Новости рынка недвижимости

Консалтинговая компания «RRG» в рамках еженедельного мониторинга предложения вакантных площадей коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги октября 2011 года.

Рынок в целом. Стабильность и плавный рост

Стабильность остается основной тенденцией рынка. Объем предложения, цены, сроки экспонирования — изменение всех этих показателей от месяца к месяцу остается незначительным и связанным с сезонными или структурными явлениями. В то же время сравнение с характеристиками рынка годичной давности (когда рынок уже можно было называть «посткризисным») позволяет сделать вывод о том, что рынок имеет явную тенденцию к плавному росту.

«Следует отметить, что стабильность — главная черта посткризисного рынка недвижимости. — считает председатель совета директоров группы компаний „RRG“ Денис Колокольников. — Игроки рынка не делают „резких движений“, даже в период скачков валютного курса или под влиянием негативных новостей из-за рубежа. В такие моменты потенциальные арендаторы или собственники могут занимать выжидательную позицию, чтобы осознать ситуацию. Но быстрых реакций, выражающихся, например, в ажиотажном спросе или резком росте арендных ставок, как это было до кризиса, или обвальное падение в начале кризиса 2008–2009 года, мы не наблюдаем. Причин три — „запас прочности“: ставки ниже докризисных показателей на 25–35%; опыт, приобретенный в кризис; низкая ликвидность недвижимости (сроки экспозиции измеряются месяцами) ».

Объем предложения на рынке аренды в октябре в силу продолжения постепенного оживления рынка вырос на 5% как по количеству сдаваемых объектов, так и по общей площади. Всего в течение месяца экспонировалось 3347 объектов общей площадью 2398 тыс. м².

Средняя арендная ставка по сравнению с сентябрем практически не изменилась и составила 522 $ за м² в год. При этом годовой рост цен на аренду составил 6%.

Лидером по объему предложения в октябре остались офисные помещения, объем которых по площади составляет 58%. Далее идут производственно-складские (30%) и торговые помещения (12%).

Торговая недвижимость. Арендная ставка в периферийной части за год выросла на 10%

Торговый сегмент остается самым востребованным сегментом с точки зрения уровня вакантных площадей. Так, объем предложения в пределах Садового Кольца за год снизился почти вдвое: суммарная площадь предлагаемых в аренду объектов уменьшилась по сравнению с октябрем 2010 года на 42%. В то же время ни поглощение рынком значительного количества площадей, ни решения московского правительства относительно прекращения строительства крупных объектов в центральной части Москвы, не сказались на арендных ставках: в октябре 2011 года они остались на уровне октября предыдущего года.

В периферийной части столицы — напротив — объем предложения остался практически на уровне прошлого года, а арендная ставка выросла на 10%.

Тем не менее, по сравнению с сентябрем 2011 года в октябре объем предложения торговой недвижимости вырос на 13% по количеству объектов, и на 12% по общей площади предложения.

При этом средняя арендная ставка снизилась на 6%. Впрочем, эксперты считают, что такие резкие колебания — это следствие не рыночных тенденций, а небольшого объема предложения и очень большой разницы в качестве экспонируемых объектов. «Когда весь рынок оставляет менее ста объектов (внутри Садового кольца), то уход из рекламы или — наоборот — появление какого-либо крупного помещения может полностью изменить показатели, — поясняет Денис Колокольников. — особенно, если цена этого объекта серьезно отличается от средней в ту или в другую сторону. Цена в пределах Садового Кольца меняется серьезно, „кривая“ арендной ставки в периферийной части идет плавно. Поэтому более правильным применительно к торговому сегменту в центре ориентироваться по долгосрочным данным, т.е. линии тренда».

Всего в октябре экспонировалось 674 объекта площадью 290 тыс. м², из них 86 объектов предлагалось в центре и 588 — за пределами Садового Кольца.

Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца в октябре по сравнению с сентябрю снизилась на 6% и составила 1587 $ за м² в год, что было обусловлено выходом в октябре ряда довольно дешевых объектов в центре со ставкой ниже 750 $ за м² в год (в частности, по ул. Дубининской (200 м², 651 $ за м² в год), на Подсосенском пер. (415 м², 702 $ за м² в год), на 1-м Неопалимовском пер. (110 м², 600 $ за м² в год). Кроме того, на 4% подешевели объекты, которые экспонируются уже не первый месяц. Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца в октябре уменьшилась на 1% до уровня 750 $ за м² в год.

Офисная недвижимость. Центр в цене

В сегменте офисной недвижимости октябрь стал «продолжением» сентября. Объем предложения по количеству по сравнению с сентябрем вырос на 1% в центре и на 3% за его пределами. Объем предложения по общей площади в центре снизился на 2%, а за пределами Садового Кольца — вырос на 6%. Всего объем предложения составил 2112 объектов общей площадью 1385 тыс. м², из них 393 объектов — в центре и 1719 объектов — за его пределами.

Средняя ставка по офисной недвижимости в центре выросла на 1% и составила 752 $ за м² в год, а на периферии — снизилась на 1% до 445 $ за м² в год.

При этом данные за год позволяют отметить явную тенденцию к росту арендных ставок, особенно в центральной части города. В сравнении с октябрем 2010 года средняя арендная ставка на офисные площади в пределах Садового Кольца выросла на 15%, за пределами Садового Кольца — на 7%.

«Спрос в офисном сегменте остается стабильным и приемлемо высоким в течение последних полутора лет. Влияние кризиса и миграция арендаторов из одного объекта в другой предопределяет тот факт, что уровень вакантных площадей в офисной недвижимости по-прежнему достаточно высок. Однако в текущем году поглощение происходит с планомерным приростом темпов, — уверен Денис Колокольников. — Спрос на качественные объекты распространяется не только на центральные районы, но и за пределы ТТК: только в октябре прошло несколько крупных сделок по аренде. А дополнительным стимулом спроса и роста арендных ставок в центре стал переход качественных бизнес-центров в разряд „невосполнимых ресурсов“ в силу запрета на новое строительство коммерческой недвижимости».

Производственно-складские помещения

Всего в октябре экспонировался 561 производственно-складской объект общей площадью 723 тыс. м², что на 4% выше объема предложения сентября по количеству, и на 3% — по общей площади.

Средняя ставка по производственно-складской недвижимости осталась на уровне сентября и составила 191 $ за м² в год.

Коммуникационное агентство «PR-стиль»