Новости рынка недвижимости

Жилье интересно, безусловно. Офисы интересны и в центре, и за Садовым кольцом, и за МКАДом, девелоперы верят в их востребованность. Офисы в регионах вызывают опасения. Торговая недвижимость хорошо развивается как в Москве, так и в регионах, в городах от 350 тыс. человек. На рынке складской недвижимости по-прежнему интересен и востребован формат «build-to-suit», резюмировал Максим Гасиев, генеральный директор «Colliers International», выводы, к которым пришли представители девелоперских компании в ходе конференции «Рынок коммерческой недвижимости в краткосрочной перспективе», организованной «IM Events».

На рынке складской недвижимости, по словам Вячеслава Юрченко, заместителя генерального директора по развитию «Эспро Девелопмент», на данный момент наблюдается нехватка площадей. Высказываются опасения, что дефицит качественных складских помещений может привести к появлению большого количества новых проектов и, в конечном итоге, наоборот, избытку складов. Однако, по общему мнению участвовавших в мероприятии экспертов, такого не произойдет, поскольку кризис отсеял непрофессиональных девелоперов, а профессиональные девелоперы знают, что делать, сколько строить, и не построят больше чем нужно.

«Эспро Девелопмент» тем временем продолжает развивать формат «build-to-suit», к которому пришла в кризис, и с осторожностью относится к спекулятивным проектам (когда возводится стандартный складской комплекс, куда можно привести абсолютно разных арендаторов), рассказал г-н Юрченко. В настоящее время «Эспро» ведет переговоры с несколькими компаниями по строительству объектов «build-to-suit», а в Калужской области девелопер уже ведет строительство заводов для производителей автокомпонентов.

«Мы готовы начать спекулятивные проекты, но очень осторожно к ним подходим. Мы внимательно смотрим на своих конкурентов — есть девелоперы, которые владеют большими участками, позволяющими построить вторые и третьи очереди, у таких компаний есть преимущество над теми, кто начинает с нуля», — говорит Вячеслав Юрченко.

Еще одним путем развития компании г-н Юрченко называет реализацию новых видов проектов, к примеру, бизнес-парка на Киевском шоссе во Внуково, где девелопер попробует реализовать торговую и офисную составляющие. «Многие компании рассматривают сейчас возможность размещения своих офисов за городом, рядом с аэропортом есть спрос. Кроме того, будут стартовать новые проекты жилья, и офисы в Подмосковье будут востребованы», — уверен он.

По мнению Леонида Капрова, вице-президента компании «Галс-девелопмент», в строительстве офисных объектов фокус будет смещаться за границы Садового кольца. Площадок внутри Садового кольца практически нет, а если и есть, они находятся в большой зоне риска, поскольку связаны с инвестпроектами, поясняет эксперт. Важнейшим вопросом для офисных проектов станет доступность метро. «Сейчас никого не пугает офис за кольцом, но вопрос, как туда будут добираться сотрудники», — говорит Леонид Капров.

Что касается планов «Галс девелопмент», то, по его словам, девелопер, прежде всего, рассматривает жилье, поскольку это быстрые деньги. У компании есть три крупных проекта коммерческой недвижимости в стадии завершения, но есть и новые проекты — жилой комплекс элит-класса в Хамовниках предполагает строительство около 70 тыс. м² жилья. «Будет значительное количество новых проектов в ближайшие 2–3 года с фокусом на жилье», — сообщил Леонид Капров.

Жилой недвижимостью заинтересовалась в последнее время и «Storm Properties», рассказал Михаил Курнев, генеральный директор компании. Девелопер известен строительством офисной недвижимости, но недавно решил заняться строительством жилья — первый жилой проект «Storm Properties» будет возведен между Новорижским и Ильинским шоссе. Причину открытия нового направления Михаил Курнев объясняет просто — это быстрые деньги. Хотя в то же время эксперт верит в офисы. «Сейчас все занимаются жильем, но мне кажется, что времена офисов уже пришли», — говорит он.

Главным офисным проектом компании на сегодняшний день является «К2» на Калужском шоссе, в 3 км от МКАД. Однако расположение комплекса не смущает Михаила Курнева, он полагает, что офисы за МКАД тоже могут быть успешны и востребованы. По его словам, проект «К2» был изменен и адаптирован к новым рыночным условиям, девелопер решил сделать более доступный офисный продукт. Площадь комплекса была сокращена до 70 тыс. м², зато улучшена инфраструктура, увеличена парковка (до показателя 1 машиноместо на 28 м²).

Но если на строительство офисов за Садовым кольцом и даже за МКАДом эксперты смотрят в целом оптимистично, то офисный рынок в регионах внушает им серьезные опасения. «Офисный сегмент в регионах достаточно рискован. Здесь можно строить только „build-to-suit“, так как офисные центры сдаются в регионах с большим трудом. Это очень тяжелый рынок и вряд ли эта ситуация изменится», — полагает Эльхан Керимли, управляющий директор «Renaissance Development».

«Когда выходишь в регион, хочешь предложить рынку новый продукт. А потом оказывается, что класс „А“ не нужен этому рынку, а проекта классом ниже экономически неинтересен», — добавляет Вячеслав Юрченко.

В то же время торговая недвижимость в регионах, по словам экспертов, активно развивается. «Renaissance Development» открыла в этом году ТЦ «Аура» в Новосибирске, заключила договоры на генподряд двух проектов (в Ульяновске и в Мытищах), активизировала проект в Сургуте и намерена активизировать ряд своих площадок в регионах — минимум два проекта (каждый площадью более 65 тыс. м² в городах с населением около 800 тыс. человек) будет анонсировано до конца года.

«Города-миллионники по большей части заполнены. Города до миллиона надо смотреть, изучать. В Сургуте, например, население 350 тыс. человек, но покупательская способность очень высокая», — говорит г-н Керимли.

В Москве же интересным и перспективным форматом становится небольшой районный ТЦ. «Ниша „Гарант-инвеста“ — небольшие торговые центры. Офисный проект — это большой вызов для девелопера в кризис. Мы решили, что будем больше внимания уделять торговой недвижимости», — рассказал Булат Шакиров, ФПК «Гарант-инвест». Участники обсуждения сошлись на мнении, что культура потребления постепенно меняется, люди устали от огромных ТЦ, устали далеко ездить за покупками и предпочитают посещать магазины недалеко от дома. В связи с этим небольшие районные ТЦ, даже не возле метро, но с продуманным пулом арендаторов, по их мнению, могут иметь большой успех.

Новоруссова Вера, «CRE»