Новости рынка недвижимости

Эксперты компании «Penny Lane Realty» — ведущего оператора на рынке жилой и коммерческой недвижимости — подвели итоги года на рынке торговой недвижимости. 2010 год стал переломным для торгового сегмента: уже со второго полугодия была отмечена положительная динамика по «всем фронтам», началось поступательное движение.

Спрос

В 2010 году спрос на торговые помещения в Москве демонстрировал стабильный рост. Это было связано с активизацией российских и западных ритейлеров, а также с выходом на рынок новых торговых операторов. Крупные международные компании — такие как «Diesel», «Alexander McQueen» и «Stella McCartney», закрывшие российские бутики во время кризиса, стали возвращаться на столичный рынок. Среди новых торговых операторов можно отметить сеть супермаркетов «Оливье», магазины одежды "Kiabi«(Франция) и «Uniqlo» (Япония) и т.д.

Многие крупные сети возобновили программы развития в регионах с целью укрупнения торговых форматов. Например, такие компании, как «Media Markt», «Ашан», «Х5», «О’кей», «Real», «Вестер», «Castorama», «OBI» сейчас ищут площадки для размещения гипермаркетов в Подмосковье и городах-миллионниках.

Также в 2010 году был зафиксирован резкий рост спроса на помещения стрит-ритейла. Дело в том, что участниками рынка стрит-ритейла, в основном, являются представители малого бизнеса. Именно они в кризис стали первыми сворачивать бизнес и освобождать помещения, а с началом оздоровления рынка первыми же возвращаться. Из-за существенных задержек с вводом в эксплуатацию новых торговых центров, крупные сетевые компании стали больше интересоваться данным сегментом — вырос спрос на покупку, аренду и передачу прав аренды. Кроме того, спрос в стрит-ритейле стал более взыскательным: арендаторы и покупатели отдают сегодня предпочтение помещениям с хорошим местоположением, прогнозируемым числом посетителей, требующим минимальных инвестиций в отделку.

Предложение

В 2010 году на московский рынок торговой недвижимости вышло незначительное количество новых проектов. Общая площадь введенных торговых центров составила более 800 тыс. м². Для сравнения — в 2009 г. суммарный ввод торговых площадей превысил 1 млн. м². Это говорит о том, что девелоперские компании продолжают испытывать трудности с привлечением финансирования.

Основное конкурентное преимущество новых проектов, вышедших в 2010 году на рынок Москвы — это их большие площади, а значит, возможность размещения на своей территории крупных якорных арендаторов, которые привлекают потребителей. Также преимуществом можно считать пул арендаторов. Это компании, пережившие кризис, а значит, доказавшие свою состоятельность и стабильность на рынке, что является положительным фактором. Однако «ложка дегтя» все-таки есть: в 2010 году при открытии большинства новых объектов в них оставалась значительная доля еще не функционирующих магазинов, в том числе «якорных», что не лучшим образом характеризует такие торговые центры.

По мнению экспертов «Penny Lane Realty», время больших проектов проходит, так как рынок уже преодолел первичное насыщение торговыми центрами, в том числе в регионах. На сегодняшний день строительство некоторых крупных ТЦ даже приостановлено. Последний пример — «IKEA» отложила на 3–5 лет строительство ТЦ «Мега-4» в Мытищах.

В сегменте стрит-ритейла уходящий год характеризуется нарастающим дефицитом предложения.

По основным торговым коридорам доля вакантных площадей на конец года составила 3%, и в настоящее время количество запросов превышает количество экспонируемых объектов. На второстепенных улицах доля вакантных площадей выше — около 10%. В спальных районах нехватка помещений уличной торговли не отмечается в связи с неограниченным объемом предложения. В течение года средний уровень вакантных торговых помещений Москвы снизился с 9% до 5%.

Несмотря на растущую популярность стрит-ритейла, предпочтение арендаторов отдается торговым центрам.

Цены

В 2010 году средние арендные ставки в торговых центрах Москвы не претерпели значительных изменений, увеличившись в некоторых случаях лишь на 5–10%. Уровень колебаний арендных ставок зависел от конкретного объекта.

Таким образом, арендная ставка для якорных арендаторов на конец года составляет — 110–320 $ за м² в год, для торговой галереи — 500–1000 $ за м² в год, для развлекательной зоны — 120–200 $ за м² в год. В торговых центрах, пользующихся повышенным спросом и имеющих «лист ожидания», ставки аренды могут достигать 4500 $ за м² в год.

В этом году была широко распространена практика оплаты процента с оборота при фиксированной минимальной арендной ставке. Такой вариант арендной платы позволяет снизить риски как для арендатора, так и для арендодателя. Например, для якорных арендаторов процент с оборота может составлять 3–7%, для торговой галереи — 5–15%. Величина процента также зависит от специализации компании:

• для продовольственных гипермаркетов и супермаркетов — 3–5%;
• для супермаркетов бытовой техники и электроники — 3–6%;
• для прочих арендаторов — 7–15%.

Средняя стоимость квадратного метра торговой площади в столице колеблется в диапазоне 1700–3500 $ за м².

С начала года рост ценовых показателей в сегменте стрит-ритейла составил 15%. Существенное влияние на данный сегмент оказал снос палаток и киосков, спровоцировавший рост арендных ставок на помещения уличной торговли в спальных районах Москвы в среднем на 5%. На сегодняшний день средние ставки аренды в этом сегменте варьируются — от 1500 $ до 4000 $ за м² в год на помещения, расположенные в основных торговых коридорах столицы. На второстепенных улицах ставки держатся на уровне 300–1800 $ за м² в год. Цены продаж от 14 000 $ до 20 000 $ за м² — в основных торговых коридорах и от 2500 $ до 4500 $ за м² — на второстепенных улицах.

«Очевидно, что в 2010 году российский рынок торговой недвижимости благополучно справился с кризисом и в настоящее время находится на подъеме, — говорит Алексей Могила, директор департамента торговой и региональной недвижимости „Penny Lane Realty“. — Уровень вакантных помещений сократился, ставки аренды на наиболее ликвидные площади выросли. Изменения произошли и в арендной политике. В 2010 году продолжился переход торговых операторов на ставку аренды „процент с оборота“. Например, не более 150 $ за м² в год, плюс 5% с оборота. Причем, если в 2008–2009 годах данные привилегии были доступны только крупным компаниям, то в этом году уже средние и малые операторы добились получения таких условий. Также арендаторы сегодня все чаще просят отделку за счет арендодателя, отмену ежегодной индексации ставки и депозитных платежей. Безусловно, нельзя обойти вниманием и „антипалаточную войну“, развернувшуюся с приходом нового столичного мэра, в результате которой усилилась конкурентная борьба, и выросли ставки в сегменте стрит-ритейла. Как никогда стали востребованы уличные торговые помещения в спальных районах, которые сейчас активно развиваются. В 2011 году мы ожидаем, что банки возобновят проектное финансирование по разумным ставкам. Это в свою очередь приведет к появлению нового строительства и ускорит темпы ввода уже заявленных объектов. Цены продаж и арендные ставки в торговых комплексах скорее всего останутся на прежнем уровне. По основным торговым коридорам стрит-ритейла ожидается рост ставок на 7–10%».

«Penny Lane Realty»