Новости рынка недвижимости

Главными трендами года стали постепенный рост спроса на офисную недвижимость, повышение ставок аренды, большое количество сделок по приобретению офисных активов, возобновление строительства (преимущественно — офисов класса «А»), снижение уровня вакантных площадей в офисах класса «А» и «В+».

В 2010 году в эксплуатацию было введено примерно 500 тыс. м² качественных офисных площадей. Общий объем офисных площадей сегодня составляет 10,61 млн. м². Офисы, находящиеся на стадии строительства, составляют около 700 тыс. м² Офисные объекты ММДЦ составляют приблизительно 800 тыс. м², 400 тыс. м² из которых не введены в эксплуатацию. Общий объем сделок в 2010 году составил около 1 090 000 м². Объем инвестиционных сделок 2010 года составил около 724 тыс. м²; инвестиционные вложения в офисную недвижимость в 2010 году составили более 2,5 млрд. $. Объем сделок купли-продажи офисной недвижимости конечными пользователями в 2010 году равен приблизительно 66 тыс. м².

«В IV квартале мы ожидаем, что объем поглощения офисных площадей составит не менее 150 тыс. м². Таким образом, по предварительным оценкам, объем поглощения офисных площадей в 2010 году (включая только сделки аренды и приобретения объектов для собственных нужд) составит 580 тыс. м², — отмечает Алексей Богданов, директор департамента офисной недвижимости компании «S.A.Ricci / King Sturge». — Значительную долю рынка (более 50%) по итогам 2010 года занимают сделки приобретения офисной недвижимости в собственность. Такие сделки можно разделить на три основных типа:

• Сделки по приобретению офисных объектов конечными пользователями. Так, например, в 2010 году помещения для собственных нужд приобрели «Росэнергобанк», «Финнам», «Полиметалл», «Русгидро», «Согаз».
• Инвестиционные сделки, когда объект или объекты приобретались как действующий, генерирующий денежный поток бизнес. К таким сделкам можно, например, отнести следующие — структуры ФК «Открытия» приобрели портфель из 7 зданий, 5 из которых действующие, заполненные арендаторами бизнес-центры. «ВТБ Капитал» приобрел бизнес-центр «Capital Plaza», фонд «UFG» приобрел бизнес-центр на ул. Бахрушина.
• К третьему типу относятся сделки смешанного характера, когда компании приобретали проекты как для сдачи в аренду, так и для частичного занятия собственными родственными структурами. Так, например, фонд «РВМ Капитал» (принадлежит «РЖД») купил бизнес-центр «Домников», который займут родственные «РЖД» структуры — «Транскредитбанк» и «Транстелеком», структуры акционеров «Евраза» приобрела бизнес-парк «Западные Ворота», которые частично займет сам «Евраз». Наиболее активными игроками рынка в 2010 году были компании индустриального (нефть, газ, металлы) и финансового (банки, инвестиционные компании) секторов.

Значительный объем поглощения во II квартале 2010 года снизил уровень вакантности офисных площадей класса «А» и «В+». Однако возобновление строительства ряда замороженных объектов и введение в эксплуатацию новых офисных площадей повысило уровень свободных площадей в офисах класса «А».

Самый низкий процент вакантных площадей соответствует зонам Бульварного и Садового кольца офисов класса «А» (9%) и «В+» (7%). В силу отсутствия нового строительства показатель вакантности качественных офисов класса «В−» в 2010 году не превышал 12%. В зоне Бульварного и Садового кольца свободные площади таких объектов составляют примерно 5%. Арендные ставки в уходящем году продемонстрировали медленный, но уверенный рост. Заметный рост ставок в зафиксирован во второй половине 2010 года — ставки на площади в качественных объектах класса «А» и «В+» повысились в среднем на 10–12%. С начала года рост составил приблизительно 15%.

«Promotion Realty»