Новости рынка недвижимости

• "BOMA" («Building Owners and Managers Association») — Североамериканская ассоциация собственников и управляющих недвижимостью, которая разрабатывает и публикует стандарты с 1916 г. Сегодня у «BOMA» есть филиалы во многих странах мира.
• Существует 6 стандартов «BOMA»: для офисных зданий, для логистических комплексов, для торговых и развлекательных центров, для жилых многоэтажных домов и зданий смешанного типа, например, многофункциональных комплексов. Стандарты «BOMA» подходят для недвижимости любого класса: «А», «B» и «C».
• Стандарты «BOMA» применяют для измерения и расчета всех видов площадей в здании. Полученные данные позволяют наиболее грамотно составить договор аренды, оценить недвижимость или рассчитать рентабельность инвестиционного проекта.
• Официального перевода стандартов «BOMA» на русский язык нет. Определения, представленные в последней версии стандарта для офисной недвижимости, можно перевести следующим образом:

  Occupant Area — блок арендатора;
  Building Service Area — общие или технические помещения здания;
  Floor Service & Amenity Areas — общие помещения на этаже;
  Rentable Area — арендная площадь;
  Major Vertical Penetrations — вертикальные проемы (неарендуемая площадь).

• Площади помещений общего пользования по «BOMA» распределяются прямо пропорционально между арендаторами в виде коэффициента, в зависимости от площади блоков арендаторов.
• В стандарте «BOMA» для офисной недвижимости применяют следующие коэффициенты:

  R/U ratio — коэффициент этажа (может меняться в зависимости планировки);
  R/O ratio — коэффициент здания;
  Load Factor — итоговый коэффициент нагрузки (произведение R/U ratio на R/O ratio).

• На практике у офисных зданий Load Factor обычно составляет 8–30%. В складских комплексах Load Factor, в среднем, составляет 2–5%.
• Если Load Factor в офисном здании значительно превышает 12% (среднерыночный коэффициент), здание может стать менее привлекательным для арендаторов. В стандарте «BOMA» 2010 года предусмотрена возможность занижения арендодателем коэффициента нагрузки Load Factor, для этого введено понятие Capped Load Factor —ограниченный коэффициент, зависит от арендодателя, но часто составляет 12%.
• Комплект документов при расчете здания по стандарту BOMA содержит таблицу с расчетом площадей и коэффициентов объекта (ведомость обмера площадей) и цветные поэтажные планы с зонированием помещений. Перед сдачей объекта в аренду измерение и расчет площадей по стандарту «BOMA» должна выполнять независимая сторона.
• Общая площадь объекта, измеренного по стандартам «BOMA», стабильна и не меняется от перепланировки, количества перегородок или арендаторов.

Материал подготовил Александр Хорош, ведущий эксперт по стандартам «BOMA» компании «MKV architects».

«CRE»