Новости рынка недвижимости

«Гильдия управляющих и девелоперов» (ГУД) осенью планирует начать процесс классификации бизнес-центров Москвы, разработанной ею. Об этом было объявлено 29 июня в ходе видео пресс-конференции между Москвой и Санкт-Петербургом, проведенной компанией «NAI Becar» и «Гильдией управляющих и девелоперов».

В 2009 году «Гильдия управляющих и девелоперов» разработала и приняла собственную квалификацию бизнес-центров на территории всей России, а не отдельных кластеров в виде Москвы, Санкт-Петербурга и городов-миллионников.

Как сказал в ходе пресс-конференции Александр Шарапов, полномочный представитель ГУД в Москве, необходимость создания единой классификации назрела давно. В настоящее время не существует унифицированной классификации, часто бывает, что один и тот же объект своими собственниками относится к одному классу, брокерами — к другому, арендаторами — к третьему, отметил он. Новая классификация ГУД призвана разрешить сложившуюся неразбериху и путаницу и ввести единые и понятные правила классификации объектов офисной недвижимости.

Сегодня в Москве насчитывается более 700 бизнес-центров совокупной офисной площадью более 11 млн. м². При этом, даже у самых известных консалтинговых компаний статистика по количеству офисных площадей разных классов «хромает», считает г-н Шарапов, разница иногда составляет до 25%.

Андрей Лушников, председатель сертификационной комиссии ГУД, рассказал, что из 111 уже изученных объектов офисной недвижимости Санкт-Петербурга, примерно у 20% заявленный ранее класс не соответствовал присвоенному специалистами ГУД.

Данная классификация рассчитана, прежде всего, на арендаторов, чтобы собственник, по выражению Александра Шарапова, «не пудрил им мозги», и брокеров, которые, зная реальный класс объекта, получат возможность правильно позиционировать его.

Так как рынок динамичен, разработчики новой классификации планируют пересматривать класс объекта каждые два года. Кроме того, если владелец офиса не согласен с присвоенным классом, он может оспорить решение ГУД. Классификация будет проводиться бесплатно.

Сертификационные комиссии, состоящие из экспертов «Гильдии управляющих и девелоперов», профессионалов рынка, представителей органов власти, созданы в начале 2010 года в крупнейших городах России. В настоящее время классификация проводится в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Самаре, Казани, Краснодаре, Тюмени, Красноярске и др. Реализация программы в Москве начнется осенью этого года, по словам Александра Шарапова, этот процесс займет примерно год.

Всего ГУД выделяет четыре класса бизнес-центров: «А», «В+», «В», «С». По словам разработчиков, все существующие классификации в целом похожи друг на друга. Главная особенность классификации ГУД заключается в том, что сами собственники не смогут присвоить своему объекту какой-либо класс. Кроме того, предыдущие классификации создавались каждая для отдельного региона. Задача ГУД — устранить противоречия между Москвой, Санкт-Петербургом и регионами, говорит Александр Шарапов. Однако в регионах России из-за специфики региональных рынков недвижимости, возможны уточнения части параметров базовой классификации ГУД.

Сейчас в России существует несколько классификаций объектов офисной недвижимости: первая была принята Московским исследовательским форумом в 2003 году, а в конце 2006 года МИФ ужесточил требования, предъявляемые к высококачественным офисным площадям. В соответствии с классификацией МИФ 2006 года современные офисные здания делятся на три класса: «А», «В+» и «В−».

В 2008 году консалтинговыми компаниями «Colliers International», «Jones Lang LaSalle» и «Knight Frank» на основе этой первой классификации была выработана единая классификация объектов офисной недвижимости в Санкт-Петербурге. С учетом специфики рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга были определены основные требования для причисления объектов к классам «А», «В+» и «В».

«В настоящее время на рынке принята классификация, разработанная Московским Исследовательским Форумом, который состоит из ведущих консультантов в сфере коммерческой недвижимости: „CB Richard Ellis“, „Colliers International“, „Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko“ и „Jones Lang LaSalle“, — говорит Ирина Флорова, руководитель аналитического направления „CB Richard Ellis“. — В настоящее время этой классификацией пользуются все участники рынка недвижимости Москвы. На основе этой классификации разрабатываются подобные стандарты для крупных региональных городов России».

Компания «Jones Lang LaSalle» не видит разницы между классификацией, созданной Московским Исследовательским Форумом и потом адаптированной Санкт-Петербургским форумом, и классификацией ГУД. Вероника Лежнева, старший аналитик отдела исследований «Jones Lang LaSalle» говорит: «На момент создания первой классификации Московским исследовательским форумом региональные рынки офисной недвижимости были ещё в стадии становления. В связи с этим жесткие критерии, которые могут использоваться сейчас, были в тот момент применимы только для очень небольшой части проектов. Сейчас классификация Московского Форума может быть также применима и для других городов. Мы наблюдали, как девелоперы используют данную классификацию в качестве неофициального руководства при строительстве, потому что выполнение требований классификации означало соответствие требованиям крупных арендаторов и западных инвесторов, если таковые будут заинтересованы в приобретении качественных проектов в регионах».

CRE