Новости рынка недвижимости

1. Несмотря на оптимизм игроков рынка и «положительные сигналы» рынок недвижимости еще далек от восстановления уровней цен и ставок 2008 года. Ставки аренды и цены продаж на 30–35% ниже докризисных показателей.
2. При этом мы наблюдаем рекордные показатели объема сделок в офисном сегменте и на рынке инвестиций в современных объектах, о чем заявляют ведущие консультанты рынка недвижимости.
3. Однако, это скорее подтверждает гипотезу отложенного спроса, некоторого перераспределения активов, объединения офисов крупных компаний или перемещения на новые офисные площади и т.д.
4. Немаловажными факторами, влияющими на развитие рынка коммерческой недвижимости Москвы в конце первого полугодия 2011 года, стало некоторое нарастание политической, макроэкономической и инвестиционной неопределенности.
5. Нестабильность макроэкономических показателей и фондового рынка, отток капитала, отсутствие однозначных позитивных трендов в потребительском секторе, также не добавляет уверенности для рынка.
6. Изменения, произошедшие на рынках купли-продажи и аренды, в анализируемый период различались:

   — на рынке продажи в первом полугодии объем предложения вырос, а средневзвешенная цена несколько снизилась.
   — в сфере аренды объем предложения кроме торговых объектов незначительно снизился, средние ставки по всем видам коммерческой недвижимости возросли.
   

Главный вывод:

По итогам 1-го полугодия 2011 года можно утверждать о том, что отложенный спрос на общем позитиве реализовался в существенные объемы сделок. При этом уровень вакантных площадей снизился, но незначительно. К существенному приросту ставок аренды и цен коммерческую недвижимость это не привело.

Продажа

Рынок в целом

В развитии рынка на протяжении первого полугодия 2011 года можно выделить 3 этапа:

1. В январе 2011 года объем предложения в результате большого количества праздничных дней значительно сократился.
2. С января по март, так же как и в 2010 году, наблюдался рост объема предложения, который в результате не только достиг уровня декабря 2010 года, но и превысил его как по общей площади, так и по количеству предложений.
3. С марта по июнь наблюдалось снижение объема предложения, что было обусловлено большим количеством праздничных дней в мае и снижением деловой активности в начале лета.

В июне 2011 года на рынке было представлено 1203 объекта общей площадью 2655 тыс. м².

По количеству объем предложения по отношению к декабрю 2010 года снизился на 9%, в то время как по общей площади вырос на 3%.

Ценовые показатели

Начиная с января 2011 года и до июня 2011 года, наблюдалось снижение цен продажи коммерческой недвижимости. Средневзвешенная долларовая цена за первое полугодие снизилась на 8% до 3724 $ за м² в год, а цена в рублях — на 17% до 104 тыс. руб. за м².

Общий объем предложения коммерческой недвижимости, выставленной на продажу в июне, в стоимостном выражении снизился на 6% и составил 9,89 млрд. долл.

По темпам годового снижения цен объекты различных ценовых категорий условно можно разделить на основные группы:

1. Недорогие со средним и высоким уровнем качества объекты стоимостью менее 5 млн. долл., в приобретении которых традиционно заинтересованы небольшие, в т.ч. «квартирные» инвесторы, характеризовались снижением цен на 1–2%.
2. Средние по размерам качественные объекты стоимостью от 5 до 10 млн. долл. подорожали на 17%.
3. Крупные и, в большей степени, менее качественные объекты стоимостью от 10 до 30 млн. долл. характеризовались снижением цен от 11%.

Сравнительный анализ по сегментам

Объем предложения

В 1 полугодии 2011 года объем предложения ПСП и ПСН изменялся разнонаправлено в отличие от торговых и офисных помещений, объем которых почти не менялся. Доля ПСП в связи с некоторым снижением объема торговли и соответственно складской деятельности летом увеличилась, в то время как доля ПСН, которые могут служить дешевой альтернативой специализированным торговым объектам, снизилась.

За 1 полугодие 2011 года изменение объема предложения по площади составило 0% — по торговым, +3% — по офисным, +16% — по производственно-складским помещениям, и −29% по помещениям свободного назначения, а по количеству −12%, −7%, −19% и −5% соответственно. В структуре рынка по общей площади лидирующее положение в июне 2011 года, как и ранее, заняли офисные помещения, доля которых составила 49%, доля ПСП — 29%, доля торговых помещений — 16%, а доля помещений свободного назначения — 8%. Доля офисных и торговых помещений при этом за 6 последних месяцев практически не изменилась, в то время как доля ПСП выросла на 3%, а ПСН уменьшилась на 3%.

Следствием большей востребованности небольших производственно-складских помещений рост их средней площади, составивший в первом полугодии 42%, по сравнению с другими видами недвижимости, оказался максимальным. Средняя площадь офисных и торговых помещений в силу аналогичных причин выросла сопоставимо — на 13% и 11% соответственно. Средняя площадь объектов ПСН, наоборот, после существенного, почти в 2 раза роста во втором полугодии 2010 года, в 2011 году снизилась на 25%.

Ценовые показатели

Увеличение объема предлагаемых на рынке офисных площадей и ПСП привело к снижению цен на них на 9% и 12% соответственно. По торговым помещениям, объем предложения которых не изменился, снижение цены было незначительным и составило всего 2%, в то время, как на объекты ПСН, объем предложения которых снизился, наоборот, наблюдался рост цен, который составил 10%.

Что касается объема предложения в стоимостном выражении, то его рост по торговым и производственно-складским помещениям оказался почти нулевым и составил −1% и +2% соответственно. Снижение объема предложения офисных объектов и ПСН в стоимостном выражении было равно 6% и 22% соответственно.

Торговая недвижимость

Объем предложения

В 1-м полугодии 2011 года объем предложения торговой недвижимости в центре вырос на 18% по общей площади, а за его пределами снизился на 2%. Рост средней площади объектов, предлагаемых в центре, может свидетельствовать о том, что наиболее качественные, рентабельные и небольшие объекты на рынок выводятся меньше, чем остальные. Об этом же может говорить и одновременное снижение объема ПСН, наиболее качественная часть которых могла частично замещать торговые объекты.

Всего в июне 2011 года на продажу было выставлено 78 объектов в пределах Садового Кольца и 325 объектов за его пределами суммарной площадью 61 тыс. м² и 352 тыс. м² соответственно. Общий объем предложения торговых помещений в июне составил 414 объектов общей площадью 413 тыс. м² со средней площадью объекта 1024 м².

Ценовые показатели

За 1-е полугодие 2011 года в связи с увеличением объема предложения и уменьшением доли небольших качественных объектов цены на объекты в центре снизились на 13%, в то время как за пределами Садового Кольца почти не изменились и снизились всего на 1%.

Объем предложения торговых помещений в центре за полугодие в стоимостном выражении вырос на 3%, в то время как за пределами центра — на 3% уменьшился.

Street-retail

В 1-м полугодии 2011 года объем предложения объектов формата «street-retail» по общей площади снизился на 16% (в центре вырос на 15%, а за его пределами снизился на 31%).

Средневзвешенная цена выросла на 15% (в центре — на 5%, а за его пределами — на 9%).

Рост цен на объекты «street-retail» на фоне снижения цен на торговую недвижимость в целом свидетельствует о том, что именно данный формат сохраняет свою исключительную инвестиционную привлекательность по сравнению с другими форматами торговых объектов.

Объем предложения объектов формата «street-retail» в первом полугодии составил 85 тыс. м² (в центре — 15 тыс. м², а за пределами — 70 тыс. м²), а средневзвешенная цена — 8218 долл. за м² (в центре — на 14 906 долл. за м², а за его пределами — 6750 долл. за м²).

Наиболее высокая средневзвешенная цена — 9091 долл. за м² — на торговые помещения в центре, менее дорогие торговые объекты — от 5281 до 6187 долл. за м² (за исключением Волоколамского мегакластера), располагаются на западе, северо-западе и юго-западе Москвы. Объекты же по остальным направлениям: на юге, севере и востоке столицы, а также в Волоколамском мегакластере стоят от 3383 до 5126 долл. за м² и являются самыми дешевыми.

Существенные изменения средневзвешенных цен по отдельным мегакластерам объяснялись следующим:

1. В 1 кв. 2011 года в Кутузовском мегакластере предлагался крупный и дешевый объект на Можайском ш. (13 796 м² по 1742 долл. за м²).
2. В Ленинградском мегакластере до 2 кв. экспонировались 2 дешевых крупных объекта на ул. Смольная (3100 м² по 3500 долл. за м²) и на ул. Алабяна (2806 м² по 3094 долл. за м²).
3. В Ярославском мегакластере с 1 кв. 2011 года экспонировался дорогой объект на ул. Менжинского (2600 м² по 8000 долл. за м²).

Офисная недвижимость

Объем предложения

Изменение объема предложения офисов в центре и за его пределами в 1-м полугодии 2011 года составил соответственно −12% и +7% по общей площади и +1% и −11% по количеству.

Существенное снижение объема предложения в центре может быть связано с решением нового Правительства Москвы о прекращении предоставления участков в пределах Садового Кольца под строительство офисов и созданием соответствующих «резервов» качественных площадей теми, кто в них нуждается в долгосрочной перспективе или рассчитывает на рост цен.

Средняя площадь предложений в центре снизилась на 12%. Изменение средней площади помещений на периферии оказалось противоположным и составило +20%.

Всего в июне 2011 года было выставлено 179 объектов в пределах Садового Кольца и 351 объект за его пределами суммарной площадью 237 тыс. м² и 1051 тыс. м² соответственно.

Объем предложения офисных площадей составил 530 объектов общей площадью 1288 тыс. м² со средней площадью объекта 2429 м².

Ценовые показатели

Снижение деловой активности в начале лета привело к снижению средневзвешенной цены офисных объектов в пределах Садового Кольца в 1-м полугодии на 4%, а за его пределами — на 7%.

Снижение за 1-е полугодие объема предложения в стоимостном выражении в пределах и за пределами Садового Кольца составило соответственно 15% и 1%.

Наиболее дорогие офисные помещения, которые стоят в среднем 7060 долл. за м², предлагаются в центре, менее дорогие — около 4184 долл. за м² — на юго-западе Москвы, объекты же по другим направлениям стоят от 2225 до 3644 долл. за м².

Существенные изменения средневзвешенных цен по отдельным мегакластерам объяснялись следующим:

1. В Волоколамском мегакластере в 4 квартале 2010 года закончилось экспонирование крупного объекта на ул. 4-я Магистральная (28 000 м² по 1580 долл. за м²).
2. В 1 кв. 2011 года ушел с рынка крупный и дешевый объект в Каширском мегакластере на ул. Андропова (75 000 м² по 1700 долл. за м²).

«Russian Research Group»

«Коммуникационное агентство „PR-стиль“»