Новости рынка недвижимости

Совокупный объем качественных офисных площадей в бизнес-центрах Москвы в конце октября 2010 года составил более 11 млн. м², из которых примерно 3 млн. м² относится к классу «А» (в ЦАО сосредоточено примерно 1,7 млн. м² офисных площадей класса «А» и 2,7 млн. м² — класса «В+» / «В−»).

На сегодняшний день на 1000 человек экономически активного населения столицы приходится около 1100 м². Что значительно меньше среднеевропейского значения данного показателя, который в среднем составляет порядка 6,5 тыс. м² на 1000 человек экономически активного населения.

Уровень вакантных офисных площадей в классе «А» постепенно сокращался на протяжении 2010 года, и в начале ноября достиг 17–18%.

Уровень свободных помещений класса «В» практически не изменился и составлял 15–17%. Бизнес-центры классов «В» по-прежнему более востребованы среди арендаторов, однако, продолжает повышаться интерес и к самым высококлассным объектам.

Выводы

Растет активность покупателей офисных площадей из числа частных инвесторов, владельцев мелкого и среднего бизнеса.

Наибольшим спросом пользуются офисные площади с отделкой, нежели в состоянии shell&core, а также предложения на вторичном рынке.

Заметную долю спроса на офисы площадью около 300 м² формируют небольшие компании.

Постепенно растут средние площади сделок.

В целом спрос растет слабо, как и арендные ставки на самые качественные офисы класса «А» в ЦАО.

Отмечается значительный разброс цен по сделкам купли-продажи офисов для собственных нужд.

Уменьшилась сумма дисконта, предоставляемая «неякорным» арендаторам (вместо 20–25% собственники в среднем предлагают скидку не более 10%).

Доля сделок по пересмотру арендных ставок на занимаемые площади сокращается.

Совокупное предложение в сегменте современных торговых площадей за III квартал 2010 года увеличилось на 102,4 тыс. м² и к началу IV квартала составило 3,545 млн. м² (108 объектов) при показателе обеспеченности населения торговыми площадями на уровне 336 м² на 1000 человек.

Темпы прироста сохранялись на высоком уровне. Общий объем качественных торговых площадей к началу IV квартала 2010 составлял 7 млн. м². Прирост торговых арендопригодных площадей современного уровня в Москве по итогам III квартала отмечен максимальным, начиная с 2007 года.

Средний уровень вакантных площадей в московских торговых центрах продолжает несколько снижаться: в целом по всем функционирующим на столичном рынке современным ТЦ доля вакантных площадей за III квартал 2010 составила 6–7%.

Спрос на торговые помещения со стороны потенциальных арендаторов в ближайшие месяцы будет оставаться на высоком уровне.

Средние арендные ставки для якорных арендаторов в настоящее время варьируются в диапазоне 100–600 $ за м² в год.

Деловая активность на рынке стрит-ритейла в II–III кварталах 2010 выросла заметно. В 2010 году спрос со стороны некоторых категорий торговых операторов стал возвращаться и расти; в частности наибольшую активность проявляют предприятия общепита, в некоторой степени — банки и небольшие сервисные арендаторы (ремонт обуви, изготовление ключей и т. д.). В рамках переговоров сегодня может происходить коррекция в 5–10% от заявленной арендной ставки, но в целом скидки предоставляются все реже.

Наиболее востребованными площадями для аренды являются площади от 150 до 500 м². Ставки аренды для помещений арендаторы стрит-ритейла готовы рассматривать на уровне 800–2000 $ за м² в год. Почти в 100% случаев торговые площади «под косметику» берут в аренду.

Основной рост ставок аренды на торговую недвижимость будет наблюдаться в 2011 г. по мере возрастания активности торговых операторов, наметившейся уже сегодня, и при задержке выхода на рынок многих профессиональных ТЦ, строительство которых не было доведено до завершающей стадии в докризисный период.

В начале в 2000-х годов строительный сектор оживился, благодаря девелоперам и инвесторам промышленной недвижимости. Ожил торговый бизнес, появились сетевые супер- и гипермаркеты, торговые центры и большие оптовые и мелкооптовые рынки, активизировались торговые сети.

Появился спрос и на качественные складские помещения классов «А» и «В» с большой емкостью, высокой производительностью и качественной высокотехнологичной начинкой. Качественные и современные склады, складские комплексы, логистические центры и логистические парки в Московском регионе за МКАД начали строить все более массово, начиная с 2004–2005 гг.

Отличия склада класса «А» от логистического парка класса «А» и других складских объектов по площади застройки формулируются кратко следующим образом: Склад класса «А» — это современный, отдельно стоящий объект складского назначения с площадью, преимущественно 20 000 — 30 000 м², со встроенным офисом и техническими помещениями, оборудованный по последнему слову техники.

Логистический центр класса «А» — это офисно-складской объект площадью 45 тыс. м² — 80 тыс. м². Логистический парк — это совокупность логистических центров или отдельных складских комплексов, объеденных единой транспортной, энергетической и коммунальной инфраструктурой и единым управлением, с площадью от 100–120 тыс. м² и выше.

По цене строительства за условный километр шоссе мы опережаем Европу в 2,55 раза, а по зарплате дорожного рабочего, наша рабочая сила дешевле в 6,67 раза в отличие от европейской!

Напрашивается простой и внятный вывод: при 100% вложении денежных средств непосредственно в дорожное строительство, дороги Москвы должны быть самыми совершенными / качественными в мире. Либо их должно быть построено как раз в те 2,5–3 раза больше, и они должны быть, как минимум, европейского качества. Тогда и транспортная проблема города значительно упростится.

Абсолютное большинство логистических центров, складов должно быть расположено в Московской области на удалении в 10–30 км от МКАД. Это оптимальное расстояние для обслуживания Москвы товарными потоками, как в дневное, так и в ночное время суток. При этом логистические центры и логопарки необходимо строить между двумя федеральными трассами, для возможности маневра потоками в случае появления пробок на одной из магистралей.

Девелоперы складской недвижимости («PNK», «Raven», «НЛК» и др.) сегодня активно ищут участки, стремясь оперативно начать строительство складов, чтобы успеть первыми выйти на «послекризисный» складской рынок с новыми объектами. При этом в большинстве случаев запрашиваемые продавцами цены подходящих для складского девелопмента участков делают строительство складов финансово неэффективным.

Полностью эта и многие другие темы раскрыты в информационно-аналитическом Бюллетене рынка недвижимости «RWAY».

RWAY.Ru