Новости рынка недвижимости

Вполне естественно, что в результате финансового кризиса рынок складов «просел» как и вся остальная коммерческая недвижимость. Однако, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», это проседание оказалось не столь глубоким, как на рынках торговых и офисных помещений. И по оценкам экспертов, выход рынка складов из кризиса начнется быстрее, чем других сегментов коммерческой недвижимости.

По окончании первого полугодия 2009 года, по данным компании «Knight Frank», арендные ставки составляли 100–120 $ за м² в год на складские помещения класса «A» и около 80 $ — на помещения класса «В», что ниже средних значений III квартала 2008 года на 20–30%. Впрочем, за июль-август этого года тенденции на рынке складской недвижимости остались прежними, а показатели с начала лета коренным образом не изменились. В итоге, по оценкам www.irn.ru, в целом с начала кризиса до настоящего момента снижение ставок на складские помещения составило примерно 25–35%.

Эти показатели ниже, чем для других сегментов коммерческой недвижимости. Например, как отмечал www.irn.ru в статье «Рынок торговых площадей пока не торопится выходить из кризиса», арендные ставки в сегменте «торговые центры Москвы» по сравнению с докризисными показателями понизились в среднем на 40%, в отдельных случаях — даже на 50% и более. Аналогичное снижение имеет место и для рынка офисной недвижимости, как указано в статье «Кризис ударил по рынку офисной недвижимости сильнее, чем по жилой». Так с начала кризиса ставки аренды на офисные помещения упали на 20–40%, а для отдельных помещений, в частности, помещений в переоцененном ММДЦ «Москва-Сити» снижение вообще превысило показатель 40–50%. При этом снижение ценовых показателей на складские помещения выглядит более умеренным и сравнимо с падением цен на квартиры в Москве.

Меньшую реакцию рынка складских помещений на кризис специалисты www.irn.ru объясняют его меньшей насыщенностью по сравнению с рынками офисных и торговых площадей. «До кризиса во всех сегментах коммерческой недвижимости было заявлено много проектов и в отличие от рынка жилья объемы ввода здесь с каждым годом росли, — поясняют в www.irn.ru. Но в сегментах офисной и торговой недвижимости появление новых площадей быстрее догоняло спрос и ожидалось, что к 2010–2011 годам эти рынки насытятся. На рынке складской недвижимости насыщение ожидалось на несколько лет позднее».

Сейчас, по оценкам участников рынка, складская недвижимость Московского региона насчитывает около 9 млн. м², причем, около 40% приходится на склады классов «А» и «В». При этом количество предложений и новых объектов в этом сегменте продолжает расти. По данным «Knight Frank», в первом полугодии 2009 года общий объем качественного предложения на рынке складских помещений московского региона увеличился на 320 тыс. м². Во втором полугодии 2009 года должно быть введено еще около 300 тыс. м². Также предложение растет и за счет оптимизации некоторыми компаниями своего бизнеса, которые сокращают количество арендуемых площадей. В результате доля вакантных площадей в качественных складских комплексах увеличилась с 0,5% в третьем квартале 2008 года до 8% на конец июня 2009 года.

Спрос на склады в Москве и Подмосковье в первом полугодии 2009 года по сравнению с аналогичным периодом 2008 года упал на 40%, но пока остается выше уровня 2006 года. По итогам 2009 года аналитики складской недвижимости ожидают снижения активного спроса на склады до 1 млн. м², что в 2 раза ниже, чем в 2008 году. Как отмечают брокеры, уменьшается и средний размер заявки. Еще за 2008 год он сократился с 13 тыс. до 8,8 тыс. м², а уже в начале 2009 года средний размер заявки на аренду складов снизился до 5,3 тыс. м².

Следует отметить, что существенно вырос и объем рынка субаренды складских помещений. Ранее рынок субаренды развивался во многом как реакция на высокий спрос — ряд арендаторов, преимущественно из числа логистических операторов, имели в своем распоряжении свободные помещения, арендованные с расчетом на расширение бизнеса в последующие годы, и пока сдавали их в субаренду. Теперь же появляются благоприятные условия для развития рынка субаренды за счет сокращения собственных потребностей крупных арендаторов. Они готовы привлекать клиентов сниженными ценами, чтобы сдать лишние объемы.

Еще одна тенденция кризиса — исчезновение некоторых «бумажных» проектов. Как в Московской области, так и регионах России за последние несколько лет до кризиса заявлялось множество проектов, но в ряде из них не были ясны ни сроки реализации, ни сами параметры строительства, ни источники финансирования. Кризис скорее усугубил эту проблему, чем наоборот. И большинство этих проектов, вполне возможно, так и останутся нереализованными.

Рынок складов, отмечают аналитики www.irn.ru, еще не успел так сильно перегреться в докризисные годы, как, например, рынки офисной или торговой недвижимости. В результате, его отрицательная динамика оказалась не такой сильной, как в других сегментах рынка коммерческой недвижимости. А если в экономике больше не будет новых резких ухудшений и, в частности, второй волны кризиса, то спрос на качественные складские помещения может начать расти уже в следующем году.