Новости рынка недвижимости

Резкое падение арендных ставок и спроса на коммерческую недвижимость в последнем квартале 2014 года заставило участников рынка заговорить о новом кризисе, который, похоже, окажется более глубоким, чем пять лет назад. По оценкам «Knight Frank», стоимость аренды офисов уже достигла уровня 2005 года, доля вакантных площадей выросла до рекордных 28%. В торговых центрах аренда подешевела на 16%, а объемы свободных помещений выросли в два раза.

За весь 2014 год в Москве средние заявленные ставки аренды на офисы классов «А» и «В» сократились на 20%, до 650 и 360 $ за 1 м² в год соответственно, следует из исследования «Knight Frank». Это минимальное значение ставок с 2005 года, отмечает директор департамента офисной недвижимости «Knight Frank» Константин Лосюков. Главные причины падения — увеличение доли вакантных помещений класса «А» до 28% и существенное сокращение спроса, рассуждает эксперт. По его оценкам, ситуация на рынке аренды офисов сегодня выглядит более критичной, чем в кризисный 2009 год, когда уровень пустующих площадей оценивался в 19,5%. «Мы не исключаем дальнейшего снижения ставок», — заявил господин Лосюков. Он добавляет, что сейчас собственники стараются предоставить арендаторам максимально комфортные условия аренды, как, например, фиксированные ставки в рублях или установление валютного коридора.

Похожие расчеты приводят и аналитики «Praedium»: по их данным, в конце 2014 года ставки аренды в бизнес-центрах в среднем понизились на 10–15%. Но сейчас на некоторых объектах этот показатель достигает 30%, отмечает директор департамента коммерческой недвижимости «Praedium» Роман Щербак. Этому способствовало не только ослабление рубля: в прошлом году в Москве был сдан достаточно большой объем офисных площадей (около 1,25 млн. м²), кроме того, многие компании начали предлагать излишки арендованных помещений в субаренду, объясняет он.

По данным «Praedium», уровень свободных офисных площадей за год увеличился на 3% и сейчас составляет 17%. Но, например, в деловом центре «Москва-Сити» этот показатель достигал 30%, добавляет господин Щербак.

По расчетам «S. A. Ricci», за последние три месяца арендные ставки в долларовом выражении упали на треть, сокращение в рублевом оценивается в 5–8%. Средняя ставка на аренду помещения класса «А» сейчас составляет 450 $ (21,6 тыс. руб.), класса «B» —236 $ (11,4 тыс. руб.) за 1 м² в год. Спрос на покупку и аренду офисов, как оценивают консультанты, сократился примерно на 10%, до 550 тыс. м² по сравнению с 2013 годом. По прогнозам партнера «S. A. Ricci» Алексея Богданова, в 2015 году спрос может сократиться еще на 30–35%, до 400–450 тыс. м². Он также не предрекает рынку быстрого восстановления. Объем предложения качественных офисов в 2014 году составил 1,15 млн. м² и существенно превысил спрос, в 2015 году запланирован ввод еще 1 млн. м², это неизбежно приведет к дальнейшему росту вакантных площадей и установлению рублевых ставок, объясняет господин Богданов. Но, по мнению руководителя направления аналитики офисной и складской недвижимости «JLL» Александра Чурикова, реальный объем ввода объектов в 2015 году может оказаться ниже, так как сложная ситуация в экономике заставляет многих девелоперов пересмотреть свои планы.

Практически аналогичные тенденции сейчас демонстрирует рынок торговой недвижимости. Уровень вакантности площадей в этом сегменте за год увеличился в два раза — с 3% до 6%, максимальные арендные ставки сократились на 16,6% (с 3 тыс. до 2,5 тыс. $ за 1 м² в год), указывается в отчете «Colliers International». Причина в снижении спроса со стороны ритейлеров. Равно как и арендаторы офисов, торговые сети сейчас выдвигают требования по переводу договоров на фиксированную рублевую ставку или установлению валютного коридора, поясняет управляющий партнер «Colliers International» Николай Казанский. По его словам, к вводу в эксплуатацию в 2015 году запланировано 26 объектов суммарной площадью 1,3 млн. м². Если эти планы будут реализованы и новые объекты будут открываться с заполняемостью 75%, то уровень вакантных площадей достигнет 8%, резюмирует господин Казанский.

«КоммерсантЪ»