General Stone Management
Новости рынка недвижимости
Объекты в аренду и на продажу
Левый угол Центр
+7 499 343-01-90
inform@generalstone.ru

Новости рынка недвижимости

Российские, польские и турецкие офисы впереди планеты всей

Самыми сильными игроками рынка коммерческой недвижимости в 2011 г. станут Россия, Польша и Турция. Инвестиции в эти страны по итогам года могут составить 7 млрд. евро (в прошлом году — 4,9 млрд.). Таковы выводы исследования консалтинговой компании «Cushman & Wakefield», в ходе которого выяснилось, что в целом в третьем квартале 2010 г. сократился объем инвестиций в коммерческую недвижимость Центральной и Восточной Европы (ЦВЕ).

На фоне авторитетных заключений «Cushman & Wakefield» стоит отметить два фактора, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Во-первых, вложения в ЦВЕ идут в основном в сферу торговой, а не офисной недвижимости; а во-вторых, в отличие от той же Польши ни местные игроки рынка, ни транснациональные корпорации в России не утратили интереса к операциям с офисами.

В России жизнь, похоже, налаживается

Рост арендных ставок и цен продаж, зафиксированный в 2010 г., свидетельствует об активизации игроков на рынке. Увеличившийся спрос на аренду помещений привел к значительному сокращению уровня вакантных площадей, отмечают в компании «Penny Lane Realty».

Спрос на рынке офисной недвижимости имел устойчивую тенденцию роста в течение всего 2010 г. Количество сделок по аренде офисных помещений увеличилось в среднем на 35–40% по сравнению с 2009 г. Это связано с улучшением экономической ситуации в стране и, как следствие, с расширением компаний, которые после кризиса снова начали набирать сотрудников. Также в 2010 г. значительную долю рынка заняли сделки по приобретению офисной недвижимости в собственность. Сделки по приобретению офисных объектов для собственных нужд совершили, например, «Росэнергобанк», «Финам», «Полиметалл», «Русгидро» и «Согаз».

Инвестиционные сделки с целью дальнейшего получения дохода от сдачи в аренду совершили, например, структуры ФК «Открытия». Они приобрели портфель из семи зданий, пять из которых — действующие бизнес-центры, заполненные арендаторами. «ВТБ Капитал» купил бизнес-центр «Capital Plaza», фонд «UFG» приобрел бизнес-центр на ул. Бахрушина.

Также можно выделить сделки смешанного характера, когда компании приобретали проекты как для сдачи в аренду, так и для частичного размещения своих структур (например, фонд «РВМ Капитал» — принадлежит «РЖД» купил бизнес-центр «Домников», который займут родственные «РЖД» структуры — «Транскредитбанк» и «Транстелеком», структуры акционеров «Евраза» приобрели бизнес-парк «Западные ворота», которые частично займет сам «Евраз»).

Наиболее активными игроками офисного рынка в 2010 г. были компании из энергетической, нефтегазовой и металлургической отраслей, банки и инвестиционные компании, которые в меньшей степени пострадали в кризис.

По данным «Penny Lane Realty», в 2010 г. в эксплуатацию было введено около 1 млн. м² офисных площадей. Для сравнения: в 2009 г. объем введенных площадей составил примерно 1,2 млн. м².

Сурового дефицита на рынке пока не ощущается, но если в прошлом году можно было выбрать в среднем из 30 доступных предложений, то сейчас — только из 8–10. Значительная часть свободных площадей предлагается в состоянии «shell&core».

В 2010 г. арендные ставки и цены продаж выросли на 15–20% по сравнению с 2009 г. Достаточно высокие темпы роста цен свидетельствуют о восстановлении рынка после кризиса. При умеренном росте спроса это еще раз подчеркивает недостаток качественного предложения. Подорожание произошло по нескольким причинам. Во-первых, это сокращение объемов строительствановых проектов и медленные темпы вывода на рынок ранее заявленных объектов. Во-вторых, снижение доли вакантных площадей качественных офисов. Арендаторам все сложнее становится найти помещение с хорошими характеристиками и удобной транспортной доступностью.

«Офисный рынок Москвы быстро вновь превращается в рынок арендодателя», — считает ведущий специалист департамента офисной недвижимости «Penny Lane Realty» Максим Жуликов. Среди наиболее важных показателей того, что арендодатели вновь начинают диктовать условия, он указал, в частности, резко выросший дефицит площадей с отделкой, возврат к сдаче в аренду площадей «shell&core», необходимость сверхбыстрого принятия решений со стороны потенциальных арендаторов, чтобы занять приглянувшееся помещение.

Политика

«В 2010 г. смена правительства Москвы определила вектор развития рынка офисной недвижимости на ближайшие 3–5 лет, — говорит Жуликов. — Девелоперы в ожидании других правил работы на рынке не торопятся начинать новые проекты. Это приведет к временному замедлению темпов строительства бизнес-центров в следующем году и, как следствие, появлению дефицита офисных помещений, начиная с 2012 г. Также в 2011 г. мы ожидаем роста цен, который произойдет в результате снижения ликвидного и конкурентоспособного предложения. Нехватка качественных площадей приведет к увеличению объема аренды помещений в состоянии shell&core. Арендные ставки вырастут минимум на 10%, стоимость продажи — на 15%. Долгосрочные вложения вновь становятся актуальны. Средняя доходность инвесторов-рантье, входящих на рынок, как правило, не превышает сегодня 10% (без учета роста стоимости капитализации объекта). На фоне общего роста цен и стабилизации рынка офисной недвижимости активизируются иностранные инвесторы, которые снова начнут вкладывать деньги в российскую недвижимость».

Спрос

Спрос на офисные площади, начавший постепенно оживать в первой половине 2010 г., продолжает демонстрировать умеренный рост. Объем арендованных и купленных офисных помещений в Москве по итогам трех кварталов уже превысил аналогичный показатель за весь 2009 г. на 15%. Меняется и структура спроса.

На фоне общего оздоровления экономики финансовые структуры и компании производственного сектора, которые значительно пострадали в период кризиса и вынуждены были существенно сокращать штат, постепенно возобновляют развитие. С повышением деловой активности растет их потребность в человеческих ресурсах, а значит — и в офисном пространстве. Спрос на помещения со стороны этих компаний заметно вырос: если на долю финансистов и производителей в 2009 г. приходилось около 21% от общего объема арендованных и 3% купленных офисных площадей в Москве, то за период с января по сентябрь эти показатели составили 32% и 20% соответственно.

По данным компании «Praedium Oncor International», доли компаний потребительского сектора и сферы услуг, а также IT и телекоммуникационных компаний по итогам трех кварталов года снизились вдвое по сравнению с 2009 г.: с 40% до 20% и с 10% до 5% соответственно. Снижение данного показателя отмечено и для компаний топливно-энергетического комплекса (с 17% до 13%).

Финансовые структуры тяготеют преимущественно к покупке офисных площадей, на их долю приходится 39% купленных площадей в 2009 году и 57% — по итогам трех кварталов 2010 г. Они приобретают, как правило, не отдельные блоки, а здания целиком. В 2009 и 2010 гг. было заключено несколько заметных сделок по приобретению этими компаниями бизнес-центров для собственного размещения. Среди таких сделок 2009 г. можно отметить приобретение ММВБ бизнес-центра «Елоховский» общей площадью 13 525 м². В 2010 г. страховая группа «Согаз» купила БЦ «Волна» (общая площадь — 19 200 м²), инвестхолдинг «Финам» приобрел офисный комплекс общей площадью 7500 м² в Настасьинском переулке. К структурам, близким к «Стройкредит Банку», перешел бизнес-центр на улице Красная Пресня (общей площадью около 6500 м²).

Структуры ТЭК не уступают. В 2009 г. газовая компания «Новатэк» купила для собственного размещения бизнес-центр на улице Удальцова (общая площадь — 12 700 м²), а компания «Лукойл» приобрела БЦ «Уланский» общей площадью 7200 м². Хотя на конец третьего квартала этого года доля компаний топливно-энергетического сектора в общем объеме купленных площадей составила только 6% (компания «РусГидро» для штаб-квартиры купила бизнес-центр «Pallau-MD» общей площадью — 14 800 м²), по итогам года ожидается увеличение этого показателя за счет завершения ряда крупных сделок. Например, на финальной стадии находится сделка по приобретению компанией «Транснефть» бизнес-центра на ул. Арбат (общая площадь — 47 200 м²) для собственного размещения, отмечают аналитики компании «Praedium Oncor International».

Центр Москвы

Основным ньюсмейкером на рынке коммерческой недвижимости по-прежнему является московское правительство, но большинство инициатив новых городских властей все также направлено на решение острых городских проблем. В ноябре 2010 г. было объявлено об отмене строительства комплекса административных зданий для мэрии в «Москва-Сити», вместо которого на площадке планируется построить большой паркинг (подробнее об этом в статье «Политическая воля и высокая цена парковки освободят Москву от «пробок»). Для контроля за реализацией всего проекта ММДЦ «Москва-Сити» был создан штаб, который возглавил первый заместитель мэра В. И. Ресин. Также в рамках решения транспортной проблемы было принято распоряжение о «максимальном прекращении» строительства офисных и торговых объектов в пределах ТТК. Пристальному изучению подверглись все городские инвестиционные контракты, принято решение по упорядочению системы управления и контроля за их реализацией, поскольку половина действующих контактов оказалась просроченной, сообщила компания «Blackwood».

Номером один рейтинга, по версии «Penny Lane Realty», стал БЦ «Легион I». В этом бизнес-центре стоимость эксплуатации — одна из самых низких среди офисов подобного уровня.

Следующие пять бизнес-центров рейтинга, несмотря на одинаковую арендную ставку, занимают разные места. Дело в том, что в бизнес-центре на Знаменке сдаются в аренду маленькие, а значит, ликвидные помещения — от 55 м², обладающие большим потенциалом роста стоимости в будущем. Стоимость аренды этих помещений подчас доходит до 2000 $ за м² в год. Кроме того, в «Знаменке» замечательные видовые характеристики (вид на Кремль, храм Христа Спасителя).

БЦ «Романов Двор» гораздо моложе «Усадьбы» и лучше с точки зрения подъездных путей и инфраструктуры, поэтому он занимает третье место в рейтинге.

Далее идет БЦ «Белая площадь» — один из самых привлекательных объектов для институциональных западных инвесторов — удачно расположенный, недавно построенный, заполненный качественными иностранными арендаторами, которые, к слову, заключали договоры аренды в среднем на 11 лет еще до начала строительства.

Бизнес-центру «Gazoil Plaza» присвоено шестое место, хотя по местоположению он уступает всем указанным в топ-листе офисам. Причина кроется в близком соседстве с «Газпромом», что оказывает прямое влияние на высокую стоимость помещений в «Gazoil Plaza».

Бизнес-центры «Lotte Plaza», «Балчуг Плаза» и «Новинский пассаж» также имеют одинаковые арендные ставки, но проранжированы по-разному. «Балчуг Плаза» и «Новинский пассаж» немного отстают от «Lotte Plaza» по видовым характеристикам, инфраструктуре и уровню инсоляции — в помещениях «Lotte Plaza» больше светлых комнат. Но самое главное — в «Lotte Plaza», как и в «Знаменке», много ликвидных небольших помещений в аренду.

«Офисные центры данного рейтинга — не только лидеры по ставкам, но также образцы качества и комфорта, — комментирует Максим Жуликов. — Их объединяет, прежде всего, знаковое месторасположение, которое не ограничивается пределами Садового кольца. Кроме того, высококачественная отделка, первоклассное инженерно-техническое оснащение, развитая внутренняя и внешняя инфраструктура, профессиональная управляющая компания также влияют на уровень арендной ставки и престиж данных объектов».

Nota bene

В ноябре 2010 г. стало известно о создании сразу двух новых девелоперских компаний: «Сбербанк девелопмент» (в нее передадут все принадлежащие банку активы этого сектора), а также совместная компания «Lenhart Global» и «Газкомплектсервис», сообщила компания «Blackwood». Они могут через некоторое время отвоевать серьезные позиции в Москве, обладая как доступом к огромным финансовым ресурсам, так и к административным рычагам, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Очередная попытка

В декабре эксперты НП «Гильдия управляющих и девелоперов» в очередной раз подступили к классификации бизнес-центров Москвы. Эксперты считают, что программа Всероссийской классификации бизнес-центров, разработанная и реализуемая специалистами «ГУД», окажет позитивное влияние на рынок офисной недвижимости. По мнению вице-президента «ГУД», президента группы компаний «NAI Becar» Александра Шарапова, отличия в оценке объектов офисной недвижимости, предоставляемые [разными] консалтинговыми компаниями, могут составлять от 10% до 25%.

Подобные проекты уже присутствовали на рынке неоднократно. Беда в том, что каждый несогласный с той или иной моделью классификации обладает слишком большим весом на рынке, чтобы с ним не считаться. А за ним всегда стоят реализуемые им здания, которые он обозначает как класс «А» или «В», тогда как по новой классификации они в необходимые параметры не укладываются. Так что с единой системой классификации, видимо, придется подождать, считают аналитики www.irn.ru.


IRN.RU



Вернуться к ленте новостей.

© 2004–2012   
+7 
 
General Stone Management
(499) 343-01-90
inform@generalstone.ru