Новости рынка недвижимости

Прошлый год закончился рекордными цифрами: 13,2 млрд. $ инвестиций было направлено в проекты коммерческой недвижимости Московского региона и примерно 12,3 млрд. $ — в города России. Аналитики считают, что большая часть из этих денег поглощена сектором торговой недвижимости. Складской сектор тоже не отстает. Темпы роста сохранятся в 2007 г.

Если разобраться в структуре инвестиций, станет ясно, что средства в новые торговые помещения и склады вкладывают не только профессиональные девелоперы. Активные ритейлеры давно сами освоили и то и другое девелоперское искусство.

Оборот розничной торговли за I квартал 2007 г. увеличился на 13,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, поэтому ритейлеры озабочены поиском все новых и новых помещений для торговли. Не меньший подъем наблюдается последние два года в секторе складских помещений и логистики. За 2006 г. заметно выросли масштабы логистических проектов — нормальной практикой уже стали комплексы по 300 000 м², по данным аналитиков. К концу 2006 г. предложение качественных складов только в Московской области выросло до 2,5 млн. м², новых складов возведено на 700 000 м². И девелоперы заявили, что в 2007 г. собираются построить еще 1,4 млн. м².

Все эти тенденции как в складском, так и в торговом секторе не являются показателями только одного рынка. Торговля и логистика всегда были тесно связаны. Теперь наблюдается такая картина, когда ритейлеры тянут за собой в регионы девелоперов складов вместе с логистическими операторами и задают темп и стандарты работы местным игрокам. В свою очередь, профессиональные девелоперы и логисты, ощущая высокий спрос со стороны ритейлеров, пытаются обеспечить их всеми возможными хранилищами. Среди крупных подмосковных проектов конца 2006 — начала 2007 г. — проект компании «Евразия Логистик» «Северное Домодедово» на 360 000 м², вторая и третья фазы логистического парка «Крекшино» общей площадью 145 000 м², которые строит «РосЕвроДевелопмент». В этом терминале компания «BMW Russland Trading» уже арендовала 12 500 м² площадей, а компания «Монблан» — 14 000 м². Строится комплекс класса «А» от «Ghelamco» в 30 км от МКАД на Дмитровском шоссе.

Регионы не отстают. В Екатеринбурге крупный терминал «Чкаловский» (на 250 000 м²) возводит местная корпорация «Абак». Компания «Урал-контейнер» вместе с администрацией Екатеринбурга и области учредили Евроазиатский международный транспортно-логистический центр. Проект должен замкнуть международный транспортный коридор Берлин — Варшава — Минск — Москва — Нижний Новгород — Екатеринбург — Омск — Новосибирск — Иркутск — Пекин. Здесь на 53 га разместится не менее 80 000 м² хранилищ. Любопытен и пример самарской компании «Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском». Ей принадлежит торгово-развлекательный центр с одноименным названием в Самаре, и в начале 2006 г. она начала строить еще и логистический комплекс класса «А» площадью 100 000 м² за 46 млн. $. Склады эти предназначены для сдачи в аренду, но 20% площадей компания собирается оставить для себя.

Но качественных складов и распределительных центров в российских городах все еще не хватает. Тем временем торговые операторы туда приходят и энергично развивают свои розничные сети. При этом у каждого российского ритейлера есть свои жесткие стандарты по хранению продукции, а у зарубежных планка требований к этим вопросам еще выше. Потому купцы часто самостоятельно возводят склады и сами же выступают в них в роли логистов. Например, так делает IKEA или торгово-производственные компании вроде «Danon» и «Coca-Cola».

IKEA построила в 2003 г. за 40 млн. $ склад в подмосковном Солнечногорске — свой первый в России дистрибуторский центр. Площадь объекта составила 60 000 м².

У «Danone» есть производственно-складской комплекс в Чехове Московской области, в Тольятти. А мировой лидер по производству напитков — «Coca-Cola» в этом году нашла еще одно место для своего производства на юге России. В Кулешовской промзоне (Азовский р-н Ростовской обл.) она построит производство мощностью до 500 млн. л безалкогольных напитков в год. Оно станет одним из самых крупных в Восточной Европе. Можно представить, сколько хранилищ потребуется для такого количества продукции. До этого «Coca-Cola» успела открыть 11 заводов в Москве, Санкт-Петербурге и других городах (общий объем инвестиций — около 1 млрд. $).

Собственные склады в регионах есть у «Эльдорадо». Один из новых проектов «Эльдорадо» — крупнейший складской комплекс площадью 250 000 м² в Новосибирске, который, по прогнозам, станет главным распределительным центром компании в России и позволит ей на 15—20% увеличить продажи бытовой техники. Объем инвестиций в терминал планируется в размере 125 млн. $. У «Пятерочки» вообще глобальные планы потратить 200 млн. $ на строительство складов в регионах. Такая же политика у «X5 Retail Group». Не отстают от них «O’Key», «Castorama», «Auchan». Для таких компаний на зарубежном рынке есть специальный термин — «Big Box Retailers».

Многие фармдистрибуторы строят специализированные хранилища самостоятельно. Например, компания «Протек» построила под Сергиевым Посадом производство за 50 млн. $. На 1 января 2007 г. компания располагала 145 000 м², из которых в собственности находилось 80 000 м². «СИА-Интернейшнл» год назад заявила о планах возвести фармзавод в московском районе Тушино за 10 млн. $.

Правда, консультанты все еще спорят, включать эти склады в общие статистические обзоры рынка площадей или нет, ведь такие склады вроде бы не поступают на открытый рынок, а строятся «для себя». С другой стороны, их возведение снижает серьезное давление на общий рынок: крупным ритейлерам уже не нужно искать площади, которые можно арендовать. А объемы им нужны немаленькие.

Однако у ритейлеров уже возникли трудности в сфере складской логистики. Развитие складов или хабов напрямую зависит от их схем работы в регионах. Многие торговые компании работают в городах по франшизе. Например, если московский ритейлер сам приходит в региональный город, то это один уровень работы со складскими помещениями. Если же он продает франшизу какой-нибудь местной компании, то уже она на свое усмотрение будет выбирать местного или столичного девелопера или же искать какой-нибудь существующий склад. Стандарты качества в первом и во втором случае могут оказаться разными. Особенно сложно зарубежным ритейлерам: запросы к помещениям у них высокие, а уровень помещений и профессионализм региональных франчайзи их порой разочаровывают.

Так или иначе эксперты прогнозируют, что бум торговли будет продолжаться еще лет пять. Так что современные склады на любой вкус, развитая сеть дистрибуторских центров, новые транспортные коридоры по всей России, железнодорожные и автомобильные товарные потоки, которые обслуживают словно сошедшие с рекламных плакатов крепкие ребята в красивых униформах, у игроков рынка впереди.

Ведомости