Новости рынка недвижимости

Алексей Рябичев, руководитель отдела офисной недвижимости «ASTERA» в альянсе с «BNP Paribas Real Estate»:

«Оздоровление рынка офисных помещений, начавшееся в конце 2010 г. продолжается. Спрос на качественные и удачно расположенные объекты в центре Москвы остается стабильно высоким. В условиях ограниченного предложения офисных помещений в центре Москвы, ставки аренды на наиболее привлекательные объекты в ЦАО постепенно увеличиваются. При этом ситуация с арендными ставками за пределами центра города остается прежней: некоторые собственники до сих пор идут на уступки арендаторам».

Основные тенденции

Низкий объем нового предложения связан с переносом девелоперами сроков сдачи объектов, строительство которых было приостановлено во время кризиса.

Высокий спрос со стороны арендаторов на офисы в районе ЦАО, особенно на объекты с адекватной ценой.

Финансовый сектор — наиболее активный потребитель офисных площадей. Более 30% всех заявок на аренду формируется банками и финансовыми компаниями.

Высокий спрос на аренду офисов класса «А» и «В» в центре Москвы сохраняется.

Уровень вакантных площадей в офисах класса «А» и «В» снизился до 14% и 10,5% соответственно в связи с увеличением объема поглощения площадей по сравнению с 1 кв. 2011 г.

Предложение

Новые объекты офисной недвижимости, введенные во 2 кв. 2011 г.

Отсутствие финансирования и, как следствие, заморозка проектов во время кризиса явились главной предпосылкой низкого объема ввода нового предложения в первом полугодии 2011 г. Во 2 кв. 2011 г. Было введено в эксплуатацию 2 бизнес-центра, в результате чего по состоянию на конец периода качественный рынок офисов Москвы составил 11 980 тыс. м².

Новые объекты офисной недвижимости, заявленные к вводу до конца 2011 г.

На стадии завершения строительства и ввода в эксплуатацию находится 19% объектов. К сдаче до конца 2011 г. Девелоперами заявлено свыше 950 000 м². Из них — около 60% объектов класса «В», что свидетельствует о продолжении тенденции ограниченного предложения класса «А».

Из-за трудностей финансирования и приоритетом в реанимации наиболее ликвидных объектов сроки многих проектов неоднократно сдвигаются. Не исключено, что реальный объем будет меньше заявленного.

Спрос

Ключевые сделки по аренде

В связи с общим оздоровлением экономики возобновился рост многих компаний. Это увеличило спрос на аренду офисных помещений и количество соответствующих сделок.

Одна из крупнейших сделок не только в Москве, но и в России за 2011 г. — аренда Группы Компаний «Мортон» 11 500 м² площади в БЦ «PREO8», введенном в эксплуатацию в 2010 г.

Структура спроса

По аренде офисных площадей

Наибольший спрос на офисные площади отмечается со стороны представителей финансовых структур и банков (32% в структуре спроса), а также производственных компании и сферы товаров народного потребления (25% и 19%). Как правило, наиболее удобный формат помещений для бизнеса данных секторов — до 500 м².

Динамика поглощения

Показатель объема поглощения растет. По сравнению с 1 кв. 2011 г. показатель поглощения в офисном сегменте увеличился почти на 60%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — на 16%.

По итогам 2011 г. c учетом показателей второго полугодия можно прогнозировать увеличение объема поглощения качественных офисных площадей до 1,2 млн. м². Наиболее востребованными со стороны арендаторов продолжают оставаться готовые объекты класса «А» и «В+» в пределах ЦАО (48%).

Арендные ставки

По сравнению с 1 кв. 2011 г. Уровень арендных ставок практически не изменился. Корректировка на 1% коснулась офисов класса «А», на 3,4% класс «В+» в ЦАО. Это связано с интересом арендаторов прежде всего к центральному деловому району и наиболее ликвидным объектам, количество которых здесь ограничено. За пределами ЦАО ставки не изменились: до сих пор некоторые собственники таких помещений идут на уступки потенциальным арендаторам.

В целом, средние ставки на офисные площади класса «А» и «В+» в зоне Садового и Бульварного кольца выше ставок в зоне ТТК на 30–40%.

Уровень вакантных площадей в БЦ Москвы

Вследствие увеличения интереса потенциальных арендаторов и покупателей на офисные проекты уровень вакантных площадей по офисам класса «А» и «В» снизился до 14% и 10,5% соответственно.

Самый низкий уровень вакантных площадей отмечается в центральном деловом районе — 7,5%, что связано с наибольшим интересам к объектам в этом районе.

Самый высокий — между ТТК и МКАД — до 27%.

«ASTERA» в альянсе с «BNP Paribas Real Estate»