Новости рынка недвижимости

Обзор составлен на основе анализа состояния офисного сектора столичного рынка коммерческого недвижимого имущества, проведенного оценщиками «Swiss Appraisal». Все показатели настоящего обзора являются итогом выборки массива объектов продажи и аренды, предлагаемых крупнейшими представителями рынка коммерческой недвижимости Москвы, а также внутренней базы соответствующих объектов, составляемой и регулярно пополняемой оценщиками «Swiss Appraisal». Представленные в обзоре значения соответствуют среднерыночным показателям, характеризующим рынок Москвы в целом (без учета зонирования).

Тенденции

Обеспеченность Москвы качественными офисными площадями по средним европейским меркам является недостаточной. В 2011 году в условиях практически полностью отсутствующего строительства объектов коммерческой недвижимости в Москве объем ввода качественных офисных помещений, предлагаемых на рынке, постепенно сокращался. При этом потенциал московского рынка офисного сектора по-прежнему является по европейским меркам высоким и перспективным. Существенная часть проектов, планируемых к сдаче в эксплуатацию в 2011 году, перенесена на 2012 год.

К концу 2011 года в сравнении с годом 2009 на треть сократилось число предложений офисных площадей класса «B−» при параллельном росте класса «B+». Таким образом, структура офисного сегмента в 2011 году продолжила трансформироваться за счет увеличения более качественных площадей и сокращения не удовлетворяющих спрос площадей низкого качества. Тем не менее, данный процесс протекает недостаточно динамично.

Недозагрузка качественных площадей в 2011 году продолжила сокращаться, постепенно приближаясь к докризисным показателям. Связано это было, прежде всего, с приостановлением строительства и, как следствие, переориентированием интересов инвесторов в сторону вторичного рынка. Данная динамика увеличивает инвестиционную составляющую потенциала офисной недвижимости.

Темпы продажи и аренды объектов офисной недвижимости применительно ко всем классам демонстрируют разновеликий, но, тем не менее, стабильный рост, чередуемый временным затишьем, вызванным фактором сезонности и отдельно взятыми событиями, меняющими политику ценообразования в строительстве. В дальнейшем данная динамика сохранится.

Доходность от вложений в офисный сектор коммерческой недвижимости увеличивается. Динамика роста данного показателя остается на относительно низком уровне, не превышая рубеж 10%, что в купе с негативными прогнозами отрасли и экономики в целом позволит достичь докризисного порога не ранее конца 2012 года.

Крупнейшие события и сделки

• "Система Галс" провела реконцепцию комплекса на Ленинградском проспекте после выхода из проекта компании «Siemens».
• "Mizuho Corporate Bank" арендовал в БЦ «Central City Tower» (Овчинниковская набережная, дом 20, строение 1) 1635 м².
• "Align Technology" арендовал в БЦ «Loft Бюро» («Даниловская мануфактура 1867» 2030 м².
• ГК «О’Кей» арендовал в БЦ (улица Нижняя Красносельская, дом 39, строение 1) 3500 м².
• "Ренессанс Кредит" арендовал в БЦ «Двинцев» (улица Двинцев, 14) 7000 м².
• "Объединенная энергетическая компания" арендовала в БЦ «Silver Stone» (проезд Серебрякова, дом 14) 10 771 м².
• ГК «Мортон» арендовала в БЦ «Preo 8» (Преображенская площадь, дом 8) 11 520 м².
• "Лаборатория Касперского" арендовала около 30 000 м² в «Олимпия Парк».
• "Сбербанк" арендовал около 20 000 м² офисной площади «Даниловского Форта».
• "Гринатом" арендовал 13 500 м² в «AFI на Павелецкой».
• "Мортон" арендовал 11 520 м² в «Preo 8».
• "ОЭК" арендовала 10 770 м² в «Сильвер Стоун».

Структура рынка

К концу 2011 года в среднем на треть сократилось число предложений офисных площадей класса «B−» при параллельном росте объема класса «B+». Класс «A» также увеличил свое присутствие в структуре. Таким образом, структура рынка продолжает трансформироваться в сторону качественного улучшения предлагаемых к продаже и аренде объектов.

К концу 2011 года торг достиг докризисного уровня. Ранее в ряде сделок его величина достигала 50% от стоимости предлагаемого имущества. Однако теперь продавцы с арендодателями готовы уступать не более десятой части стоимости объекта класса «B». При относительно стабильном развитии рынка и экономики в целом вероятнее всего данная динамика сохранится и ниже текущего порога торг не опустится.

Восстановив к началу 2011 года часть потерь, понесенных в кризис, к началу 2012 цены на рынке купли-продажи офисных площадей вошли в стадию стагнации. Как долго продлится эта стадия, зависит от весенних новостей из Еврозоны. Мы ожидаем несущественную коррекцию цен вниз при последующем динамическом росте к концу 2012 года.

Аналогичная с сегментом продаж ситуация и на рынке аренды офисных объектов. С конца 2010 года существенных флуктуаций цен не наблюдалось, и к 2012 году их уровень зафиксировался на стабильном среднем уровне. Тем не менее, в ближайшей перспективе мы ожидаем несущественную коррекцию цен вниз при последующем динамическом росте к концу 2012 года.

С начала 2009 года уровень пустующих офисных площадей на рынке составлял до 1/3 общего объема. Ряд предлагаемых к продаже и (или) аренде объектов пустовал на 50 и более процентов. К началу 2012 года ситуация существенным образом изменилась. Так, на конец 2011 года вакантной остается лишь двенадцатая часть качественных площадей.

В 2009 году уровень операционных расходов вырос в сравнении с докризисными годами вдвое — арендодатели наращивали упавшие ставки более качественным сервисом и дополнительными обременяющими арендаторов условиями. К концу 2011 года уровень показателя снизился. Тем не менее, мы прогнозируем возвращение растущего тренда в ближайшие месяцы.

Доходность офисной недвижимости остается на достаточно низком уровне и предпосылок к изменению тренда, по нашему мнению, в ближайшей перспективе не наблюдается. Таким образом, приобретение офисного объекта арендодателем окупается в течение не менее 10 лет. При этом необходимо иметь в виду факт отказа от несения арендодателем бремени операционных расходов, а также полную занятость предлагаемых им к аренде площадей.

Относительно высокие уровни пустующих офисных площадей и операционных расходов низкий порог реальной доходности офисной недвижимости спускают еще ниже. В действительности потенциальный арендодатель как собственник предлагаемого им в аренду офисного объекта должен исходить из так называемой минимальной (базовой) доходности. Таким образом, собственник-арендодатель может рассчитывать не на десятую часть стоимости своего объекта как база арендной ставки, а только на седьмую (на треть меньше реальной ставки).

Итоги

• В 2011 году введено в эксплуатацию менее 1 млн. м² качественных офисных площадей, что существенно меньше заявленного объема (лишь 2/3 предполагаемого к сдаче объема). Наиболее значимыми из введенных являются «Imperia Tower», «Преображенская Площадь», «Олимпия Парк», «Diamond Hall».
• Часть проектов, заявленных к вводу в эксплуатацию до конца 2011 года, была перенесена на 2012 год. Среди подобных про-ектов выделяются прежде всего «Золотое кольцо», «SKY House», «Аквамарин III», «Атмосфера», «Solutions», «Trefoil Plaza», «Sokol Bridge II».
• Структура рынка продолжает трансформироваться в сторону качественного улучшения предлагаемых к продаже и аренде объектов.
• При относительно стабильном развитии рынка и экономики в целом динамика стабилизации уровня торга на уровне 10% при заключении сделок по продаже и (или) аренде сохранится и ниже текущего порога торг не опустится.
• В ближайшей перспективе ожидается несущественная коррекция цен продажи и аренды вниз при последующем динамическом росте к концу 2012 года.
• На текущий момент вакантной остается лишь 1/12 часть качественных площадей.
• К концу 2011 года уровень операционных расходов снизился. Тем не менее, прогнозируется возвращение растущего тренда в ближайшие месяцы.
• Доходность офисной недвижимости остается на достаточно низком уровне и предпосылок к изменению тренда в ближайшей перспективе не наблюдается.

«Swiss Appraisal»