Новости рынка недвижимости

Аналитики компании «Penny Lane Realty» — ведущего оператора на рынке жилой и коммерческой недвижимости — подвели итоги 1 полугодия 2011 года по рынку офисной недвижимости Москвы. Возврат иностранных инвесторов в число крупных игроков стал едва ли не главным достижением рынка за этот период. В арендной политике сохраняется баланс сил собственника и арендатора.

Спрос

В 1 полугодии 2011 года на российский рынок вернулись иностранные игроки в качестве реальных покупателей. Это говорит о том, что консервативные и осторожные западные инвесторы с оптимизмом смотрят на рынок офисной недвижимости России, снова готовы вкладывать свои средства, и уже в ближайшее время их интерес воплотится в реальных сделках.

«Сегодня на продажу выставлены три объекта, приобрести которые готовы зарубежные компании, — рассказывает Максим Жуликов, директор по развитию департамента офисной недвижимости „Penny Lane Realty“. — Это бизнес-центры „Ducat Place 3“, „Белая площадь“ и „Гоголевский бульвар, 11“. Каждый из них максимально соответствует высоким требованиям иностранных покупателей: пул первоклассных арендаторов, долгосрочные договоры аренды, профессиональное управление, западные компании в составе собственников. Ставки капитализации по этим объектам, которые ощутимо ниже рыночных, не смущают инвесторов. Так, например, ставка капитализации БЦ „Гоголевский бульвар, 11“ в размере 7,5% близится к докризисному значению».

Российские интересанты пока не готовы приобретать объекты с низкой доходностью. В их поле зрения — бизнес-центры с минимальной капитализацией 9–10% (для класса «А»). Отечественные инвесторы способны оперативно принимать решения, когда собственник хочет быстро продать объект по привлекательной цене, здесь иностранцы им не конкуренты. Конкуренцию зарубежные инвесторы могут составить лишь в том случае, если объект продается «по рынку», либо несколько выше рынка, но при этом обладает рядом неоспоримых и важных для иностранцев преимуществ.

В целом на рынке купли-продажи спросом пользуются:

• офисные центры классов «А» и «В» в качестве арендного бизнеса,
• объекты, не заполненные арендаторами, для размещения своих собственных структур,
• промышленные площадки, пригодные для редевелопмента.

Наибольший интерес для девелоперов представляют промзоны, расположенные в центре, либо на западе, северо-западе и юго-западе города. Стабильно высокий спрос отмечается на особняки с территорией в ЦАО. В меньшей степени покупателей интересуют промышленные площадки и бизнес-центры, расположенные на восточном и юго-восточном направлениях. Объекты здесь не пользуются большим спросом, их доходность, как правило, невелика. Спрос на аренду помещений в 1 полугодии вырос на 30–40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Среди арендаторов наиболее активны российские компании и банки. Причем кредитные организации рассматривают помещения как для головных офисов, так и для развития своей сети, что происходит даже несмотря на массовое объединение банков. Помещения в состоянии «shell&core» по-прежнему не пользуются большим спросом у арендаторов. Потенциальные клиенты долго принимают решения даже по тем объектам, которые почти полностью сданы, и не всегда готовы занять такой офис. Это связано с тем, что пока еще можно найти неплохие готовые офисы.

«В арендной политике существенных изменений не произошло, — говорит Максим Жуликов. — Рынок по-прежнему ничей: ни собственника, ни арендатора, что отчасти связано с началом неактивного летнего периода. Хотя условия для арендаторов постепенно ужесточаются, но не по всем классам помещений. Особенно ощутимо это в ЦАО в бизнес-центрах класса „А“ и в сегменте готовых офисов до 300 м² в БЦ. Сокращаются арендные каникулы, индексируются арендные ставки на 5–10% с учетом инфляции и т.д.».

Предложение

В первом полугодии объем нового предложения увеличился более чем на 250 тыс. м². «Темпы строительства в целом можно охарактеризовать как вялотекущее достраивание ранее заявленных объектов, — комментирует Максим Жуликов. Девелоперы не торопятся начинать строительство других проектов, у них все еще нет четкого понимания новых правил работы в городе».

Предложение на рынке купли-продажи готовых офисов характеризуется нарастающим дефицитом качественных объектов, расположенных в пределах ТТК, со ставкой доходности 10–12%. В основном, выставленные на продажу объекты обладают рядом существенных недостатков — таких как неудачное месторасположение, плохое состояние и т.д. Инвестиционная привлекательность таких объектов сомнительна, и инвесторы готовы приобретать такие объекты, исходя из текущей ставки доходности свыше 15%, что их не устраивает.

Также аналитики компании отмечают отсутствие на рынке предложения особняков с территорией в центре города. В этом сегменте цена квадратного метра перешагнула порог в 10 тыс. $. Бывает, что собственники запрашивают цену и в 15–20 тыс. $ за м², но за такие деньги сделки пока не совершаются.

«В сегменте аренды офисных помещений с отделкой постепенно нарастает дефицит предложения, но он не носит критический характер. У арендаторов пока есть время занять неплохой офис, ощутимый дефицит появится ближе к концу года», — считает Максим Жуликов. Самый низкий уровень вакантных площадей отмечен в бизнес-центрах класса «А» и «В», расположенных в пределах Садового кольца, и в среднем составляет 3,5%.

Цены

Ставки аренды и цены продаж по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросли на 17–22% в зависимости от класса и местоположения объекта. Причины для подорожания не меняются с начала года: это прогнозы о резком сокращении объемов строительства новых проектов и медленные темпы вывода на рынок ранее заявленных объектов, а также снижение доли вакантных площадей качественных офисов с отделкой.

«Возвращение иностранных инвесторов на рынок недвижимости свидетельствует об улучшении бизнес-климата в стране, — резюмирует Максим Жуликов. — Однако к докризисным показателям рынок офисной недвижимости выйдет лишь к 2012–2013 годам. На рост рыночной активности влияет ряд причин политического, экономического и административного характера. Предстоящие думские и президентские выборы определят вектор развития экономики в целом, а запретительная политика московских властей еще долго будет сдерживать поступательное развитие рынка офисов. Что касается краткосрочной перспективы, то в летний период мы ожидаем традиционное затишье, в результате которого рынок столкнется с некой ценовой стагнацией. Но уже осенью ставки и цены опять пойдут вверх. С началом периода высокой деловой активности переход к рынку арендодателя станет очевидным и необратимым».

«Penny Lane Realty»