Новости рынка недвижимости

Общая ситуация

Тенденции, охарактеризовавшие рынок торговой недвижимости во второй половине 2010 года, сохранились и в начале 2011. В 1 квартале спрос на торговые помещения планомерно возрастал, объем вакантных торговых площадей снижался, ставки аренды демонстрировали умеренный рост. Во втором квартале 2011 года динамика изменения основных показателей сохранилась, однако темпы их изменения замедлились.

По данным консалтинговой компании «Praedium Oncor International», одним из наиболее заметных событий рынка торговой недвижимости в первом полугодии 2011 г. стало торжественное открытие 22 мая ТРЦ «AFIMALL City» на территории ММДЦ «Москва-Сити». Этот объект стал самым крупным новым торговым объектом в 2011 году. На момент открытия в ТРЦ (GBA — 180 000 м², GLA — 114 000 м²) было сдано порядка 80% площадей. Среди арендаторов присутствуют все основные торговые сети. Ожидается, что до конца года ТРЦ будет заполнен арендаторами на 100%.

Рост спроса и увеличение уровня арендных ставок в первой половине года, в частности, объясняется повышением активности большинства ритейлеров, которая проявилась в открытии новых магазинов в Москве и крупных региональных городах. Наиболее активны были продуктовые ритейлеры, магазины детских товаров и сети магазинов одежды.

Ряд иностранных и российских компаний заявили о планах по расширению своих сетей розничных магазинов как в московском регионе, так и за его пределами. Испанский ритейлер «Mango» в этом году вдвое увеличит темпы экспансии в России. За 2011 год компания запустит 25–30 собственных и франчайзинговых магазинов одежды. Группа компаний «Bosco di Ciliegi», один из крупнейших в России продавцов товаров класса люкс, планирует в 2011 году открыть 31 магазин спортивной одежды «Bosco Sport» в России. Сеть обувных магазинов «Обувь России» планирует инвестировать в свое развитие 1,5 млрд. руб.

Кроме того, розничные сети магазинов детской одежды и игрушек, такие как «Gulliver» и «Вундеркинд» планируют активное развитие. В ТРЦ «AFIMALL City» открылся очередной торговый объект сети детских товаров «Лимпампо», а также новый магазин сети «Mothercare». Группа компаний «Детский мир» планирует в течение 2011–2012 годов открыть порядка 50 новых магазинов. 16 апреля в Москве открылся 50-й магазин сети «Дети». А в ТРЦ «Мега Химки» открылся монобрендовый бутик «BabyBjorn», который стал первым подобным проектом компании в России и в мире. Петербургская сеть «О’кей» и краснодарский ритейлер «Магнит» планируют открыть в 2011–2012 годах ряд новых гипер- и супермаркетов. Сеть премиальных супермаркетов «Азбука вкуса» планирует в 2011 году запустить не меньше семи новых магазинов в Москве и области. Кроме того, ритейлер рассматривает возможность развития в Санкт-Петербурге, Киеве и Екатеринбурге.

В то же время на российский рынок выходят и новые компании, среди которых, например, несколько ритейлеров, представляющих новые марки одежды. В только что открывшемся «AFIMALL City» появился флагманский магазин легендарной модной марки «Banana Republic», которая входит в состав «Gap Inc». В комплексах «Мега» так же появились арендаторы, представляющие новые бренды. Открылись первый в России магазин «American Eagle Outfitters», а также первый за пределами США монобрендовый магазин легендарного американского бренда «Converse».

По данным «Praedium Oncor International», компании, заморозившие в период кризиса программы своего развития вновь готовы расширяться. Так, торговая сеть премиум-класса «Глобус гурмэ» в этом году решила открыть четыре магазина в Москве и Петербурге, ритейлер бытовой техники и электроники «Техносила» после двухгодичного перерыва в развитии также готов к открытию новых магазинов.

Намерены развиваться и операторы общественного питания. Российская сеть кофеен «Шоколадница» планирует в 2011–2012 годах открыть около 60 заведений, запуская примерно по 30 кофеен в год. Первые в России рестораны быстрого обслуживания «Wendy’s» открылись на улице Арбат, в ТЦ «Капитолий» и ТРЦ «Мега — Теплый Стан». В планах компании — открытие еще нескольких ресторанов до конца 2011 года.

Некоторые сети намерены укрепить своё положение на рынке и привлечь покупателей, открывая магазины в новых для себя форматах. Так, компания «Евросеть» открывает гипермаркеты бытовой техники и цифровой электроники, по площади на порядок превышающие средние размеры стандартных салонов «Евросети». Новые крупноформатные магазины открыты в Москве и регионах России, а оформление и организация пространства магазина выполнены в соответствии с новым форматом компании.

Одной из характерных тенденций 2010 года, сохранившейся в 2011 году, стал высокий интерес собственников и девелоперов к реконцепции уже существующих объектов. В мае 2011 года стало известно, что турецкий девелопер «Enka» планирует перестроить старые «Рамсторы» в многофункциональные комплексы, первым из которых будет дебютный торговый центр «Enka» в России «Капитолий», открытый в 1997 году в Кунцево на Ярцевской улице. На его месте «Enka» планирует построить многофункциональный комплекс, в который войдут торговый центр (58 900 м² арендуемых площадей), офисы (7500 тыс. м²), жилье (16 550 м²) и парковка более чем на 1900 машиномест. Аналогичная перестройка коснется и еще как минимум четырех мегамоллов «Капитолий»: торговых комплексов на улице Миклухо-Маклая (его площадь — 27 600 м²), на проспекте Вернадского (130 000 м²), в Марьиной Роще (32 700 м²) и на Каширском шоссе (29 754 м²).

Кризис заставил девелоперов более тщательно прорабатывать концепции, в результате на рынок выходит новый формат торговых центров, отвечающий современным требованиям потребителей. Так, например, новые для российского рынка аутлет-моллы появятся в столичном регионе уже в 2011 году. Ими станут «Outlet Village Belaya Dacha», «Fashion House» и обновленный «Вэймарт».

Предложение

На конец первого полугодия 2011 года общий объем площадей в качественных торговых центрах в Москве составляет примерно 7,65 млн. м², из которых 3,98 млн. м² — торговые площади.

В первом полугодии 2011 года было введено в эксплуатацию несколько объектов торговой недвижимости с суммарной торговой площадью около 180 000 м². Наиболее крупным объектом, открывшимся за данный период, стал ТРЦ «AFIMALL City», общая площадь которого составляет 180 000 м², торговая площадь — 114 000 м². Существенный вклад в предложение качественных торговых площадей также внес ТПУ «Планерная» (GBA — 50 380 м², GLA — 14 790 м²). Среди других значимых объектов, открывшихся в 1 полугодии — ТЦ «Северное сияние» (GLA — 12 250 м²), ТЦ «МонАрх» (GLA — 10 750 м²) и Торговый центр в рамках МФК «Summit» (GLA — 5482 м²).

Темпы строительства торговых площадей в 1 полугодии 2011 г. существенно не изменились и остаются достаточно низкими, хотя в последнее время увеличилось количество заявлений о возобновлении замороженных во время кризиса проектов и начале реализации новых. Так, например, заявлено о начале строительства ТЦ «Солнечный рай» общей площадью 11 400 м² в г. Красногорске в 6 км от МКАД. Открытие объекта планируется на сентябрь 2012 года. А компания «Финстрой» планирует построить новый торговый центр на пересечении Алтуфьевского шоссе и МКАД (GBA — 70 700 м², GLA — 56 000) и открыть его для покупателей в 4 квартале 2012 года.

Строительство ряда торгово-развлекательных комплексов анонсируется и в регионах России. Так компания «DVI Group» выкупила у иркутской компании «Торговый квартал — Иркутск» проект крупнейшего в городе торгово-развлекательного комплекса, который не был реализован из-за кризиса в 2009 году. Компания намерена достроить объект к концу 2012 года. А Финская компания «SOK Retail Int.» инвестирует 100 млн. € в проекты четырех новых торгово-развлекательных комплексов холдинговой компании «Адамант» в Петербурге в течение ближайших нескольких лет.

До конца 2011 года планируется к вводу в эксплуатацию ряд объектов торговой недвижимости общей площадью около 470 000 м² и с суммарной торговой площадью около 310 000 м². Среди наиболее значимых объектов, ожидаемых к открытию во втором полугодии следует отметить ТЦ «Отрада» (GBA — 66 200 м², GLA — 51 000 м²), аутлет-центр «Outlet Village Belaya Dacha» (GBA — 42 050, GLA — 38 000) и ТЦ «Калейдоскоп» (GBA — 102 000 м², GLA — 35 000 м²).

По состоянию на конец июня 2011 года наибольшее количество качественных торговых площадей в столице сосредоточилось в районе ТТК — МКАД (47%), непосредственно на МКАДе — 22%, за его пределами — 11%. Меньше всего торговых площадей находится на Садовом Кольце (2%) и внутри него (4%).

По предварительным прогнозам, суммарный объем нового строительства качественных торговых площадей в 2011 году может составить 490 000 м². Даже при условии, что все проекты будут введены в эксплуатацию вовремя, суммарный объем нового строительства в текущем году будет на 5% меньше аналогичного показателя прошлого года.

Спрос

Крупные торговые сети, такие как «Ашан», «Media Markt», «X5 Retail Group», «О’кей», «Вестер», «Real», «OBI», а также розничные сети магазинов одежды и обуви, магазины детских товаров и цифровой техники, сети заведений общественного питания по-прежнему остаются наиболее активными арендаторами торговых площадей.

Активность большинства ритейлеров, заявляющих о планах по расширению сетей розничных магазинов повлияла на рост спроса и увеличение уровня арендных ставок. В первом квартале 2011 года происходило увеличение объемов спроса на торговые площади как в сегменте торговых центров, так и в «street-retail», а ставки аренды продемонстрировали плавный рост. При этом доля свободных площадей в сегменте качественных торговых центров снизилась с 6,5% в 1 квартале 2011 г. до 5% в июне и близка к нулевой отметке в сегменте «street-retail».

В сегменте «стрит-ритейл» наиболее востребованными традиционно остаются помещения рядом с метро, а также на проездных и проходных улицах и проспектах Москвы: Тверской, Петровке, Кузнецком Мосту, Пятницкой, Мясницкой, Проспекте Мира, Ленинградском, Ленинском, Кутузовском.

Ставки аренды

Ставки аренды в крупных торговых центрах Москвы не претерпели существенных изменений с конца 1 квартала 2011 года.

Ставки аренды на помещения в сегменте «стрит-ритейл», пользующиеся наибольшим спросом (расположенные в местах с высокой пешеходной проходимостью), практически достигли уровня 2008 года. Чего нельзя сказать об объектах, расположенных далеко за пределами основных торговых коридоров: ставки на такие объекты не претерпели существенных изменений и в большинстве своем остались на уровне 2009 года. Средние ставки аренды на помещения стрит-ритейл в пределах Садового кольца составляют 800–4500 $ за м² в год, в зоне от Садового кольца до Третьего Транспортного — 600–2500 $ за м² в год, от Третьего Транспортного кольца до МКАД — 300–1100 $ за м² в год. Цены продажи по текущим сделкам купли-продажи в сегменте «стрит-ритейл» достигают 8000 — 33 000 $ за м².

Активизация ритейлеров, заявляющих о планах расширения своих торговых сетей, способствует дальнейшему сокращению объема свободных торговых площадей, что будет сопровождаться плавным ростом ставок аренды и цен продаж на объекты с выгодным местоположением.

«Praedium ONCOR International»