офисные помещения класса «А» составил 12%, в то время как арендные ставки на помещения класса «В+» / «В−» был более значительным — 15%. С начала года за 1–3 квартал ставки аренды на офисные помещения класса «А» прибавили 16-18%. Наибольший рост этого показателя за данный период был зафиксирован для офисов класса «В+» / «В−» расположенных в ЦАО — до 27%, офисы того же качества, расположенные за пределами центральной части города, — около 16%.

Всего за календарный год — с 3 квартала 2010 года по 3 квартал 2011 года — базовая ставка аренды в сегменте офисных помещений класса «А» выросла на 19–25%, в то время как для помещений класса «В+» / «В−» ставки увеличились на 23–36%.

Цены продажи офисных объектов класса «А» / «В» с конца 1 полугодия 2011 года не претерпели существенных изменений. По состоянию на конец 3 квартала 2011 года диапазон средних цен продажи для объектов класса «А» / «В» составляет:

6000–8000 $ за м² — для качественных объектов, расположенных в ЦАО, 4000–6000 $ за м² — для офисов класса «А» и «В», расположенных за пределами центра Москвы.

До конца года ожидается дальнейшее повышение ставок аренды и цен продажи для офисных объектов, причем намеченный в связи с обострением дефицита качественных площадей в центре тренд сохранится: стоимость аренды и покупки площадей с центральным расположением будет демонстрировать более заметную динамику, и продолжит стремиться с докризисным значениям, в то время как показатели для объектов за пределами ЦАО будут расти более плавно.

«Praedium ONCOR International»