Новости рынка недвижимости

Наиболее перспективным сегментом рынка коммерческой недвижимости в 2014 году будет торговый. Эксперты группы компаний «RRG» подвели итоги 2013 года для рынка коммерческой недвижимости и составили прогноз на 2014 год. Основные тенденции.

Несмотря на пониженный фон ожиданий участников рынка и ряд настораживающих моментов, 2013 год оказался для рынка живым и, в целом, позитивным. Так, год оказался отмечен беспрецедентным за весь посткризисный период объемом новых строящихся проектов. «Одна из основных причин в том, что процесс согласования разрешений на строительство снова упорядочен, и это отразилось на рынке рекордным за последние 5 лет объемом ввода новых площадей во всех сегментах как коммерческого, так и жилого рынков», — отмечает председатель совета директоров группы компаний «RRG» Денис Колокольников. Вместе с тем, по словам эксперта, в 2013 году сложились и тенденции, отчетливо свидетельствующие об отсутствии экономического роста: снижение оборота ритейлеров, — отсутствие роста арендных ставок, — высокий уровень вакансии (порядка 15%) на офисном рынке.

«Еще одно событие, потенциально способное привести к негативным для рынка последствиям — это закон о налоге на недвижимое имущество исходя из кадастровой, а не балансовой, стоимости объекта, — добавляет Денис Колокольников. — В столице кадастровая стоимость вполне может оказаться даже выше рыночной, таким образом, переход на новое налогообложение вполне способен сказаться на многих девелоперских проектах». По оценке группы компаний «RRG», в результате перехода на новое налогообложение расходы собственников зданий могут возрасти на 50–150 долларов на м². Компенсировать потери с помощью роста арендной ставки им вряд ли позволит сегодняшняя экономическая ситуация. Поэтому, с большой вероятностью, закон поставит под сомнение вывод ряда новых проектов — с учетом новой ставки налогообложения они станут неэффективными. «Известны и случаи, когда собственники судятся с городом, требуя пересмотра стоимости участка в сторону снижения, имеется положительная практика, что радует», — подчеркивает Денис Колокольников.

Рынок в целом

Что касается показателей, с начала года средняя арендная ставка по рынку коммерческой недвижимости оставалась практически неизменной — рост составил 0,9%, с 602 до 608 долл. за м² в год. Объем предложения в аренду увеличился с 2176 до 3401 объекта, однако совокупная площадь осталась практически неизменной. На рынке продажи коммерческих площадей средневзвешенная цена выросла за год на 9,5% — с 4132 до 4525 долл. за м². Месячный объем предложения на продажу вырос с 1171 до 1577 объектов; общая заявленная стоимость выросла на 24,5%: с 10,2 млрд. долларов в начале года до 12,7 млрд. к концу года.

«Особенно заметен оказался скачок объема предложения во второй половине осени: к концу октября количество выставленных на продажу объектов выросло на 29% по количеству и на 21% — по общей площади. Предложение в аренду выросло на 29% по количеству и на 30% — по общей площади, — отмечает Денис Колокольников. — Таким образом, начало сезона деловой активности в уходящем году фактически сместилось с начала сентября на середину октября».

Сегменты

Ставка аренды торговой недвижимости внутри Садового кольца за год снизилась на 1,5%, с 1961 до 1932 долл. за м² в год; на объекты за пределами центра — выросла на 1,4%, с 885 до 898 долл. за м² в год. Средняя ставка помещений «street-retail» с локацией в центре города выросла с начала года на 16,8% — с 2104 до 2457 долл. за м² в год. Средневзвешенная цена по торговым объектам в центре выросла за год на 24,7% — с 15 910 до 19 847 $ за м², за пределами центра — снизилась на 1%, с 5228 до 5180 $ за м².

Средняя арендная ставка по офисам в центре города за год снизилась на 1,7%, с 829 до 815 долл. за м² в год, за пределами центра выросла на 4,2% — с 479 до 499 долл. за м² в год — главным образом, за счет изменения структуры предложения — во втором полугодии на рынок выводились объекты со ставкой более 500 долл. за м² в год, расположенные за пределами центра. Средневзвешенная цена продажи офисной недвижимости в центре города за год выросла на 2,3% — с 9186 до 9406 долл. за м² в год. Цена за пределами центра выросла на 6,6%, с 3964 до 4224 долл. за м² в год.

Средняя запрашиваемая арендная ставка по производственно-складской недвижимости выросла на 1,9% — с 209 до 213 долл. за м² в год. Средневзвешенная цена предложения производственно-складских помещений выросла на 5,8%, с 1560 до 1651 долл. за м² в год, помещений свободного назначения — снизилась на 5%, с 5312 до 5051 долл. за м² в год.

По всем сегментам рынка в 2014 году не ожидается роста ставок, при сохранении позитивного внешнего фона, ставки аренды скорее всего останутся стабильными. Спрос сфокусируется на наиболее ликвидных объектах, в локациях с потенциальным спросом, объекты с погрешностями в концепции и транспортной доступности будут испытывать сложности с заполнением.

Прогнозы.

«В ситуации отсутствия экономического роста, наиболее вероятным сценарием будет снижение потребности в коммерческих площадях, — дает прогноз на 2014 год Денис Колокольников. — Что касается офисного и торгового сегментов, отсутствие экономического роста отразится и на них. Качественные офисы, как и помещения „street-retail“, расположенные в пределах Садового кольца, не ощутят на себе снижения спроса, тогда как БЦ за пределами центра, особенно с проблемной транспортной доступностью, вероятно, столкнутся со сложностями в привлечении арендаторов. Торговые центры с устаревшей концепцией, близкие к завершению жизненного цикла, также перестают быть эффективными объектами».

Однако рынок торговой недвижимости остается самым перспективным в Москве, более четверти кластеров столицы не имеют концептуальных объектов, а общий минимальный потенциал для роста рынка, по оценке экспертов ГК «RRG» составляет не менее 2,5–3 млн. м² в различных форматах. Отчасти в 2014 году, за счет рекордного выхода новых торговых крупноформатных центров, этот разрыв будет сокращен.