|
||||||||||||||||||||||||||||
Новости рынка недвижимостиТенденции рынка коммерческого недвижимого имущества Москвы по итогам 2011 годаОбзор составлен на основе анализа состояния офисного сектора столичного рынка коммерческого недвижимого имущества, проведенного оценщиками «Swiss Appraisal». Все показатели настоящего обзора являются итогом выборки массива объектов продажи и аренды, предлагаемых крупнейшими представителями рынка коммерческой недвижимости Москвы, а также внутренней базы соответствующих объектов, составляемой и регулярно пополняемой оценщиками «Swiss Appraisal». Представленные в обзоре значения соответствуют среднерыночным показателям, характеризующим рынок Москвы в целом (без учета зонирования). ТенденцииОбеспеченность Москвы качественными офисными площадями по средним европейским меркам является недостаточной. В 2011 году в условиях практически полностью отсутствующего строительства объектов коммерческой недвижимости в Москве объем ввода качественных офисных помещений, предлагаемых на рынке, постепенно сокращался. При этом потенциал московского рынка офисного сектора по-прежнему является по европейским меркам высоким и перспективным. Существенная часть проектов, планируемых к сдаче в эксплуатацию в 2011 году, перенесена на 2012 год. К концу 2011 года в сравнении с годом 2009 на треть сократилось число предложений офисных площадей класса «B−» при параллельном росте класса «B+». Таким образом, структура офисного сегмента в 2011 году продолжила трансформироваться за счет увеличения более качественных площадей и сокращения не удовлетворяющих спрос площадей низкого качества. Тем не менее, данный процесс протекает недостаточно динамично. Недозагрузка качественных площадей в 2011 году продолжила сокращаться, постепенно приближаясь к докризисным показателям. Связано это было, прежде всего, с приостановлением строительства и, как следствие, переориентированием интересов инвесторов в сторону вторичного рынка. Данная динамика увеличивает инвестиционную составляющую потенциала офисной недвижимости. Темпы продажи и аренды объектов офисной недвижимости применительно ко всем классам демонстрируют разновеликий, но, тем не менее, стабильный рост, чередуемый временным затишьем, вызванным фактором сезонности и отдельно взятыми событиями, меняющими политику ценообразования в строительстве. В дальнейшем данная динамика сохранится. Доходность от вложений в офисный сектор коммерческой недвижимости увеличивается. Динамика роста данного показателя остается на относительно низком уровне, не превышая рубеж 10%, что в купе с негативными прогнозами отрасли и экономики в целом позволит достичь докризисного порога не ранее конца 2012 года. Крупнейшие события и сделки
Структура рынкаК концу 2011 года в среднем на треть сократилось число предложений офисных площадей класса «B−» при параллельном росте объема класса «B+». Класс «A» также увеличил свое присутствие в структуре. Таким образом, структура рынка продолжает трансформироваться в сторону качественного улучшения предлагаемых к продаже и аренде объектов. К концу 2011 года торг достиг докризисного уровня. Ранее в ряде сделок его величина достигала 50% от стоимости предлагаемого имущества. Однако теперь продавцы с арендодателями готовы уступать не более десятой части стоимости объекта класса «B». При относительно стабильном развитии рынка и экономики в целом вероятнее всего данная динамика сохранится и ниже текущего порога торг не опустится. Восстановив к началу 2011 года часть потерь, понесенных в кризис, к началу 2012 цены на рынке купли-продажи офисных площадей вошли в стадию стагнации. Как долго продлится эта стадия, зависит от весенних новостей из Еврозоны. Мы ожидаем несущественную коррекцию цен вниз при последующем динамическом росте к концу 2012 года. Аналогичная с сегментом продаж ситуация и на рынке аренды офисных объектов. С конца 2010 года существенных флуктуаций цен не наблюдалось, и к 2012 году их уровень зафиксировался на стабильном среднем уровне. Тем не менее, в ближайшей перспективе мы ожидаем несущественную коррекцию цен вниз при последующем динамическом росте к концу 2012 года. С начала 2009 года уровень пустующих офисных площадей на рынке составлял до 1/3 общего объема. Ряд предлагаемых к продаже и (или) аренде объектов пустовал на 50 и более процентов. К началу 2012 года ситуация существенным образом изменилась. Так, на конец 2011 года вакантной остается лишь двенадцатая часть качественных площадей. В 2009 году уровень операционных расходов вырос в сравнении с докризисными годами вдвое — арендодатели наращивали упавшие ставки более качественным сервисом и дополнительными обременяющими арендаторов условиями. К концу 2011 года уровень показателя снизился. Тем не менее, мы прогнозируем возвращение растущего тренда в ближайшие месяцы. Доходность офисной недвижимости остается на достаточно низком уровне и предпосылок к изменению тренда, по нашему мнению, в ближайшей перспективе не наблюдается. Таким образом, приобретение офисного объекта арендодателем окупается в течение не менее 10 лет. При этом необходимо иметь в виду факт отказа от несения арендодателем бремени операционных расходов, а также полную занятость предлагаемых им к аренде площадей. Относительно высокие уровни пустующих офисных площадей и операционных расходов низкий порог реальной доходности офисной недвижимости спускают еще ниже. В действительности потенциальный арендодатель как собственник предлагаемого им в аренду офисного объекта должен исходить из так называемой минимальной (базовой) доходности. Таким образом, собственник-арендодатель может рассчитывать не на десятую часть стоимости своего объекта как база арендной ставки, а только на седьмую (на треть меньше реальной ставки). Итоги
«Swiss Appraisal» Вернуться к ленте новостей. |
|||||
|