Новости рынка недвижимости

Предложение

Совокупный объем площадей офисного сегмента на конец первого полугодия 2010 года в Москве достиг 11 422 тыс. м². Всего в текущем году около 400 тыс. м² офисных площадей было введено в эксплуатацию, при этом большая часть, около 250 тыс. м², вышла на рынок в первом квартале 2010 года. Динамика ввода офисных площадей в текущем году уступает значениям последних трех лет, что является закономерным последствием приостановки строительства новых объектов.

Объем нового строительства в 2010 составит порядка 1 млн. м² офисных площадей, благодаря ожидаемых к вводу до конца года достаточно крупных объектов («Imperia Tower», «Вивальди Плаза», «Нагатино i-Land»). Что касается структуры предложения вакантных офисных площадей, соотношение помещений, предлагаемых в состоянии «shell&core» и с готовой отделкой, на протяжении последних месяцев не менялось. Значительная часть свободных площадей предлагается в состоянии «shell&core».

Уровень вакантных площадей

В течение первых шести месяцев 2010 года уровень вакантных площадей оставался стабильным, значительно не меняясь со второй половины 2009 года. В первом квартале по сравнению с концом 2009 года уровень вакантных площадей в целом по рынку немного снизился, в основном за счет помещений класса «В». Во втором квартале уровень вакантных площадей уменьшился в помещениях как «А», так и «В» класса. Таким образом, в первом полугодии текущего года уровень вакантных площадей в офисных объектах класса «А» составлял 27–28%, класса «В» — 16%, класса «В−» — 15%. Во второй половине года ожидается незначительное снижение среднего уровня вакантных площадей на несколько процентных пунктов.

Всего на рынке офисной недвижимости Москвы около 70% свободных качественных помещений приходится на класс «В». При этом, в Центральном округе около 60% свободных площадей составляет класс «А». Здесь стоит отметить, что большая часть всех площадей в Центральном округе представлена офисами класса «А».

Кроме того, закономерным является тот факт, что наиболее высокий процент вакантных площадей зафиксирован в объектах, построенных незадолго до начала кризиса и во время него.

Несмотря на спад в объемах строительства, в первом полугодии текущего года было объявлено о начале строительства ряда проектов офисной недвижимости:

• В мае на пересечении Ярославского шоссе и МКАД началось строительство вьетнамского культурно-делового центра «Ханой-Москва», площадь которого составит 158 тыс.  м². Строительство планируется завершить в 2013 году. Был подписан договор между Банком инвестиций и развития Вьетнама, вьетнамо-российским совместным банком и компанией «Инцентр» о предоставлении кредитов и финансовых услуг проекту строительства центра.
• В первом квартале компания «Лукойл» начала строительство дополнительных корпусов центрального офиса между Костянским и Уланским переулками. Общая площадь новых корпусов составит 44,8 тыс.  м², также предусмотрена подземная автостоянка на 225 м/м.
• В январе приступили к возведению третьей очереди МФК «Кантри Парк». Окончание строительства запланировано на первый квартал 2012 года. Объект класса «А» расположен на пересечении Ленинградского шоссе и МКАД. Продолжая тенденцию последних лет, переносятся сроки ввода в эксплуатацию офисных объектов. В первом полугодии 2010 года стало известно о продлении сроков строительства следующих проектов:
• До 1 июля 2012 года пролонгированы сроки возведения второй очереди многофункционального делового комплекса площадью 86 тыс. м², расположенного на Рязанском проспекте, владение 20, корпус 1–3.
• Продлены до 31 декабря 2013 года сроки строительства МФК площадью 22,5 тыс.  м² в 1-м Стрелецком переулке, владение 14/21.
• Перенесены до конца 2013 года сроки строительства ДЦ для предприятий малого бизнеса на пересечении Скобелевской и Веневской улиц в 3-м микрорайоне Южного Бутова.
• Компания «Авгур Эстейт» достроит БЦ в рамках реформирования производственной территории хлебозавода (ул. Валовая, владение 37, строения 1–6) к 31 декабря 2012 года. Первоначально бизнес-центр площадью более 37 тыс.  м² планировалось возвести до 2011 года.

Среди положительных тенденций следует отметить тот факт, что в 2010 году девелоперы стали заявлять о планах по разморозке строительства некоторых объектов. Из наиболее значимых можно выделить объекты в ММДЦ «Москва-Сити» (первая очередь комплекса «City Palace», транспортный терминал с гостиницей, башня «Eurasia Tower») и офисные комплексы на Озерковской набережной и Павелецкой набережной компании «AFI Development».

Спрос

На протяжении первого полугодия текущего года наблюдался активный рост спроса на офисные помещения Москвы. Объемы поглощения офисных площадей за первые шесть месяцев 2010 года сопоставимы со значениями 2006–2007 годов. Всего за первое полугодие 2010 года объем купленных и арендованных офисных площадей Москвы составил около 580 тыс. м². По сравнению с показателями предыдущего года, объем поглощения увеличился более чем два раза.

Что касается структуры спроса, то в первом-втором кварталах наметилась тенденция к укрупнению размера сделок. За первые шесть месяцев средний размер сделки увеличился до 2550 м².

Около 32% от общего объема сделок, заключенных в 2010 году, приходится на Центральный округ. При этом стоит отметить интерес арендаторов к бизнес-центрам, расположенным в периферийных районах Москвы, в силу достаточно низких арендных ставок, установившихся на рынке на такие объекты.

Коммерческие условия

По итогам первого полугодия 2010 года средний уровень базовых арендных ставок на офисные помещения Москвы поднялся. При этом, в первом квартале средние арендные ставки значительно не менялись. Во втором квартале был отмечен рост арендных ставок на ряд объектов, в особенности, расположенных в Центральном округе. Наибольшие колебания в сторону увеличения были отмечены в prime-сегменте.

Таким образом, базовые арендные ставки для офисных помещений класса «А» в первом полугодии составили 450–750 $ за м² в год, для класса «В» — 350–500 $ за м² в год, «B−» — 200–350 $ за м² в год. В сегменте «prime» средняя арендная ставка в первой половине 2010 года составляла около 1000 $ за м² в год. В среднесрочной перспективе ожидается небольшой рост ставок на офисные помещения, связанный с уменьшением качественных свободных площадей на рынке.

За прошедшие шесть месяцев 2010 года наблюдалась тенденция по уменьшению размера дисконта, предоставляемого собственником помещения арендатору от первоначально заявленной ставки. Если в 2009 году такой дисконт составлял в среднем по рынку 20–30%, то уже в 2010 снизился до 7–10%. Для ликвидных офисных помещений, небольшой площадью с выполненной отделкой, в первом полугодии дисконт составлял около 5%. Для таких помещений арендная ставка на 100–220 $ за м² выше, чем для помещений в состоянии «shell&core».

Что касается цены продажи офисных помещений, разброс ставок достаточно большой, даже на помещения одного класса. По сравнению со значениями второй половины 2009 года, запрашиваемые ставки продаж ненамного увеличились.

Тенденции

• Низкие арендные ставки стимулируют отложенный спрос.
• Требования к качеству офисных помещений со стороны арендаторов выросли.
• На рынке по-прежнему существует недостаток качественного предложения офисных площадей.
• После 2009 года, когда объемы офисных площадей, предлагаемых в субаренду, достигли максимальных значений, в 2010 году число предложений по субаренде постепенно уменьшается.
• В связи с наличием вакантных площадей в готовых офисных проектах, объем сделок, заключенных на стадии строительства, по-прежнему крайне мал.

На протяжении первого полугодия 2010 года наблюдалось постепенное восстановление рынка офисной недвижимости Москвы. Показатели рынка демонстрируют положительную динамику, спрос на офисные помещения в первом полугодии текущего года превышает значения 2009 года. Что касается нового строительства, офисные объекты продолжают вводиться в эксплуатацию, при этом темпы прироста нового предложения постепенно замедляются. Также в первом полугодии 2010 года было отмечено некоторое восстановление девелоперской активности, ряд компаний заявили о планах по разморозке строительства объектов. Во второй половине 2010 года ожидается дальнейшее плавное восстановление рынка.

CORE Group