Новости рынка недвижимости

Вопросы аналитического агентства «RWAY» были заданы спикерам на тему «Кредитование проектов коммерческой недвижимости в Москве и регионах»:

• Существует ли проблема поиска кредитов?
• Каковы способы решения данной проблемы?
• Приведите примеры кредитования конкретных объектов.

Александр Шелухин, директор по инвестиционным проектам, компания «ASTERA» в альянсе с «BNP Paribas Real Estate»:

• Безусловно, существует и включает себя целый ряд проблем, таких как:
  — несоответствующий статус и показатели проектов;
  — несоответствие заявлений кредитных институтов о готовности кредитовать и их реальным поведением.
  Общий смысл проблемы заключается в том, что тем, кто может брать кредиты, они особо и не нужны, а те, кто не могут, — просто не могут.
• Профессиональная работа потенциальных заемщиков над своими проектами и реальная их оценка. Вменяемое отношение кредитных институтов (уменьшение коррупции внутри самих кредитных институтов).
• Пока, к сожалению, подобные мероприятия — это, в основном, внутренние сделки Сбербанковских, ВТБ-шных, Альфа-банковских и пр. подобного рода структур. Иностранные контрагенты фактически отсутствуют, что является серьезным и негативным показателем для рынка. В основном идет финансирование старых клиентов с явным предпочтением в пользу жилищных проектов.

Андрей Чамкин, директор по коммерческой недвижимости компании «I’M Company»:

• Поиск источника финансирования является одной из самых сложных задач для девелоперов. До финансового кризиса банки активно рассматривали проекты комм. недвижимости. Сложность переговоров заключалась в получении хороших условий кредитования — ставке кредита, сроке, обеспечении. С началом кризиса все иностранные банки, большая часть российских остановили кредитование коммерческой недвижимости. Особенно неприятно это было для строящихся объектов, которые были заморожены. Новые проекты даже не рассматривались. Сейчас некоторые банки, как например Сбербанк, декларируют, что готовы кредитовать новые проекты, но на деле получить кредит под новый проект очень тяжело.
• Самый реальный способ решения этой проблемы — это увеличение доли собственных средств, вложенных в проект. Если до кризиса хороший заемщик мог привлечь до 80% средств, а вложить своих только 20%, то сейчас меньше чем 70 на 30% быть не может. А желательно, чтобы девелопер смог вложить не меньше 50% собственных средств. Для этого сейчас девелоперы уменьшают размеры новых проектов, снижают их стоимость или строят в несколько очередей. Большой плюс для банков — наличие у девелопера нескольких собственных удачных проектов.
• В настоящий момент наша компания ведет переговоры со Сбербанком по финансированию нашего нового проекта ТЦ «Акварель» в г. Щербинка, МО. Для снижения стоимости проекта мы сейчас уменьшили его площадь на 25%, за счет того что отказались от строительства 4-го этажа.

Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования компании «Penny Lane Realty»:

Процентные ставки по кредитам высоки не только для физлиц, но и для юрлиц. Банкиры желают работать только с белыми компаниями, при этом обязательно потребуют твердый залог до получения прав собственности на приобретаемый объект. Есть, конечно, на рынке более-менее лояльные банки, но процедура получения кредита займет от 3-х месяцев, за которые банк вытрясет душу из компании. В данном случае ситуация противоположная физлицам. В Москве вопросы решаются быстрее, т. к. кредит на коммерческую недвижимость предусматривает большие суммы, и региональные филиалы банка, не обладая высокими лимитами принятия решений, согласовывают все с Москвой, в свою очередь Московские специалисты не всегда способны учесть все тонкости регионального бизнеса.

«RWAY.Ru»