Новости рынка недвижимости

Редакция портала «РБК-Недвижимости» выяснила у экспертов, как отразится запрет на строительство бизнес-центров в пределах Третьего транспортного кольца на рынке недвижимости столицы.

Власти Москвы намерены отказаться от инвестиционных контрактов на строительство бизнес-центров в пределах Третьего транспортного кольца. Об этом накануне заявил журналистам заместитель мэра столицы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин. По его словам, центр города «и без того перегружен транспортом», поэтому возводить подобные объекты целесообразно только на периферии и на присоединенных территориях.

Как сообщалось ранее, только в Новой Москве в 2013 году будет построено около 700 тыс. м² офисно-производственной недвижимости. Уже сформирован перечень основных объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры присоединенных территорий, которые включены в адресную инвестиционную программу Москвы на ближайшие три года.

«РБК-Недвижимость» поинтересовалась мнением игроков рынка недвижимости о том, как повлияет запрет и отмена инвестконтрактов на строительство бизнес-центров в пределах ТТК на рынок недвижимости Москвы.

Заместитель директора отдела стратегического консалтинга компании «Jones Lang LaSalle» Михаил Якубов:

Запрет на строительство офисных объектов в центральной части Москвы обсуждается уже давно, однако официально меры пока приняты не были. По нашим данным, внутри Третьего транспортного кольца располагается 8,4 млн. м² офисов, еще около 428 тыс. м² заявлены к вводу в конце 2013-го — 2014 году.

Инициатива по ограничению офисного строительства в этой зоне понятна и соотносится с мировым опытом — в крупных столицах власти стараются вынести деловую активность за пределы центральной части города («Canary Wharf», «La Defense»). Однако к любым запретам нужно подходить с умом.

Так, в Москве достаточно много площадок, которые не подходят ни под какое иное строительство, кроме офисного — например, все территории вдоль железнодорожных путей. Жилье там можно возводить в ограниченном объеме и на удалении от путей. Поэтому если запрет будет полным, остро встанет вопрос возможностей редевелопмента подобных площадок.

Запрет, конечно же, приведет к коррекции ставок в существующих и строящихся бизнес-центрах внутри ТТК. В силу устоявшейся структуры рынка многие компании не могут иметь офисы нигде, кроме центральной части — вблизи от контрагентов, властей, ведомств и т. д. Поэтому собственники объектов в этой зоне, понимая, что нового предложения здесь не появится, будут поднимать и без того немаленькие ставки — сейчас, к примеру, район Кремля занимает 6-е место по величине арендных ставок на офисы в мире.

Нельзя «топорно» запретить сразу все, ограничения нужно вводить поэтапно и в первую очередь создавать предпосылки для активного развития офисных районов в децентрализованных зонах и повышения спроса со стороны арендаторов на них. Главный вопрос — транспортная доступность: «кольцевое» сообщение между окраинными районами развито гораздо хуже, чем радиальное с центром. Поэтому прежде чем запретить стройку в центре, нужно повысить привлекательность нецентральных районов.

Директор департамента управления активами группы «ПСН» Татьяна Тикова:

Запрет строительства бизнес-центров в пределах ТТК на рынок Москвы окажет влияние, аналогичное тому, какое оказал запрет строительства офисных объектов в пределах Садового кольца. Думаю, после принятия этого решения произойдет стабилизация на офисном рынке в пределах этой зоны Москвы: она станет более устойчивой к изменениям спроса, стабилизируются ставки аренды и будут демонстрировать устойчивый постоянный рост. Безусловно, поначалу это решение правительства может подогреть ситуацию на офисном рынке в пределах ТТК, но не думаю, что это значительно повлияет на ставку аренды. К тому же не стоит забывать, что сейчас строятся или находятся в процессе редевелопмента офисные объекты, ранее получившие разрешение на строительство. К примеру, один из самых крупных по объему планируемого ввода офисных площадей ММДЦ «Москва-Сити» находится в пределах ТТК.

Прекращение нового строительства офисных объектов в пределах ТТК может положительно сказаться на ставках аренды офисных объектов, расположенных в этой зоне, в случае нестабильной экономической ситуации не позволив привести к сильному падению цен.

Для уже реализованных объектов, безусловно, это добавит бонусов. К примеру, проект «Москва-Сити» сможет таким образом увеличить спрос на свои офисные площади. Для тех, кто планирует изменения в своих офисных объектах, останется возможность для редевелопмента офисных объектов при условии сохранения текущих объемов. Думаю, как раз именно это направление получит развитие в этой зоне в случае отмены нового строительства бизнес-центров.

Запрет нового строительства бизнес-центров в пределах ТТК логично увеличит объем строительства в децентрализованных районах, хотя и сейчас там ожидается выход около 850 тыс. м² до конца 2015 года.

Генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев:

К сожалению, в последнее время рынок недвижимости познакомился со многими запретами на строительство: в пределах Садового кольца, приостановка контрактов из-за их пересмотра сначала в старой Москве, потом в Новой. Теперь очередной запрет.

Мне не очень понятен этот запрет. Какую он преследует цель? Чтобы девелоперы бизнес-центров обратили внимание на так называемые присоединенные территории? Там и так планируется построить 700 тыс. м коммерческой недвижимости только в этом году. Но кто будет покупать или арендовать там офис? Если бы все соответствовало первоначальным планам, то есть госучреждения с чиновниками перебрались в Новую Москву, то там, конечно, сформировался бы и спрос на коммерческую недвижимость. А так, судя по всему, власти рассматривают присоединенные территории как некие рекреации для отселения людей из ветхого жилого фонда и для небольшого бизнеса...

Вообще, для окружения гораздо большие проблемы создают торговые центры с их пробками, движением грузового транспорта, большой нагрузкой на парковки. Полный запрет строительства бизнес-центров кажется мне непродуманным решением.

Заместитель генерального директора компании «Praedium» Александр Ошурко:

Сложная процедура согласования нового строительства в границах Москвы уже давно внесла свои коррективы в действия игроков рынка. Поэтому сказать, что данный запрет серьезно скажется на состоянии рынка, нельзя.

Отмена инвестконтрактов, скорее всего, окажется выборочной, и те, кто уже начал строить свои объекты, все же достроят их.

После официального утверждения новых запретов на строительство теперь уже в пределах ТТК девелоперы, вероятнее всего, обратят внимание на неиспользуемые промышленные территории. По факту редевелопмент и реконструкция объектов могут оказаться прекрасным выходом для девелоперов из такой ситуации: за счет грамотной реконструкции можно создать бизнес-центр класса «В+», который по ставкам аренды сегодня постепенно догоняет класс «А». Кроме того, редевелопмент позволяет существенно расширить территорию бизнес-объекта. Однако стоит отметить, что наиболее интересные и крупные промышленные объекты уже приобретены профильными игроками рынка, а значит, площадей для реконструкции в границах ТТК осталось не так уж много.

Директор по развитию бизнеса «Colliers International» в России Владимир Сергунин:

Отмена инвестиционных контрактов не окажет серьезного влияния на ввод новых объектов в пределах ТТК. В Москве не так много проектов, которые строятся «с чистого листа», и, как следствие, имеют долю города (комплексное освоение территорий и просто новое строительство отдельно стоящих объектов). Преимущественно это реконструкция, а соответственно, и отсутствие участия города в проекте.

Сегодня в Москве по-прежнему низкая обеспеченность высококлассными офисными площадями: на 15 млн жителей приходится около 14 млн. м² площадей, тогда как в Хельсинки эти показатели значительно выше: на 1 млн. жителей приходится около 10 млн. м². Это же отражают ставки аренды в офисных центрах — одни из самых высоких в Европе.

Думаю, что такие меры, как отмена инвестиционных контрактов, не совсем эффективны, скорее необходимо решать транспортные проблемы, улучшать инфраструктуру города, принимать меры по ограничению транспортного потока в центре города, ужесточать правила парковки и строить новые комплексы паркингов и перехватывающих парковок, нежели замораживать строительство новых офисных зданий.

Сергей Велесевич