Новости рынка недвижимости

Ведущие брокерские компании, такие как «Cushman & Wakefield», «Jones Lang LaSalle», «Colliers International», «Knight Frank», «S.A. Ricci» подвели итоги 2011 года по рынку офисной недвижимости на круглом столе, состоявшемся в Москве 7 декабря. Организатором мероприятия выступила девелоперская компания «Галс-Девелопмент».

Среди наиболее ярких тенденций года все участники отметили высокий спрос на аренду офисных помещений класса «А» и «В», ряд крупных сделок на рынке коммерческой аренды, а также рост арендаторов со стороны IT компаний и банков.

Президент «Галс-Девелопмент» Сергей Калинин заметил, что 2011 год был интересен своей многоэтапностью. Он начинался со всеобщего оживления, когда компании смогли уверенно сказать, что кризис пройден, и впереди стабильное развитие. Появилось так называемое «окно», во время которого бизнес строил планы по расширению и активно рассматривал новые площади, но уже к осени вернулось ощущение, что кризис возможен опять, поэтому многие компании решили посмотреть на дальнейшее развитие ситуации на рынке. При этом менеджмент «Галс-Девелопмент» грамотно действовал при сложившейся на рынке ситуации и подписал договора аренды на большие объемы с крупнейшими арендаторами. В октябре 2011 года в аренду были полностью сдан «Даниловский форт», общей арендуемой площадью 19 914,4 м², и подземный паркинг на 238 машиномест. В начале декабря прошла крупнейшая сделка года объемом почти 30 тыс. м²: ОАО «Галс-Девелопмент» и «Mail.Ru Group» подписали долгосрочный договор аренды в бизнес-центре класса «А» «SkyLight» (Ленинградский проспект, д. 39).

Алексей Богданов, директор департамента офисной недвижимости, партнер «S.A. Ricci», подтвердил тенденцию роста спроса среди арендаторов. «Спрос на офисные площади в 2011 году по динамике приближается к докризисным показателям: за первые три квартала 2011 г. было арендовано и куплено конечными пользователями около 650 тыс. м² офисных площадей, что сравнимо с урожайными предкризисными кварталами 2008 года», — говорит эксперт.

Михаил Миндлин, старший директор отдела офисной недвижимости «Cushman & Wakefield», также отметил крупные сделки уходящего года. «В этом году были заключены крупнейшие сделки аренды среди IT компаний — компания „Mail.ru Group“ арендовала 29 932 м² в бизнес-центре „SkyLight“, а „Лаборатория Касперского“ арендовала 29 840 м² в бизнес-парке „Олимпия Парк“. В банковском секторе крупнейшие сделки совершили Россельхозбанк, который арендовал 27 450 м² в „Альфа Арбат Центре“, и „Сбербанк“, который арендовал 23 863 м² в Даниловском форте. Стоит также отметить, что две из пяти крупнейших сделок были заключены в объектах „Галс-Девелопмент“. Всего в течение года было совершено более 26 крупных офисных сделок (арендуемой площадью более 5 000 м²)», — говорит Михаил Мидлин. Эксперт заметил, что сейчас рынок находится на пике очередного цикла офисной недвижимости, который в этот раз в России оказался довольно коротким (4 года — с 2007 по 2011 годы). По словам Мидлина, в ближайшие два-три года, скорее всего, активность на офисном рынке Москвы будет умеренной, а следующим ярким годом может стать 2014.

Ольга Побуковская, директор департамента офисной недвижимости «Colliers International», добавила, что в 2011 году основными потребителями офисных площадей, помимо финансовых корпораций и IT-компаний, стали организации из добывающего сектора, а также строительные и фармацевтические компании. А основными потребителями офисной недвижимости были российские компании (72% от всех заключенных сделок). При этом подавляющий объем сделок составили сделки аренды офисных помещений (81%).

«На протяжении 2011 года мы наблюдали, как воплощаются в жизнь прогнозы о грядущей децентрализации сегмента офисной недвижимости в Москве, — заявил Алексей Ефимов, Директор по России и СНГ, начальник отдела по работе с корпоративными клиентами, „Jones Lang LaSalle, Russia & CIS“. — Кроме того, стоит отметить, что объем арендованных и приобретенных офисов по итогам года достигнет около 1,7 млн. м², что отражает достаточно высокий уровень деловой активности, сравнимый с докризисными показателями». Эксперт отметил, что в течение года выделились несколько направлений, пользовавшихся наибольшим спросом у потенциальных арендаторов и покупателей офисных площадей. Наиболее ярко в этом году был раскрыт потенциал Ленинградского шоссе. Высокой популярностью также пользуются офисы в районе «Москва-Сити» и Кутузовского проспекта / Можайского шоссе, а на южном направлении арендаторы предпочитают выбирать офисы класса «B» или «B+». Алексей Ефимов также прогнозирует, что тенденция к децентрализации в перспективе будет усиливаться, подкрепляясь недостатком готовых качественных площадей и офисных проектов в ЦАО. В результате офисные здания, расположенные за пределами ТТК, будут пользоваться все большей популярностью.

Никола Обайдин, заместитель директора отдела офисной недвижимости «Knight Frank Russia and CIS», заметил, что ввод новых офисных проектов оказался на самом низком уровне с 2006 года при высокой степени поглощения в качественных бизнес-центрах класса «А» и «B». По словам эксперта, эти факторы повлияли на величину арендных ставок, которые значительно укрепили свои позиции за последние 1–1,5 года и достигли в премиальном секторе уровня около 1100–1200$. В III–IV кварталах ставки стабилизировались на уровне около 750–850 $ за м² в классе «А». «В ближайшее время мы не ожидаем значительных изменений ставок на рынке ввиду неопределенности ситуации в экономике в целом, — резюмировал Николай Обайдин. — Волатильность на мировых финансовых рынках во второй половине 2011 года не обошла стороной московский рынок недвижимости».

«Галс-Девелопмент»