Новости рынка недвижимости

Отечественное стремление всегда быть «впереди планеты всей» позволяет нашей стране продвигаться быстрыми темпами в разных направлениях развития и, к сожалению, не всегда в позитивном русле.

Рассмотрим рынок коммерческой недвижимости России, безусловно влияющий и на развитие земельного рынка и определяющий его возрастающие ценовые тренды там, где развивается коммерческая недвижимость, т.е. вокруг активной бизнес среды вблизи городов.

Общий анализ говорит, что пока он не может похвастаться столь длительной историей, как западноевропейский, однако это одновременно не мешает ему стремительно приближаться к некоторым абсолютным показателям Европы.

Арендные ставки по коммерческой недвижимости уже давно догнали и, зачастую, оставили позади такие же показатели Западной Европы. Чего стоит, например, борьба за центр столицы.

Вместе с тем условия работы на этом рынке отстают от желаемых арендаторами, что, иногда, тормозит развитие, делая неопределенными горизонты планирования бизнеса. Контракты, например, заключаются пока на не слишком непродолжительные сроки и обычно в иностранной валюте. Сказывается, вероятно, стремление арендодателей «побыстрее» и «побольше» запастись оной, в том числе, для перевода капиталов за границу. Разберемся поподробнее.

Все еще не сложилась единая система арендных правил — цены номинируются в самых различных валютах, отношения арендатора и собственника практически не регулируемы, договорные же условия часто разрываются досрочно. Хотя отметим, что в последнее время после кризиса ситуация, хоть и меняется в сторону улучшения, но очень медленно.

В среднем, сегодня арендные сроки в стране бывают не более продолжительны, чем 3–5 лет, что является признаком неустойчивости рынка. Как отмечает аналитик департамента коммерческой недвижимости «Penny Lane Realty» Максим Жуликов, в Европе сегодня срок аренды достигает 12–15 лет, как, например, в Ирландии и Греции, в среднем же сроки аренды составляют не менее 9 лет.

Непродолжительность сроков аренды в России аналитики связывают с недавним кризисом и еще не полным восстановлением рынка недвижимости после него. Ни арендаторы, ни собственники не были готовы к скачкам цен, поэтому, чтобы обезопасить себя, собственники приняли закономерное решение сокращать арендные сроки. Но уже теперь отмечается тенденция к увеличению этих сроков.

Похожие тенденции отмечаются не только в сфере офисной недвижимости, но и в торговой. Средние сроки арендных договоров здесь также — примерно 3–5 лет, но все чаще появляются более долгосрочные контракты, например, на 10 лет. Хотя, по мнению аналитиков, в этой категории находятся только крупные складские операторы.

В 2010 году Московский регион сохранил за собой лидирующие позиции по объемам инвестиций в коммерческую недвижимость. Показатель составил 90% от общего объема.

Юрий Тараненко — специалист из «Миэль — Коммерческая недвижимость» считает, что больший потенциал все же у регионов есть, так как у них еще есть «куда расти», хотя общая оценка говорит о том, что у регионов нет четкого понимания в направлениях развития, наблюдается неустойчивость и неопределенность положения собственных элит и государственного планирования. По его словам, активно пока развивается рынок коммерческой недвижимости в Новосибирске, Воронеже, Омске, Екатеринбурге и других крупных городах, уже половина региональных инвестиционных средств приходится на северную столицу.

Интересный момент российского рынка — то, что при ставках аренды нет единой системы расчета — собственники индивидуально выбирают расчетную валюту, которой являются евро или доллары, что показывает разные степени доверия к зарубежной валюте и к отечественной.

Похожая ситуация есть только на рынке Украины и Турции. Отсюда вытекает и принцип формирования арендной ставки. На европейском рынке цены поднимаются, учитывая индекс потребительских цен. У нас же в контракт закладывается индекс 3–7%, при том, что индекс потребительских цен в России уже несколько лет не опускается ниже 9%. Отсюда очевидно, что собственники недвижимости ориентируются на курс той валюты, в которой считают ставку аренды.

Характерно для отечественного рынка и явление частой смены условий. Таким образом, рынок, как бы, всегда находится в стадии формирования, но сформироваться до конца не может уже достаточно долго. Следствием постоянной смены правил игры являются ожидаемые желания игроков рынка: собственник хочет сдать подороже, а арендатор — взять подешевле и на максимальный срок. Итогом таких отношений без учета рыночных тенденций становится неминуемый разрыв договорных отношений через 2–3 года.

Для сравнения. Наиболее грамотная в этом плане ситуация в Великобритании, где каждые 5 лет (при стабильном рынке) собственник и арендатор приглашают независимых оценщиков. После чего совместно определяют дальнейшие условия работы и стоимость объекта. Вот это и называется цивилизованным подходом.

Скромный срок существования российского рынка аренды — всего два десятилетия, еще должен пройти некоторые этапы развития. В том же Лондоне за 200 лет арендных договоров выработались определенные традиции и правила, до которых нам еще предстоит «дорасти». Даже ценовые колебания в Европе в начале кризиса в 2008 году были не столь значительными, как в нашей стране. В том же году ставки аренды Московских офисов упали более чем в 2 раза с максимальных 2000 долларов за метр. Ценовые колебания в Европе в это время удерживались на уровне не более 20–30%.

По той же причине несформированности, российский рынок проявляет большую динамику и развивается гораздо быстрее рынка Европы в прошлом. Практически за 10 лет в нашей стране прошли столь значительные изменения, на которые Западной Европе потребовалось не одно столетие.

Сегодня офисный рынок России — один из самых емких и дорогих на европейском континенте.

«Zem.ru»