|
||||||||||||||||||||||||||||
Новости рынка недвижимостиИтоги III квартала 2011 года на рынке коммерческой недвижимостиОсновные выводы
На офисные помещения как на протяжении года, так и за последний Аналогично сегменту офисных помещений вел себя сегмент производственно-складских объектов. Главный выводПо итогам 3 квартала 2011 года можно констатировать продолжение стабилизации как на рынке купли-продажи, так и на рынке аренды коммерческой недвижимости. Положительные тенденции на рынке имеют место, однако носят умеренный характер, в связи с чем восстановление происходит постепенно. Тем не менее, в случае развития долгового кризиса в Европе и США, его влияние на рынок коммерческой недвижимости Москвы, как и во время кризиса Методика исследованияИнформация для данного исследования группы компаний «RRG» получена из более чем 30 специализированных и тематических источников, посвященных рынку коммерческой недвижимости Москвы. Среди источников: электронные базы недвижимости, печатные и электронные СМИ, данные риэлторских агентств и консалтинговых компаний. В данном исследовании приведен сравнительный анализ рыночных данных за 3 квартал 2011 года к предыдущему периоду (2 кварталу 2011 года), а также к аналогичному периоду прошлого года (3 кварталу 2010 г.) В качестве объектов для исследования рынка продажи коммерческой недвижимости были отобраны офисные, производственно-складские помещения (ПСП) и помещения свободного коммерческого назначения (ПСН) стоимостью от 700 тыс. $, а также торговые помещения стоимостью от 500 тыс. $, или же помещения общей площадью не менее 100 м². В целях анализа ценовой динамики используется средневзвешенная цена продажи, которая рассчитана как отношение суммарной стоимости объектов к суммарной площади этих объектов. В качестве объектов для исследования рынка аренды коммерческой недвижимости были отобраны объекты, предлагаемые в открытых источниках — торговые, офисные, производственно-складские помещения (ПСП) общей площадью не менее 50 м². В целях анализа динамики ставок аренды использовалась средняя арендная ставка, которая рассчитывалась как среднее арифметическое ставок аренды всех объектов по каждому сегменту недвижимости, а также суммарная годовая арендная плата (ГАП) по каждому сегменту, которая рассчитывалась как сумма арендной платы по всем объектам по каждому сегменту недвижимости за год. ПродажаРынок в целом Объем предложения В 3 квартале 2011 года объем предложения снизился на 9% по количеству и на 11% по общей площади по сравнению со 2 кварталом 2011 года, что можно объяснить снижением деловой активности в июле и в августе, а также продолжением реализации отложенного спроса. По сравнению с 3 кварталом прошлого года объем предложения также уменьшился — на 7% по количеству и на 9% по общей площади. Всего в 3 квартале 2011 года на продажу было выставлено совокупно 1 606 объектов общей площадью 2828 тыс. м². Ценовые показатели Средневзвешенная цена в 3 квартале 2011 года по сравнению со 2 кварталом 2011 года выросла на 5%, и составила 4447 $ за м², что объясняется во многом почти четырехпроцентным ростом курса доллара США за это время. По отношению к 3 кварталу 2010 года цена выросла на 1%, однако учитывая тот факт, что курс доллара США за это время снизился на 5%, можно говорить о ценовой стабилизации и очень медленном восстановлении. Сравнительный анализ по сегментамОбъем предложения Объем предложения по общей площади в 3 квартале 2011 г. по отношению ко 2 кварталу 2011 г. в сегменте торговой недвижимости уменьшился на 6%, в сегменте офисной недвижимости — снизился на 12%, По отношению к 3 кварталу 2010 года объем предложения по общей площади в сегменте торговой недвижимости снизился на 14%, в сегменте офисной — на 18%, что в условиях усиливающейся нестабильности на финансовых рынках может быть связано с частичным перетеканием инвестиционного спроса с финансовых рынков на рынок недвижимости и увеличением поглощения существующего объема предложения. При этом роль в снижении объема предложения может играть и сезонный фактор (два летних месяца затишья). Объем предложения в сегменте производственно-складских помещений и помещений свободного назначения в 3 квартале 2011 г. по отношению ко 2 кварталу 2011 г. также снизился, однако за год (с 3 квартала 2010 г. по 3 квартал 2011 г.) в связи с меньшей востребованностью данных видов недвижимости по сравнению с другими сегментами, объем предложения по общей площади вырос на 9%, а по помещениям свободного назначения — на 43%. Удельная доля сегментов в разбивке по общей площади по отношению к 2 кварталу существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, объем которых по общей площади с 3 квартала 2010 года тем не менее снизился с 61 до 56%, далее идут торговые помещения (18%), доля производственно-складских объектов за год увеличилась с 13 до 16%, а доля помещений свободного назначения — с 8 до 12%. Ценовые показатели Средневзвешенная цена в 3 квартале 2011 г. по сравнению со 2 кварталом 2011 г. в связи с уменьшением объема предложения возросла на 8% по торговой недвижимости, на 2% по офисной недвижимости, на 3% по производственно-складской недвижимости и на 5% по помещениям свободного назначения. По отношению к 3 кварталу 2010 года рост цен в 3 квартале 2011 г. по торговой и офисной недвижимости составил 8 и 4% соответственно, в то время, как по производственно-складской недвижимости и помещениям свободного назначения цены вследствие роста объема предложения за прошедший год, наоборот, снизились, на 2 и 5% соответственно. Торговая недвижимостьОбъем предложения В 3 квартале 2011 г. экспонировалось в общем 533 объекта общей площадью 503 тыс. м², из них 100 объектов — внутри Садового Кольца и 433 объекта — за его пределами. Объем предложения по торговым объектам в центре города по общей площади снизился на 23%. Снижение произошло за счет окончания экспонирования во По отношению к 3 кварталу 2010 года рост совокупного объема предложения был менее существенным и составил 6%. Объем предложения по торговым объектам за пределами центра в 3 квартале 2011 г. по сравнению со 2 кварталом 2011 г. по общей площади снизился на 3%, а за прошедший год — на 15%. Ценовые показатели Средневзвешенная цена по торговым объектам в центре города выросла на 11% (до 12 620 $ за м²), а за пределами центра — на 12% (до 5171 $ за м²), что можно объяснить как перетоком средств в недвижимость с фондового и прочих финансовых рынков в связи с началом новых проблем за рубежом, а также традиционно высокой инвестиционной привлекательностью торговых помещений в сравнении с другими сегментами рынка недвижимости. Рост средневзвешенной цены по объектам в центре Москвы был обусловлен окончанием экспонирования во Офисная недвижимостьОбъем предложения Объем предложения по офисным объектам в 3 квартале 2011 г. снизился на 7% по количеству и на 12% по общей площади по сравнению со 2 кварталом 2011 г. Объем предложения составил совокупно 737 объектов общей площадью 1546 тыс. м², из них 260 объектов — в центре города и 477 объектов — за пределами центральной части города. Объем предложения по общей площади в 3 квартале 2011 г. по сравнению со 2 кварталом 2011 года уменьшился на 19% по офисным помещениям в центре города и на 10% — за пределами центра, а по сравнению с 3 кварталом 2010 года — на 16 и 19% соответственно. Ценовые показатели Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре Москвы в 3 квартале 2011 г. выросла на 2% по сравнению со 2 кв. 2011 г. и составила 8506 $ за м². Данный рост произошел в основном за счет окончания срока экспозиции двух крупных и относительно дешевых объектов на Арбатской пл. (31 430 м², 6955 $ за м²) и на Старом Арбате (23 000 м², 6106 $ за м²). Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца в 3 квартале 2011 г. увеличилась на 5% до 3861 $ за м² по сравнению со 2 кварталом 2011 г., при этом рост произошел по всем офисным объектам. АрендаРынок в целом Объем предложения Объем предложения на рынке аренды в 3 квартале 2011 г. снизился на 2% по количеству и на 4% по общей площади по отношению ко 2 кварталу 2011 г. Снижение объема предложения, как и на рынке продаж, произошло за счет сезонного фактора (двух «отпускных» месяцев) и соответствующего снижения деловой активности. Всего в 3 квартале 2011 г. экспонировалось совокупно 4494 объекта общей площадью 3178 тыс. м². Ценовые показатели Средняя ставка аренды в 3 квартале 2011 г. по сравнению со 2 кварталом 2011 г. увеличилась на 2% (до 492 $ за м² в год), что может быть обусловлено трехпроцентным ростом курса доллара США. По сравнению с 3 кварталом 2010 года ставка аренды в 3 квартале 2011 г. возросла на 14%, что может свидетельствовать об ускорении восстановления рынка. Сравнительный анализ по сегментамОбъем предложения Объем предложения по общей площади в 3 квартале 2011 г. по отношению ко 2 кварталу 2011 г. в сегменте торговой недвижимости вырос на 5%, в сегменте офисной недвижимости — снизился на 6%, а в сегменте производственно-складской — снизился на 4%. По отношению к 3 кварталу 2010 года объем предложения по общей площади в 3 квартале 2011 г. в сегменте торговой недвижимости снизился на 11%, в сегменте офисной недвижимости — на 38%, а в сегменте производственно-складской недвижимости — на 32% соответственно. Удельные доли различных сегментов по площади заметно изменилась лишь за год. Лидером остались офисные помещения, объем которых по отношению к 3 кв. 2010 года по площади снизился с 60 до 56%, далее идут производственно-складские помещения (31%), доля торговых помещений выросла с 10 до 13%. Ценовые показатели Средняя ставка аренды в 3 квартале 2011 г. по сравнению со 2 кварталом 2011 г. возросла сопоставимыми темпами по всем сегментам коммерческой недвижимости. Рост арендной ставки по торговой и производственно-складской недвижимости в 3 квартале 2011 года по сравнению со 2 кварталом 2011 г. составил 1%, по офисной — 2% до 537, 207 и 912 $ за м² в год соответственно. Незначительность роста может быть обусловлена традиционным затишьем в летний период. По отношению к 3 кварталу 2010 года рост ставок аренды по торговой, производственно-складской и офисной недвижимости составил 12, 15 и 13% соответственно, что говорит о более активном продолжении восстановления рынка коммерческой недвижимости после кризиса Торговая недвижимостьОбъем предложения Объем предложения торговой недвижимости в 3 квартале 2011 года снизился на 1% по количеству предлагаемых объектов и вырос на 5% по общей площади по сравнению со 2 кварталом 2011 г. Изменение объема предложения по количеству по сравнению с 3 кварталом 2010 года составило −2%, в то время, как по площади объем предложения снизился на 11%. Всего в 3 квартале 2011 г. экспонировалось 939 торговых объектов общей площадью 414 тыс. м², из них 115 объектов предлагалось в центре города и 824 объекта — за пределами центральной части города. Объем предложения по общей площади в 3 квартале 2011 года по сравнению со 2 кварталом 2011 года снизился на 8% в центре Москвы, и на 7% вырос за пределами центральной части города. За год (по сравнению с 3 кв. 2011 года) снижение объема предложения по общей площади составило 37% и 7% соответственно. Существенное снижение объема предложения в центре за год свидетельствует об их востребованности среди арендодателей и высоком уровне поглощения. Ценовые показатели Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца в 3 квартале 2011 года по сравнению со 2 кварталом 2011 года выросла на 10% и составила 1753 $ за м² в год. Значительный рост ставки был обусловлен ростом доли дорогих объектов. При этом доля объектов, которые закончили экспонирование во 2 квартале 2011 года со ставками выше 2000 $ за м² в год, составляла всего 8%, то доля объектов со ставками выше 2000 $ за м² в год, которые вышли на рынок в 3 квартале 2011 г, выросла уже до 34%, в то время как по объектам, которые экспонировались в течение длительного периода времени, ставка не изменилась. Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца в 3 квартале 2011 года снизилась по сравнению со 2 кварталом 2011 года на 1% и составила 794 $ за м² в год, что свидетельствует о меньшем спросе на «периферийные» торговые объекты по сравнению с теми, которые расположены в центре. Офисная недвижимостьОбъем предложения Объем предложения по офисным объектам в 3 квартале 2011 года снизился на 3% по количеству объектов и на 6% по общей площади по сравнению со 2 кварталом 2011 года. Объем предложения составил совокупно 2827 офисных объектов общей площадью 1777 тыс. м², из них 577 объектов — в центре Москвы и 2250 объектов — за пределами центра Москвы Объем предложения по общей площади в 3 квартале 2011 года по сравнению со 2 кварталом 2011 года в связи с летним затишьем изменился незначительно: увеличился на 2% по офисным помещениям в центре города и уменьшился на 7% за пределами центра города. По отношению к 3 кварталу 2010 года снижение объема предложения оказалось гораздо более существенным и составило 42% по помещениям внутри Садового кольца и 37% — за пределами Садового Кольца. Ценовые показатели Средняя ставка по офисной недвижимости в пределах Садового Кольца в 3 квартале 2011 года выросла на 5% по сравнению со 2 кварталом 2011 г. и составила 777 $ за м² в год. Рост средней ставки вызван тем, что во 2 квартале 2011 г. доля объектов, предлагаемых на рынке по ставкам выше 1000 $ за м² в год, составляла 10%, а доля объектов, предлагаемых по ставкам выше 1000 $ за м² в год, которые вышли на рынок в 3 квартале 2011 года, выросла уже до 17%, при этом по объектам, которые экспонировались в течение длительного времени, ставка не изменилась. За пределами Садового Кольца средняя ставка аренды по офисной недвижимости по всем объектам в 3 квартале 2011 года выросла на 1% до 475 $ за м² в год по сравнению со 2 кварталом 2011 года. Коммуникационное агентство «PR-стиль» Вернуться к ленте новостей. |
|||||
|