Новости рынка недвижимости

Бурно растущий рынок продавца и растущих ставок резко сменил курс и превратился в рынок покупателя, имеющего на руках все козыри. Сокращение штатов, начавшееся по Москве и составляющее уже в общей сложности 5—10%, привело к высвобождению как минимум аналогичного количества офисных площадей. Однако реальный сброс площадей будет еще больше — до 25%. При дефиците помещений, который существовал еще недавно, арендаторы брали площади с запасом и были готовы платить за лишние метры в расчете на дальнейшее развитие и расширение своих компаний.

О тенденциях

Великое переселение народов, которое сейчас только началось, продолжится еще примерно год. Первый очевидный тренд — уменьшение занимаемых фирмами офисов, которое может идти двумя путями: переезд с больших площадей на меньшие и сдача части арендуемых площадей в субаренду. Вполне вероятно, что второй путь станет сейчас для многих компаний наиболее актуальным и на рынке появится большое количество предложений такого рода.

Другая тенденция — это либо полный отказ от планируемых переездов, либо перенос сроков и пересмотр условий договоров, находящихся на стадии согласования. Уже сейчас мы видим, что какие-то из компаний вообще отказываются от своих планов по переезду, другие откладывают их на какое-то время. Например, ВТБ решил отложить свой переезд в башню «Федерация» в «Москва-Сити» ради сокращения издержек.

Неизбежно в нынешней ситуации возникновение споров между собственниками и арендаторами по поводу депозита. В случае принятия арендатором решения о расторжении договора аренды собственник занимаемого им помещения, разумеется, не захочет возвращать арендатору депозит. Это незаконно, однако такие случаи уже есть.

Еще одна тенденция — желание арендаторов садиться только в готовые офисы. Никто сейчас не хочет и не будет тратить собственные средства на отделку помещений. Практически все заявки от клиентов, которые мы сейчас получаем, — это заявки на полностью готовые помещения. И наконец, можно говорить о том, что вряд ли кто-то сейчас будет заключать долгосрочные договоры аренды, отдавая предпочтение краткосрочным, продолжительностью 11 месяцев.

От «А» до «С»

В кризисной ситуации компании все меньше смотрят в сторону офисов класса «А». И собственники начинают ломать голову над тем, как бы привлечь в свои незаполненные центры новых арендаторов. Уже сейчас появляются интересные предложения, которые ранее не были характерны для офисных центров высшего класса. В качестве примера можно привести бизнес-центры «Святогор», в которых теперь предлагается в аренду от 50 до 250 м², в то время как ранее «Святогоры» сдавались этажами.

Наибольшим спросом сейчас будут пользоваться бизнес-центры классов «B» и «B−». Можно говорить скорее не о переездах из «А»-класса в «B» (что тоже актуально), а из «B»-класса в центре Москвы в офисы того же уровня в других районах города и за пределы МКАД. Компании переосмысливают свои потребности и садятся в офисы, не отвечающие их первоначальным пожеланиям и критериям. «NAI Russia», например, искала на протяжении всего лета офис, в который должно было сесть несколько подразделений компании «Евразия Логистик». В итоге же был выбран офис на Китай-городе в бизнес-центре на 4-м этаже без лифта, что явно не соответствует их первоначальным критериям. Более того, переехало туда только одно подразделение компании. Все это свидетельствует о том, что арендаторы начинают умерять свои аппетиты и стараются экономить на всем, что касается офисных издержек.

Больше всего в кризисной ситуации пострадают отдельно стоящие здания и особняки, в которых за «лишние», неиспользуемые площади (коридоры, холлы, мансарды и проч.) надо платить по той же ставке, что и за полезные метры. Так, например, один из наших клиентов недавно снял особняк в Шубинском переулке, который предполагалось использовать в качестве представительского офиса. Однако уже сейчас договор расторгнут.

На столичном рынке сегодня достаточно предложений по особнякам, однако среди них немало объектов, требующих от арендатора тех или иных вложений в отделку, реконструкцию и проч. Такие особняки востребованы не будут вообще, поэтому цены на них сильно упадут.

Дисконт и еще раз дисконт

Цены упадут на все классы — от «А» до «С» без исключения. Что касается класса «А», то на построенные объекты спрос хотя и упадет, но все равно будет. Новые же объекты такой категории строиться не будут. Ставки на «А»-класс, несомненно, упадут. «В−» и «С»-классы будут укомплектованы полностью, но ставки в них также значительно опустятся.

Из-за замораживания строительства новых объектов можно ожидать очередного дефицита площадей. Но у арендаторов в нынешних условиях есть все основания требовать снижения арендных ставок, хотя собственники еще психологически не готовы к таким снижениям. Уже сейчас у нас появляются клиенты, которые называют ставки ниже рыночных, будучи уверенными, что им удастся сторговаться с собственниками. Таких компаний становится все больше, и они будут двигать рынок вниз. Показательный пример — ситуация с IT-холдингом IBS, который собирался арендовать у «ДС Девелопмент» около 37 000 м² в комплексе «Nordstar Tower». Сейчас же IBS не только требует пересмотреть условия сделки в сторону снижения арендной ставки, но и претендует на право привлекать субарендаторов.

Пока у собственников еще есть определенный запас прочности, который позволяет их объектам простаивать, в то время пока они пытаются «продать» их по докризисным ценам. Однако, когда начнется реальная борьба за арендатора, ставки начнут серьезно снижаться. К марту можно ожидать падения цен до 20%.

Курс на клиента

Наступило время покупателя, который начинает диктовать свои условия как при заключении и согласовании новых договоров, так и по текущим договорам. Собственники, в свою очередь, будут готовы идти на уступки, не только предлагая арендаторам дисконты по ставкам, но и соглашаясь на изменение системы оплаты, которая теперь в ряде случаев производится по системе 1 + 1, а не 3 + 3. Под этим мы понимаем, что арендатор при заключении договора оплачивает лишь один депозитный месяц и один месяц аренды вместо трех. Прецеденты уже есть, но в силу закрытости рынка не оглашаются ни одной из сторон. Есть примеры, когда арендаторы, занимающие офисы по долгосрочным договорам, заключенным еще 3—4 года назад, начинают поднимать вопрос об изменении условий индексации их арендной ставки.

Уместно также вспомнить о полностью обслуживаемых офисах готовых рабочих мест типа «Regus», которые сдаются в аренду не только на длительные сроки, но и краткосрочно (вплоть до нескольких дней). Ставки на такие офисы значительно выше рыночных, но их аренда в кризисной ситуации может оказаться выгодной для арендатора. Полагаем, что собственникам следует задуматься над разработкой аналогичных более доступных предложений, которые могут оказаться востребованы рынком.

Возрастает сейчас и роль брокера как консультанта, который должен суметь объединить обе стороны. Мало просто найти объект и подписать по нему договор, необходим персональный и более гибкий подход, а также консультации не только по объекту, но и по возможным рискам и перспективам. В работе консультантов возможен переход от комиссии с клиента на комиссию с объекта.

И наконец, в свете тенденции к укреплению доллара и возможной девальвации рубля имеет смысл подумать о переориентации договоров с рубля на другие валюты, привязывая новые договоры к таким стабильным валютам, как, например, швейцарский франк или иена. Надо сказать, что такие примеры на рынке уже есть.

Денис Карцев